店舗原状回復で失敗しないために知っておきたい基礎知識と業者選びのポイント
「店舗を退去する際、原状回復って具体的に何をすればいいの？」「どの業者に頼めばいいのか分からない…」「費用やトラブルが心配」——そんな不安を持っていませんか？
店舗の原状回復は、賃貸物件の退去時にほぼ必ず必要になる大切な工程です。ですが、専門用語や費用、工事内容など分からないことが多く、初めて経験される方にとっては不安や疑問が尽きません。
この記事では、店舗原状回復の基本から業者の選び方、費用の相場、注意すべきポイント、実際の成功事例までをやさしく丁寧に解説します。初めての方でも「これを読めば不安が解消できた」と思えるよう、実践的なチェックリストや具体的な事例もご紹介。安心して行動できる知識をお届けします。
店舗原状回復とは？基礎から分かりやすく解説
原状回復とは何か？
原状回復とは、賃貸していた店舗やテナントを「契約時の状態」に戻して貸主へ返すことを指します。店舗では、営業のために内装や設備を変更している場合が多く、それらを退去時に取り除く必要があります。
- 壁紙や床材など内装の貼り替え・撤去
- 造作物やカウンター、棚、間仕切りの解体
- 看板や装飾の撤去
- エアコンや水回り設備の取り外し
- スケルトン工事（コンクリートむき出し状態まで戻す工事）
「スケルトン工事」とは、借りたときと同じ“何もない空間”に戻す作業で、費用も時間もかかりやすい作業です。「居抜き」で次の借主がそのまま使う場合は、内装の一部を残せるケースもありますが、契約内容によって異なります。
原状回復が必要な理由と法律的な背景
賃貸借契約書には、ほぼ必ず「原状回復義務」が記載されています。借主は、入居時の状態に戻して退去する義務があるため、これを怠ると敷金の返還がされない・追加で費用を請求される・トラブルに発展する可能性があります。また、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、原状回復の範囲や貸主・借主の分担が示されています。
店舗原状回復工事の主な内容と流れ
原状回復工事の種類
- 内装剥がし：壁紙や床材、天井材の撤去。居抜きの場合は内装剥がしのみで済むことも。
- 設備の撤去：空調・照明・厨房設備・水回りなどの取り外し・処分。
- 造作物の解体：カウンター、棚、間仕切り、看板などの解体撤去。
- スケルトン工事：内装・設備を全て撤去し、コンクリートや躯体のみの状態に戻す。
- 簡易リフォーム：現状復帰のための補修やクリーニングのみで良い場合も。
テナント退去時の工事の流れ
- 契約内容と原状回復範囲の確認
- 見積もり依頼・現地調査
- 費用や工事内容・スケジュールの打ち合わせ
- オーナーや管理会社への届け出・許可取得
- 工事実施（解体・撤去・廃材処分など）
- 完了後の確認・引き渡し
原状回復は、工事範囲や内容についてトラブルが起きやすいため、事前に契約書をよく確認し、オーナーや管理会社とも綿密に打ち合わせすることが大切です。
原状回復費用の相場と費用を左右するポイント
原状回復費用の目安（店舗リフォーム相場）
店舗の原状回復費用は、面積・工事内容・建物の状態によって大きく変わります。あくまで目安ですが、一般的な相場は以下の通りです。
- 居抜き内装剥がしのみ：1㎡あたり8,000円〜15,000円
- スケルトン工事（全面撤去）：1㎡あたり15,000円〜30,000円
- 配管・ダクト・空調撤去：別途追加費用が発生
- 小規模店舗（20㎡前後）：20万〜50万円
- 中規模店舗（50〜100㎡）：50万〜200万円
- 大規模店舗・飲食店：100万円以上になることも
上記はあくまで参考のため、必ず見積もりを複数社から取り、工事内容をしっかり比較しましょう。
費用に影響する要素
- 店舗の広さ（㎡数）
- スケルトン工事か内装のみか
- 設備の数・種類（厨房や空調など）
- 内装材のグレードや複雑さ
- 立地やビルの規制（搬出経路、夜間作業など）
- 廃材の量や処分費用
「なるべく費用を抑えたい」「予算内で納めたい」という場合は、工事範囲をオーナーとしっかり確認し、不必要な工事が含まれていないか必ずチェックしましょう。
原状回復業者の選び方〜信頼できる業者の見極めポイント
なぜ業者選びが重要なのか
店舗原状回復は専門性が高く、工事内容・法律・費用交渉など幅広い知識が必要です。信頼できる業者を選ばないと、不要な工事・高額請求・工程遅延・トラブル発生など多くのリスクがあります。
店舗原状回復業者選びのチェックリスト
- 実績が豊富か（特に同じ業種・規模の施工事例が多い）
- 見積もりが明瞭・内訳が詳細で分かりやすい
- 現地調査をしっかり行い、丁寧に説明してくれる
- 必要な工事だけを提案し、不要な作業を強要しない
- 追加費用や工事範囲の変更時の説明が明確
- テナント退去工事のスケジュール調整が柔軟
- 店舗改装やリフォームの経験が豊富（原状回復のみでなく、施工全体の知識がある）
- 複数業者との見積もり比較を快く対応してくれる
- アフターフォローや瑕疵担保（補修保証）がある
原状回復業者を選ぶときの注意点
- 「一式いくら」だけのざっくり見積もりは避ける
- 極端に安すぎる業者は内容をよく確認（不法投棄や手抜き工事のリスク）
- 契約前にトラブル事例や評判を確認
- 資格や許可（建設業許可や産業廃棄物収集運搬業など）の有無もチェック
原状回復見積もりは、必ず複数業者で比較しましょう。工事範囲や価格がどのように違うのかを見比べることで、“相場感”や適正価格が分かってきます。
原状回復でよくあるトラブルと回避のポイント
テナント退去時の原状回復で起きやすいトラブル例
- 工事範囲・内容の食い違い（どこまで戻す？どこは残せる？）
- 見積もりや最終請求額の不一致
- 工事の遅延による賃料の二重払い
- 騒音や搬出で周囲のテナントとトラブル
- 不法投棄や近隣への迷惑行為
- 原状回復が不十分で追加修繕費請求
退去時原状回復の注意点とトラブル回避法
- 契約時の写真や図面を保管し、「どこまで戻せばよいか」オーナーに必ず確認
- 工事内容は書面で合意し、口頭だけで進めない
- 工事中は管理会社や近隣テナントへの配慮・連絡も徹底
- 見積もり段階で追加費用・オプション工事の有無を確認
- 引き渡し時はオーナー立ち会いのもと、現地確認を徹底
不明点がある時や納得できない場合は、すぐに契約せず、必ず説明を求めましょう。
成功事例5選！実際の店舗原状回復で困難を乗り越えたケース
事例1：飲食店のスケルトン工事でコスト削減
飲食店オーナーA様は、原状回復で「厨房設備や配管の撤去」も必要で、初回見積もりは150万円と高額でした。しかし、3社から見積もり比較を行い、不要な工事や残して良い配管部分を明確にしたことで、最終的に110万円にまで費用を削減。スケルトン工事でも、細かな部分の精査と交渉でコストダウンに成功した事例です。
事例2：美容室の内装剥がしと原状回復
美容室B様は、壁面のミラーやシャンプー台など造作物の撤去を伴う原状回復。業者に現地調査をしっかり依頼し、施工内容を写真で細かく説明してもらうことで、トラブルなくスムーズに工事が進行。明細書の提示と都度説明で、納得感のある退去が実現しました。
事例3：居抜き物件の退去でトラブル防止
カフェC様では、次の借主が居抜きでそのまま使うことになり、「全撤去」ではなく内装の一部を残すことに。オーナーと新借主・原状回復業者の三者で打ち合わせを重ね、残す範囲と撤去範囲を明確に書面化。最小限の工事で費用も抑えられ、トラブルも発生しませんでした。
事例4：複数社の見積もり比較で適正価格を実現
雑貨店D様は、移転にあたり2社の見積もりを取りました。当初の業者は「一式100万円」と曖昧でしたが、もう1社は「詳細な内訳」を提示。項目ごとに内容と価格の根拠を説明してくれたことで、D様は不明点なく納得して依頼でき、最終的に価格も10万円ほど安く抑えられました。
事例5：退去時原状回復で追加請求ゼロに成功
アパレルショップE様は、過去に退去時の追加請求トラブルを経験。今回は、契約時に現状の写真をすべて記録し、原状回復業者とも「どこまで戻すか」を明確に合意。工事完了後もオーナー立ち会いのもと現場確認を行い、追加請求ゼロでスムーズに退去できました。
原状回復・店舗リフォームの相談時によくある質問とチェックリスト
よくある質問（FAQ）
- Q. 原状回復工事は必ず業者に頼まないといけませんか？
A. 小規模な補修や清掃は自分でも可能ですが、スケルトン工事や設備撤去・廃材処分には専門知識や許可が必要です。店舗やテナントの場合、ほとんどは業者依頼が必須です。 - Q. どんな書類や手続きが必要ですか？
A. 契約書、施工範囲の合意書、工事完了報告書など。ビルによっては工事申請や搬出許可が必要な場合もあるので、事前確認しましょう。 - Q. 居抜き物件の退去時、どこまで戻せばいい？
A. オーナーや管理会社の意向、次の入居者との調整によります。契約内容と現地打ち合わせで明確にしましょう。 - Q. 複数業者に見積もりを依頼しても大丈夫？
A. 問題ありません。むしろ「原状回復見積もり比較」は適正価格や工事範囲を知るために重要です。
店舗原状回復・リフォーム依頼時のチェックリスト
- 契約書・図面に記載された原状回復範囲を確認
- 現地調査を必ず依頼する
- 見積もりは2〜3社以上に依頼し、内容を比較する
- 工事内容・費用・日程を明確に書面化
- 追加工事・追加費用の発生条件を確認
- オーナー・管理会社との連絡を密に取る
- 近隣テナントやビル管理者への配慮を忘れずに
- 工事完了後は立ち会いで現地をチェック
- 必要に応じて写真や書面で記録を残す
まとめ〜はじめての原状回復も安心して進めましょう
店舗の原状回復は、初めて経験される方にとって分からないことや不安が多いものです。しかし、事前の準備と情報収集、信頼できる業者選びをしっかり行えば、余計な費用やトラブルを避け、スムーズで納得のいく退去が実現できます。
今回ご紹介した基礎知識やチェックリスト、実際の成功事例を活かして、ぜひ安心して原状回復を進めてください。小さな疑問点や不安もしっかり解消しながら、理想の退去・新しいスタートを切りましょう。
分からないことや業者選びに迷った際は、弊社MIRIXにいつでもご相談ください。豊富な実績と丁寧な対応で、あなたの理想の原状回復・店舗リフォームを全力でサポートいたします。まずはお気軽にお問い合わせください。
