商業店舗の原状回復、もう悩まない！費用相場と失敗しないためのポイントを徹底解説
「お店の退去が決まったけど、原状回復って何をどこまでやればいいの？」「費用が高額にならないか心配…」「見積もりの相場ってどれくらい？」
そんな不安や疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。商業店舗の原状回復は、住居の退去とは違い、工事内容も費用も幅が広く、つい戸惑ってしまいますよね。この記事では、原状回復の範囲や費用相場、見積もりの比較方法、トラブルを防ぐコツ、費用を抑えるポイントまで、初心者にもわかりやすく丁寧に解説します。読めば、余計なお金やトラブルに悩まされず、安心して退去準備ができるはずです。
商業店舗の原状回復とは？基礎知識とよくある疑問
原状回復とは何か？住宅との違い
原状回復とは、賃貸していた店舗を契約前の状態に戻して貸主へ返すことを指します。一般的な住宅の原状回復に比べて、商業店舗は内装の自由度が高いため、原状回復の範囲や費用が大きくなりがちです。特に、飲食店や美容室などの特殊設備がある場合、その撤去や処分に手間と費用がかかりやすいのが特徴です。
退去時によくある悩み・不安
- 「どこまで直せばいいの？」
- 「費用が高額と言われたけど妥当？」
- 「見積もりをどう比較すればいい？」
- 「あとでトラブルになるのが怖い…」
商業店舗の原状回復は、工事範囲や費用の明確な基準が分かりにくいため、こんな悩みを持つ方がとても多いのです。ですが、大丈夫。事前に情報を整理し、落ち着いて準備すれば、無駄な出費やトラブルを防げます。
商業店舗の原状回復費用の相場：目安を知って適正価格で依頼しよう
原状回復費用の相場（坪単価・㎡単価）
原状回復費用は、工事内容・店舗の広さ・業態によって大きく異なります。おおよその相場目安は以下の通りです。
- 飲食店：1坪あたり5万円〜15万円（20坪なら100〜300万円程度）
- 物販・サービス業：1坪あたり3万円〜10万円
- オフィス系：1坪あたり2万円〜8万円
例えば、30坪の飲食店なら、150万円〜450万円程度が一般的な費用レンジです。
この金額には「スケルトン戻し」と呼ばれる完全撤去型（コンクリ打ちっぱなし等へ戻す）の場合も含まれます。
原状回復工事の主な内容と範囲の目安
商業店舗の原状回復工事内容は、契約内容や業態によって異なりますが、主に以下のような作業が含まれます。
- 内装の解体・撤去（壁・床・天井・間仕切り・造作物）
- 厨房設備や空調、給排水設備等の撤去・処分
- 照明・電気配線・コンセントの撤去
- 看板や外装意匠の撤去
- 原状復帰後の清掃
- 必要に応じて配管・配線の補修、補強
範囲の目安としては、契約時の「原状」がどこかを確認することが重要です。
スケルトン戻し（コンクリート打ちっぱなし等）なのか、居抜き（仕切りや一部残し）なのか、契約書や入居時の写真で必ず確認しましょう。
原状回復費用の内訳例
費用の内訳は主に「解体工事費」「産業廃棄物処分費」「設備撤去費」「運搬・養生費」「清掃費」「管理費・諸経費」などで構成されます。
- 解体・撤去工事：全体の40〜60%
- 設備・什器撤去：20〜30%
- 産廃処分費：10〜20%
- その他（清掃・養生・経費）：10〜20%
退去費用の総額目安と注意点
退去費用には原状回復工事費だけでなく、敷金精算や契約違約金・工期延長による損害金なども含まれる場合があります。
事前に契約書を確認し、追加費用が発生しないかチェックしましょう。
見積もり相場の比較と、安心できる業者選びのコツ
原状回復の見積もり相場をどう調べる？
相場を知るには、複数業者から相見積もりを取るのが基本です。1社だけだと高いか安いか分かりません。また、「原状回復 相場 比較サイト」も活用できます。代表的な比較サイトには下記のようなものがあります。
- アイミツ（https://imitsu.jp）
- ホームプロ（https://www.homepro.jp）
- ミツモア（https://meetsmore.com）
これらのサイトでは、複数社から無料で一括見積もりを取ることができ、相場感をつかみやすくなります。
見積もり依頼時のチェックリスト
- 契約書を確認し「原状」の範囲を明確に伝える
- 入居時の写真や図面を用意する
- 撤去・残置物の範囲を具体的に伝える（看板・厨房・設備など）
- 追加料金が発生しそうな工事（例：配管補修など）も事前に相談
- 工期・作業時間帯・周辺への配慮（騒音・廃棄物搬出）を伝える
業者選びのポイント
- 工事内容や範囲が明確で、明細が詳しい見積もりを出す業者
- 過去の施工実績が豊富で「商業店舗 原状回復」の経験がある
- 追加費用や変更点について説明が丁寧な担当者
- 保証内容やアフターフォロー体制がしっかりしている
- 口コミや評判も参考にする
安さだけでなく、信頼できる業者かどうかを総合的に判断しましょう。不明点は納得するまで質問してOKです。
商業店舗の賃貸契約と原状回復範囲：トラブルを防ぐために
賃貸契約書の原状回復条項は必ず確認を
商業店舗の原状回復範囲は、賃貸契約書の内容が最優先です。契約書の「原状回復義務」「造作物の扱い」「残置・撤去の範囲」などの条項を必ず確認しましょう。
分からない場合は、管理会社や専門家に相談することも大切です。
トラブル事例と防止策
近年、原状回復をめぐるトラブルが増えています。よくある事例と、その予防法を紹介します。
- 事例1：「入居時よりも厳しい原状回復を求められ、高額な費用を請求された」
→ 入居時の写真や図面を残しておく、契約書で原状の定義を明確にする - 事例2：「解体・廃棄物の処分先や方法で揉めた」
→ 工事内容・処分方法を見積書に明記してもらう - 事例3：「工期が延びて大家から損害金を請求された」
→ 工事日程は早めに調整し、余裕を持って計画する - 事例4：「敷金が満額戻らずトラブルに」
→ 原状回復費用の明細をしっかり確認し、必要ない工事が含まれていないかチェック
トラブル防止のためには、契約書・写真・見積書などの証拠をきちんと保管し、やりとりは書面・メールで残すことが有効です。
原状回復費用を抑えるためのポイントと交渉術
費用削減のためにできること
- 複数社から見積もりを取り、相場を把握する
- 工事内容を「本当に必要な範囲」に絞る
- 高額な設備・特殊工事の撤去は、業者と再利用や転売を交渉する
- 自分でできる範囲はDIYで対応する（後述）
- 原状回復不要な部分は契約上明確にし、交渉で除外してもらう
相場交渉のポイント
見積もり金額が高い場合、「他社の見積もりを参考にできませんか？」「この部分は自分で撤去できます」と相談してみましょう。
値下げよりも、工事範囲の縮小や撤去方法の工夫でコスト調整がしやすいです。
- 相見積もりを根拠に価格交渉
- 作業時期・時間帯の調整（閑散期の利用で割引）
- 不要な作業やオプションの削除
- 設備・什器の再利用や譲渡
費用削減チェックリスト
- 契約で「スケルトン戻し」か「居抜き」か再確認
- 入居時から変更した設備・造作物をリストアップ
- 自分でできる清掃や撤去作業はDIYで実施
- 不明点は必ず業者・管理会社に質問
- 見積もり明細を細かくチェック
原状回復のDIY方法と注意点
DIYでできる作業・できない作業
費用を抑えるために、自分で対応できる部分はDIYもおすすめです。ただし、安全・法令・契約違反に注意が必要です。
- 自分でできる例：
- 簡易な仕切りや棚の撤去
- 床や壁の簡単な補修・塗装
- 店舗内の清掃・ワックスがけ
- 照明器具や家具等の撤去
- 専門業者に依頼すべき例：
- 大掛かりな解体工事（壁・天井・配線の撤去）
- 厨房機器・空調・給排水設備の撤去・処分
- 産業廃棄物の搬出・適正処理
- 電気・ガス・水道などの専門工事
無理なDIYは危険や損傷、契約違反につながるので、分からない場合は必ず専門業者に相談しましょう。
DIY時の注意点
- 作業前に管理会社・オーナーに連絡し、DIY対応の可否を確認
- 撤去後の「原状」が契約と合致しているか再確認
- 廃材は産業廃棄物として適正に処理
- 電気・水道・ガスの取り扱いには触れないこと
- 損傷やミスがあった場合は、すぐに報告・相談
よくある質問（FAQ）
Q. 原状回復費用は全額敷金から引かれますか？
A. 基本的には原状回復費用は敷金から差し引かれますが、費用が敷金を超える場合は追加の支払いが必要です。敷金で足りない場合や、契約内容によって変動します。
Q. 原状回復の範囲で揉めた場合、どうしたらいい？
A. まずは契約書の記載内容・入居時の写真をもとに話し合いましょう。それでも解決しない場合は、不動産トラブルの相談窓口や弁護士に相談すると安心です。
Q. 居抜きや譲渡で費用を抑えられる？
A. はい。次の入居者が設備や内装をそのまま使う「居抜き」や、什器・設備の譲渡ができれば、撤去費用をかなり抑えられることがあります。早めに管理会社や仲介業者に相談しましょう。
Q. 原状回復にかける期間の目安は？
A. 店舗の広さや工事内容によりますが、20〜30坪の店舗で2週間〜1ヶ月が目安です。繁忙期や特殊工事がある場合は、さらに余裕を持った計画が大切です。
まとめ：安心して原状回復に取り組むために
商業店舗の原状回復は、不安や疑問がつきものですが、情報を整理し、適切な相場感と準備があれば、余計な費用やトラブルを避けてスムーズな退去が可能です。
まずは契約書を確認し、工事範囲や費用の目安を把握しましょう。
そして、複数社で見積もりを比較し、納得できる業者に依頼することがとても大切です。
DIYも活用しつつ、分からないことは無理せず専門家に相談してください。
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