事務所の原状回復費用を徹底解説！見積もりの見方や業者選びのコツもわかる完全ガイド
賃貸オフィスを退去するとき、「原状回復」という言葉に不安や疑問を感じていませんか？
「どれくらい費用がかかるの？」「見積もりはどうやって比べるの？」「トラブルにならないように進めたい」
そんな初心者の方のお悩みに寄り添い、この記事では事務所原状回復の基本から見積もりのポイント、失敗しないためのコツまで、わかりやすく丁寧に解説します。
この記事を読むことで、余計な出費や後悔を防ぎ、安心してオフィスを返却できるようになります。
そもそも事務所原状回復とは？基本をおさらい
原状回復とは何か？
事務所やオフィスの「原状回復」とは、退去時に入居時の状態に戻す修繕・復旧作業のことです。賃貸契約書には「原状回復義務」が記載されている場合が多く、破損や汚損した箇所を元通りにし、オフィスを貸主に返却します。
原状回復が必要になるタイミング
原状回復は、オフィスの賃貸契約を解約し、退去するタイミングで発生します。退去時に、壁紙の張替えや床の補修、設備の撤去などが必要になることが一般的です。
なぜ原状回復が義務なのか
オフィスの賃貸物件は貸主が次のテナントにスムーズに貸し出せるよう、入居時の状態に戻して返却することが求められます。これが原状回復義務の理由です。
- 通常損耗（自然な経年劣化）は借主の負担ではないケースもありますが、契約内容によって異なります。
- 原状回復の範囲は契約書で明示されていることが多いので、入居前・退去時には必ず確認しましょう。
事務所原状回復の主な内容と工事項目
原状回復で必要になる主な作業とは？
オフィス原状回復でよく行われる工事を具体的にご紹介します。
- 内装解体・間仕切り撤去
- 壁紙（クロス）の張替え
- カーペットやタイルなど床材の張替え
- 照明器具やブラインドの取り外し・復旧
- 空調設備の復旧や撤去
- 配線・OAフロアの撤去・復旧
- ドアや窓、ガラスの修理・交換
- クリーニング（清掃）
どの工事が必要かは「入居時の状態」と「契約書の原状回復範囲」によって変わります。契約書をもとに貸主としっかり確認しましょう。
原状回復でよくある注意点
- オフィス改装やレイアウト変更をしていた場合は、その部分も元に戻す必要があります。
- 造作物（パーティション、棚、什器など）は撤去・廃棄が求められることが多いです。
- 天井や壁の穴、汚れ、傷も修繕対象になります。
原状回復費用の内訳と相場を知ろう
原状回復費用の内訳
費用は主に以下の項目から成り立っています。
- 内装解体・撤去費
- 廃材・産業廃棄物の処分費
- 床や壁、天井の補修・張替え工事費
- 電気・空調設備の復旧工事費
- クリーニング費
- 管理費・諸経費
オフィス原状回復費用の目安と相場
実際の費用感はオフィスの広さや立地、工事範囲によって大きく異なりますが、一般的な相場は以下のとおりです。
- 小規模オフィス（20～50㎡程度）…20万～70万円程度
- 中規模オフィス（50～100㎡程度）…50万～150万円程度
- 大規模オフィス（100㎡超）…100万円以上（内容によって大きく変動）
これらはあくまで目安です。実際は工事項目や物件の仕様（グレード）、立地、工法によっても変動します。
また「共用部」「専有部」それぞれで原状回復の範囲が変わることもあり、費用も変動します。
費用が高くなりやすいケースは？
- 大規模な内装工事や造作物が多い場合
- オフィス改装や設備増設をしていた場合（入居時から大きく変更しているケース）
- 長期入居で傷みが激しい場合
- 立地が特殊で作業に制約がある（上層階、専用エレベーターが使えない等）
原状回復見積もりの取り方とポイント
なぜ見積もり比較が大切なの？
原状回復工事の費用は「業者によって大きな差」が出ることが珍しくありません。
見積もり比較をせず、貸主が指定した業者や言い値のまま進めると、相場よりかなり高額になるリスクも…。
複数業者の見積もりを比較することで、適正価格かどうかが判断でき、費用削減やトラブル防止に役立ちます。
見積もりを依頼する前の準備
- 賃貸契約書を確認し、原状回復の範囲を明確にしておく
- オフィスの現状写真を撮影する（入居時・現在の状態両方）
- オフィスレイアウト図面を用意する
- 造作物や設備のリストアップ
見積もり依頼で確認すべきポイント
- 工事項目とその内容（どこを、どう直すのか）
- 単価や数量、合計金額が明記されているか
- 不要な工事や二重計上が含まれていないか
- 産業廃棄物の処分・運搬費、諸経費の明細
- 工期やスケジュール
- 保証内容やアフターサポート
不明点や疑問点は遠慮せず、業者に質問・説明を求めましょう。
見積もり比較のチェックリスト
- 同じ内容・条件で各社に依頼する（範囲や仕様が違うと比較できません）
- 明細がわかりやすいか・不明瞭な「一式」記載が多すぎないか
- 費用が高い項目・安い項目はなぜか説明を受ける
- 追加費用が発生しそうな箇所はないか、事前に確認
- 支払い条件やキャンセル規定も要チェック
失敗しない原状回復業者選びのコツ
良い業者・悪い業者の違いとは？
業者選びを間違えると、費用トラブルや工事不良、納期遅延といったリスクが高まります。安心して任せられる原状回復業者を選ぶコツを紹介します。
原状回復業者選びのポイント
- 過去にオフィス原状回復の実績が豊富か
- 見積もり・内訳が明瞭で、説明が丁寧か
- 現地調査にしっかり来てくれるか
- アフターフォローや保証があるか
- 口コミや評判、紹介実績が良いか
- 貸主・管理会社とのやりとりに慣れているか
- 過度な値引きや強引な営業がないか
こんな業者は注意！
- 「一式見積もり」で内訳が不明確な業者
- 追加費用やオプションを後から請求してくる業者
- 契約を急がせる、説明が曖昧な業者
- 保証やアフターサービス内容があいまいな業者
賃貸オフィス返却時の注意点とトラブル対策
貸主とのコミュニケーションが最重要
トラブルの多くは「貸主との認識違い」です。
契約書の「原状回復範囲」「工事仕様」「立会い」について、必ず貸主や管理会社と事前に確認・合意しておきましょう。
退去修繕費用でモメやすいポイント
- 「通常損耗」か「借主負担」かの認識違い
- 入居時記録（写真・チェックリスト）がない
- 貸主指定業者で相場より高い費用を請求される
- 工事の手直しを何度も要求される
- 敷金から過剰に修繕費用を差し引かれる
上記のようなトラブルを防ぐためにも、見積もり比較・事前合意・工事前後の写真記録は必須です。
敷金との関係性
多くのケースで敷金から退去修繕費用（原状回復費用）が差し引かれ、残額が返却されます。
敷金清算の際、工事内容や費用明細に納得できない場合は、内容説明や根拠資料の提示を求めることが大切です。
原状回復の進め方とスケジュール例
退去までの段取り
- 解約通知を貸主へ提出（通常3～6か月前）
- 貸主・管理会社と原状回復範囲を再確認
- 業者選定・現場調査・見積もり取得（2～3社）
- 見積もり比較・業者決定
- 工事日程調整・貸主の承認
- 原状回復工事の実施
- 貸主・管理会社による工事完了立会い
- 退去引渡し、敷金精算
スケジュール作成の注意点
- 繁忙期（3～4月、9～10月）は業者が混み合うため早めに手配しましょう
- 工事内容や規模によっては2週間～1か月以上かかることも
- 貸主や管理会社が立ち会うタイミングも調整が必要
原状回復でよくあるQ＆A
Q. 原状回復工事は必ず貸主指定の業者でないとダメ？
A. 契約書で指定されていなければ、借主が選んだ業者でOKな場合が多いです。費用比較や納得いく形で進めたいなら、指定以外の業者にも見積もりを依頼し、貸主と協議しましょう。
Q. どこまで直せばいい？「原状」の範囲が曖昧で不安です
A. 原状の範囲は契約書と入居時の写真記録が重要。通常損耗（経年劣化）は修繕対象外ですが、借主の過失や改造部分は対象です。不明点は契約書・管理会社・業者に確認しましょう。
Q. 追加費用が発生することは？
A. 工事中に発見された瑕疵や、見積もり外の工事が必要になった場合は追加費用がかかることも。事前に現地調査をしっかり行い、追加費用の発生条件を明記してもらいましょう。
Q. クリーニングだけで済む場合もある？
A. 極めて軽微な汚れや傷のみで、改装や造作が一切ない場合は、クリーニングのみで済むケースもあります。ただし、契約や入居時の状態によるので、必ず貸主と確認しましょう。
まとめ：安心して事務所原状回復を進めるために
事務所の原状回復は、退去時の大きな負担や不安のひとつです。
しかし、ポイントを押さえて準備・比較・業者選びを進めれば、納得のいく費用でスムーズにオフィス返却が可能です。
- 賃貸契約書をしっかり確認し、原状回復の範囲を明確にする
- 必ず複数の業者で見積もり比較をして、納得のいく内容を選ぶ
- 安心して任せられる実績ある原状回復業者を選び、トラブルを防ぐ
- 貸主とのコミュニケーションを大切にし、記録も残す
もし「どこから手を付けていいかわからない」「費用や業者選びが不安」と感じたら、実績豊富な専門業者に相談するのが一番の近道です。
弊社MIRIXは、事務所原状回復のプロフェッショナルとして、見積もりの取得から工事、貸主・管理会社との調整までトータルでサポートいたします。
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