オフィスの原状回復で失敗しない！費用を抑えて安心の移転・リフォームを実現する方法
オフィスの原状回復や移転を検討中のみなさま、「予想以上に原状回復費用がかかるのでは？」「どの業者を選べばトラブルなく進められるのか…」などと、不安を抱えていませんか。オフィスの賃貸契約では、必ずといっていいほど原状回復義務が生じます。しかし、見積もりの内容がわかりにくかったり、必要以上に費用がかかるケースも多く、最初の一歩が踏み出せない方も多いはずです。
この記事では、初心者の方でも安心してオフィス原状回復を進められるよう、コスト削減のポイントや、実際の工事事例、信頼できる原状回復業者の選び方などを実践的かつ分かりやすく解説します。最後まで読むことで、余計な支出やトラブルを防ぎ、スムーズなオフィス移転やリフォームを実現するための知識が身につきます。
オフィスの原状回復とは？基本をやさしく解説
そもそも原状回復とは何ですか？
「原状回復」とは、賃貸オフィスを解約する際、借りたときの状態に戻して返却することを指します。これは賃貸契約上の義務であり、居抜きや内装工事で手を加えた部分を元に戻す作業です。
- 間仕切りやパーテーションの撤去
- 床材（カーペット・フローリング）の張り替え
- 壁や天井の塗装、クロス（壁紙）の補修・張り替え
- 照明器具、空調設備の原状回復
- 配線・電話・LANの撤去や整理
オフィスでは従業員数や業務内容によってレイアウト変更やリフォームを行うケースが多々あり、その分「原状回復」の範囲も広がりがちです。物件ごとに契約内容が異なるため、まずは契約書の「原状回復」「退去時の義務」についてしっかり確認しましょう。
オフィスの原状回復でよくある悩み・疑問
- 原状回復費用の目安が分からない…
- 何が「原状」なのか曖昧で判断できない
- どの業者に依頼すべきか迷う
- 見積もりが適正かどうか判断できない
- 余計な工事を勧められそうで不安
- 退去時にオーナーとのトラブルになるのが怖い
これらはほとんどのオフィス担当者が抱える悩みです。実は、ポイントを押さえて準備すれば、無駄な費用やトラブルを避けられます。次の章から具体的な対策を解説します。
オフィス原状回復費用を抑えるコツ
1. 見積もりは複数社から必ず取る
原状回復費用は業者によって大きく異なります。ビルオーナー指定業者の見積もりだけで即決せず、必ず2～3社以上の専門会社（原状回復業者）から相見積もりを取りましょう。比較することで、適正価格や不要な工事の有無が見えてきます。
2. 契約書や現状写真で「原状」の範囲を明確に
原状回復の範囲を曖昧なまま進めると、余計な工事を依頼されるリスクがあります。契約書や入居時の写真、図面をもとに「どこまで戻せばよいのか」オーナーや管理会社と事前に確認しましょう。不明点は曖昧にせず、明文化しておくことが重要です。
3. 福利厚生やリフォームで追加した設備はリストアップ
オフィスリフォームやレイアウト変更で設置したパーティション、造作家具、電気・空調設備などは、撤去が必要な場合がほとんどです。自社で追加した箇所をリスト化し、業者に説明できるように準備しましょう。
4. 不要な工事を防ぐポイント
- 「経年劣化」や「通常使用による損耗」は借主負担ではない場合が多い
- 本当に必要な部分だけを明確に伝える
- 業者の提案内容をそのまま鵜呑みにせず、自分でも判断する
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、経年劣化や通常使用の範囲は貸主負担とされています。疑問があれば管理会社や専門家に相談を。
5. 退去時期とスケジュールを綿密に計画
退去日ギリギリに依頼すると、費用が割高になったり希望日程で工事できない恐れがあります。1～2ヶ月前から準備を始め、見積もり・現場調査・工事日程を余裕をもって決めましょう。
オフィス原状回復の主な工事項目と費用相場
代表的な工事項目とその内容
- 内装工事（間仕切り撤去、壁・天井の補修、床張替え）
- 電気設備の撤去・原状回復
- 空調機器・換気設備の撤去・移設
- 照明器具の取り外し・交換
- インターネット・電話配線の撤去
- クリーニング（ハウスクリーニング、ワックスがけ）
物件によって必要な工事は異なります。契約書や現地調査をもとに、業者とよく相談して見積もりを作成しましょう。
オフィス原状回復費用の目安
- 10坪（約33㎡）…20～40万円前後
- 30坪（約99㎡）…50～100万円前後
- 50坪（約165㎡）…100～180万円前後
上記はあくまで目安で、内装や設備のグレード、ビルの規模、特殊な工事の有無によって大きく変動します。特別なオフィスリフォームや造作が多い場合はさらに高額になる可能性も。必ず現場調査後の詳細見積もりを確認しましょう。
安心して任せられる原状回復業者の選び方
失敗しない原状回復業者選びのポイント
- オフィス原状回復の経験豊富な専門会社か
- 実績・事例が豊富で公開されているか
- 見積もりが明細化されていて分かりやすいか
- 追加費用・オプションの説明が明確か
- 工期・スケジュール管理がしっかりしているか
- アフターフォローや保証体制があるか
- 担当者の対応や説明が誠実・丁寧か
このようなポイントを、見積や打ち合わせの段階できちんと確認しましょう。不明点や不安なことは事前に質問することが大切です。
チェックリスト：業者選びの際に確認したいこと
- 他社と比べて極端に高すぎる・安すぎる見積もりではないか
- 「●●一式」など曖昧な表記でなく、工事項目ごとに明細があるか
- 追加費用が発生する場合、その条件が明記されているか
- 現地調査にしっかり時間をかけてくれるか
- 工事当日の流れや引き渡し後のフォローについて説明があるか
特に「安すぎる」業者には要注意。作業の品質や保証が十分でない場合、後々トラブルになることも。信頼できる原状回復業者を選ぶことが、トータルのコスト削減と安心につながります。
専門会社による安心のオフィス原状回復工事事例
ここでは、実際にオフィス原状回復専門会社が手がけた安心・納得の工事事例をいくつかご紹介します。
事例1：賃貸オフィス（30坪）の原状回復
【背景】IT企業がオフィス移転のため原状回復。入居時に間仕切り・会議室を設置し、床もOAフロア・カーペットを新調していた。
- 間仕切り撤去と壁・天井のクロス補修
- カーペットとOAフロアの撤去・下地補修
- 空調と照明の一部移設・撤去
- クリーニング（床・窓・エアコン）
【結果】3社から見積もりを取り、最も明細が分かりやすい専門会社を選定。必要最小限の工事内容をオーナーと事前確認し、費用は90万円で済み、追加費用なし。退去時もトラブルなく完了しました。
事例2：オフィスリフォーム後の原状回復（50坪）
【背景】デザイン会社が内装リフォームを複数回実施。自社で造作家具や受付カウンター、特殊照明を設置していた。
- 造作家具、受付カウンターの撤去
- 壁面塗装の原状回復
- LAN配線の撤去・整理
- 照明器具の撤去・交換
【結果】オフィスリフォームで追加した設備をリスト化し、業者と綿密に打ち合わせ。工期も5日間で完了。引き渡し後はオーナー立ち会いで問題なく退去できました。
事例3：ビル指定業者との比較でコスト削減
【背景】大手ビルの賃貸オフィス（20坪）退去時、オーナー指定業者の見積もりが予想より高額だったため、原状回復専門会社に相見積もりを依頼。
- 壁クロス・床カーペットの全面張り替え
- 照明器具・空調設備の撤去
- ハウスクリーニング
【結果】指定業者の見積もり120万円に対し、専門会社は80万円で同等内容。「経年劣化」部分の負担を減額交渉でき、最終的に大幅なコスト削減に成功しました。
オフィス移転時、「原状回復」と「新オフィス工事」を並行して進めるコツ
トータルでコスト削減できるポイント
- 原状回復と新オフィス工事（オフィスリフォーム）を同じ会社に依頼することで割引・一括対応が可能
- レイアウト図面や設備リストを使って、工事内容の重複や無駄を防ぐ
- スケジュールを一元管理することで、引っ越しや業務停止期間を最小化
原状回復と新オフィスのリフォームの両方に対応できる専門会社も増えています。移転担当者や総務部の負担も減り、トータルコストの最適化が図れます。
実践的なスケジュール例
- 2～3ヶ月前：契約内容・現状の確認／見積もり依頼
- 1.5ヶ月前：現地調査・工事範囲の確定／新オフィス工事準備
- 1ヶ月前：原状回復工事・新オフィス工事の着工日決定
- 2週間前～：工事着工／引き渡し準備
- 退去日：オーナー立ち会いで引き渡し／新オフィス入居
余裕を持ったスケジューリングと一括発注で、時間とお金の両方を節約しましょう。
オフィス原状回復で失敗しない！注意点とよくあるトラブル例
事前確認の重要性
「原状回復範囲の認識違い」や「追加工事の発生」は、最も多いトラブルです。契約内容やオーナーとの合意事項をしっかり記録に残しておくことが大切です。
よくあるトラブルとその対策
- 見積もり後に追加請求が発生した
→ 必ず事前に「追加費用の有無・発生条件」を確認しましょう。 - 工期が遅れて退去期限に間に合わなかった
→ 着工日・引き渡し日を十分に余裕をもって決めることが重要です。 - 工事後にオーナーが再修繕を要求してきた
→ 引き渡し前の立ち会いで、双方納得するまで現地確認を行いましょう。
不安な場合は、第三者の専門家（不動産コンサルタントや弁護士）に相談するのも有効です。
退去後も安心！アフターフォローのある業者を選ぶ
引き渡し後に万が一補修が必要になった場合、迅速に対応してもらえる業者なら安心です。アフターフォローや保証制度の有無も、依頼前に必ず確認しましょう。
オフィス原状回復のよくあるQ&A
Q1. 原状回復費用はどれくらいが相場ですか？
目安として1坪あたり2万円～4万円ですが、内装や設備、オフィスリフォームの内容によって大きく変動します。複数社に現地調査・見積もりを依頼し、適正価格を把握しましょう。
Q2. オーナー指定業者以外に依頼できますか？
多くの賃貸オフィスでは、オーナー指定業者以外でも依頼可能です。ただし契約内容により制限がある場合もあるため、事前に必ず管理会社・オーナーに確認しましょう。
Q3. オフィスリフォームの際も原状回復は必要？
はい。自社で行ったリフォームや造作部分は、退去時に原状回復が必要です。あらかじめリフォーム時に「解体しやすい設計」にしておくと、原状回復費用が抑えられる場合があります。
Q4. 自分で工事を手配してもいい？
簡単なクリーニングや原状回復は自社対応も可能ですが、専門的な工事や大規模なリフォーム部分は安全・品質の観点から専門業者に依頼することをおすすめします。
Q5. 予算を抑えたい場合の交渉術は？
複数社の見積もりを比較し、「経年劣化」部分の負担を減額交渉したり、不要な工事を精査することでコスト削減が可能です。詳細な明細と説明を求め、納得してから契約しましょう。
まとめ・安心してオフィス原状回復を進めるために
オフィスの原状回復は、費用や範囲が不透明だったり、トラブルが起こりやすいポイントが多いため、不安を感じるのは当然です。しかし、契約内容の確認や複数社からの見積もり、信頼できる専門会社の選定など、正しい段取りを踏むことで、余計な支出やトラブルをしっかり防ぐことができます。
「どこまで戻せばいい？」「本当にこの費用で合っている？」と悩んだときこそ、実績豊富な原状回復業者や専門会社に相談してみましょう。スムーズなオフィス移転や理想のオフィスリフォームの実現には、信頼できるパートナー選びが何より大切です。
弊社MIRIXでは、オフィス原状回復から移転、新オフィスのリフォームまで一貫して対応。豊富な実績と丁寧なヒアリングで、お客様の不安や疑問を解消しながら、納得のいくご提案をいたします。まずはお気軽にご相談ください。安心して理想のオフィス移転・原状回復を実現しましょう。
