賃貸戸建てリノベーションの落とし穴――新宿区で原状回復できないケースと後悔しないための具体策
「賃貸の戸建てをもっと自分好みに住みやすくしたいけれど、リノベーションしても大丈夫？」「退去時に高額な修繕費や敷金トラブルが起きるのでは？」――そんな不安や疑問をお持ちではありませんか。とくに新宿区のような人気エリアでは、住まいの快適さを求めてリノベーションを検討される方も多いですが、一方で「原状回復できずに後悔した」「思わぬ賃貸トラブルに巻き込まれた」という声も増えています。本記事では、賃貸戸建てのリノベーションを考えている初心者の方のために、新宿区で実際に多いトラブル事例や失敗しないためのポイントをわかりやすく解説。読み終わる頃には、安心して理想の住まいづくりに踏み出せる知識が身につきます。
新宿区の戸建てリノベーション事情とは？
なぜ今、賃貸戸建てのリノベーションが増えているのか
新宿区は交通アクセスや生活利便性が高く、古い戸建て物件を賃貸で借りる方も増えています。築年数の古い戸建ては、間取りや設備が現代のライフスタイルに合わないこともしばしば。そのため「キッチンを広くしたい」「壁紙を変えて明るい印象に」「ペットと暮らしたいから床をリフォームしたい」といったニーズが多いのです。
一方で、賃貸物件は「借り物」という立場。自由なリノベーションには限界があり、やり方を間違えると退去時に高額な修繕費や敷金トラブルにつながるリスクがあります。
新宿区ならではのリノベーション事情・注意点
新宿区の賃貸戸建ては、
- 築年数が30年以上の物件が多い
- オーナーが住みながら賃貸に出す「定期借家契約」も増加傾向
- 管理会社が間に入らず、貸主と直接やり取りをする場合も多い
という特徴があります。
そのため「どこまでを自分で工事してよいのか」「退去時にどこまで原状回復が必要か」が曖昧になりやすく、トラブルの温床になってしまうケースが少なくありません。
「原状回復できない」ってどういうこと？具体的なトラブル事例
原状回復義務の基本とは
原状回復とは、「借りたときの状態に戻す」ことが原則です。ただし、通常使用による経年劣化や消耗（例：家具の設置による床のへこみ、日焼けによる壁紙の変色など）は借主の負担にはなりません。
一方で、リノベーションなど「借主が自分の都合で手を加えた部分」は、退去時に元の状態に戻す（=原状回復）義務が発生し、その費用を全額請求されることが一般的です。
新宿区で多い原状回復トラブルの具体例
- 床材や壁紙を自費で張り替えたが、退去時に「元通りに戻して」と高額な原状回復費用を請求された
- 水回りや間取りをDIYで変更した結果、配管や構造部分に問題が出て修繕費が莫大になった
- ペット用のリノベーションで壁や建具に穴を開け、退去時に想定以上の修繕義務を負うことに
- 「原状回復不要」と口頭で言われたが賃貸契約書に明記されていなかったため、敷金が全額戻らなかった
- 特殊なクロスや塗装を行い、そのままでは次の入居者に賃貸できないと指摘されクリーニング費用以上の修繕を請求された
敷金返還のトラブルも多い
一般的に、賃貸契約時に預ける敷金は退去時の原状回復費用やクリーニング費用が差し引かれて返金されます。しかし「どこまで借主負担か」がオーナーと借主の間で食い違いやすいため、敷金がほとんど返ってこなかったという声が後を絶ちません。
クリーニング費用と修繕義務の違いに注意
クリーニング費用は、通常の生活による汚れを清掃するためのもので、入居者負担とされることが増えています。いっぽう、リノベーションやDIYによる変更、破損などは「修繕義務」となり、クリーニング費用とは別に高額請求されることもあるので注意が必要です。
失敗を防ぐための5つの具体策
1. 必ずオーナー・管理会社と事前に合意を得る
リノベーションを考えたら、まずは必ずオーナーまたは管理会社に相談しましょう。「どこまでOKか」「退去時はどうなるか」を文書で取り決めるのがポイントです。口頭だけの約束は絶対に避けてください。
- どの範囲の工事が可能か（壁、床、水回りなど）
- 退去時は現状のままで良いのか、元に戻す必要があるのか
- 特別な素材や工法を使う場合は要確認
できれば、契約書や覚書に「退去時に原状回復不要な範囲」などを明記してもらいましょう。
2. 賃貸契約書・重要事項説明書を細かくチェック
契約書には原状回復、リフォーム・リノベーションの可否、敷金返還条件、クリーニング費用の扱いなどが詳細に記載されています。理解しづらい専門用語が多いですが、必ず下記をチェックしましょう。
- 原状回復と修繕義務の範囲
- DIYや改装に関する禁止事項・許可事項
- 敷金返還規定、クリーニング費用負担の有無
- 契約書に記載がなければ覚書などで明確化
わからない点は遠慮せず質問し、内容は必ず書面で残してください。
3. 変更内容や工事前後の状態を「写真・動画」で記録
原状回復で多いのは「どこまで直す必要があるか」で揉めるケースです。
・リノベーション前の状態
・工事内容
・工事後の状態
これらを日付入りの写真や動画で記録しておくことで、退去時のトラブル防止になります。
- 工事前後の比較ができるようにフォルダ管理
- LINEやメールで管理会社・オーナーに写真送付し、やり取りを証拠として残す
- 領収書や工事業者との契約書も保管
4. プロのリノベーション業者に相談し、見積もりを比較
DIYで済ませようとして失敗するケースが非常に多いです。水回りや壁・床工事は「見えない部分」で重大な損傷を与えてしまう場合も。
賃貸専門のリノベーション業者なら、原状回復や退去時の修繕義務を見越したプランを提案してくれます。
また、複数業者から相見積もりを取り、工事内容や費用内訳を正しく比較しましょう。
- 賃貸物件リノベーションの実績が多い業者を選ぶ
- 「退去時に原状回復が必要な部分」「不要な部分」を明確に説明してくれるか確認
- 工事内容ごとのアフターサポートや保証の有無もチェック
5. 退去前に「退去立会い」と原状回復費用の見積もりを取る
退去時にいきなり高額な修繕費を請求されて驚く方が多いですが、実は「退去立会い」の前にオーナーや管理会社へ連絡し、どの部分が原状回復対象になるか、修繕費用はいくらかを事前に確認できます。
- 退去前に「どこにどんな汚れや傷があるか」を一緒にチェック
- 業者による見積もりを取ることで、相場と比べて適切か判断できる
- 納得できない場合は消費生活センターや専門家に相談
この一手間が、敷金トラブルや不要なクリーニング費用の請求を防ぎます。
【チェックリスト】賃貸リノベで後悔しないために確認すべきこと
- 賃貸契約書の「原状回復」「リフォーム・改装」の規定を読む
- オーナー・管理会社と必ず書面で合意を取る
- 工事前後の状態を写真・動画で保存
- 信頼できるリノベーション業者を選定し、事前に「原状回復義務」を相談
- 退去時の立会い・見積もりで納得してから退去手続きへ
- 原状回復費用・クリーニング費用の負担範囲を事前に確認
- 敷金返還条件を必ず書面で残す
よくある質問Q&A
Q：賃貸戸建てのリノベーションはどこまで許される？
A：基本的には「軽微な変更（壁紙の張り替え、棚の設置など）」もオーナーの許可が必要です。大規模なリノベーション（水回り・間取り変更）はほとんどの場合NGか、退去時の原状回復義務を負うことになります。必ず契約書や覚書で範囲を明記しましょう。
Q：退去時に「原状回復できない」と言われたら？
A：「現状に戻せない工事」をしてしまった場合、修繕費全額を請求される恐れがあります。納得できなければ、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や消費生活センターに相談しましょう。
Q：敷金返還でトラブルになったらどうする？
A：契約書や工事の記録、写真など証拠を集め、まずはオーナー・管理会社と再交渉。それでも解決しない場合は消費生活センターや東京都の住宅紛争審査会、司法書士への相談が有効です。
まとめ：安心してリノベーションと退去を進めるために
賃貸戸建てのリノベーションは、住み心地や自分らしさを追求できる素晴らしい手段です。しかし、新宿区のような人気エリアでは「原状回復できない」「敷金が戻らない」「思わぬ修繕費を請求された」といった賃貸トラブルも多いのが現実です。
大切なのは、リノベーション前後の合意形成、契約内容の書面化、証拠の保存、プロへの相談です。「きちんと理解して、しっかり備える」ことで、退去時の不安や後悔を防ぐことができます。
もし、リノベーションや原状回復、敷金返還、修繕費用などで不安や疑問があれば、どうぞお気軽に弊社MIRIXまでご相談ください。専門知識と豊富な経験をもとに、あなたの悩みに寄り添い、理想の住まいづくりと安心の退去までしっかりサポートいたします。あなたの安心と納得のために、ぜひ一度ご相談・ご依頼ください。
