初めてのテナント移転も安心！原状回復費用の相場とムダなく進めるためのコツ
「オフィスや店舗のテナント移転、何から手をつけていいかわからない…」「原状回復費用ってどれくらいかかる？」「移転にかかるお金をできるだけ抑えたい！」
そんな不安や疑問をお持ちの方へ。
この記事では、テナント移転にまつわる原状回復費用の相場や、コスト削減の具体的な方法、実践的なチェックリストまで、初心者の方にもわかりやすく徹底解説します。
「参考になった」「もう不安がない」と思えるよう、やさしく丁寧にご案内します。この記事を読み終えるころには、移転費用の全体像や注意点、失敗しないためのポイントがしっかりつかめますよ。
テナント移転の費用はどう決まる？全体像と費用内訳
テナント移転にかかる主な費用項目
テナント移転で発生する費用は、「原状回復費用」だけではありません。どんな費用がかかるのかを全体像で把握しておくことが大切です。
- 原状回復費用
- 新テナントの内装工事・設備費用
- 引越し（運搬）費用
- 什器・備品の移設・新規購入費用
- 不用品の処分費用
- 各種手続き・事務手数料
この中でも特に金額が大きく、かつトラブルになりやすいのが「原状回復費用」です。
この費用を適正な範囲で抑えることが、移転コスト全体の節約につながります。
オフィス移転費用の平均的な内訳と目安
- 原状回復費用：全体の30〜40％
- 新オフィス内装工事：全体の30〜40％
- 引越し（運搬）費用：全体の10〜15％
- 什器・備品費用：全体の10％前後
- その他（廃棄・手続き等）：全体の5〜10％
例えば、総額で500万円の移転費用なら、原状回復費用だけで150万〜200万円程度かかることも珍しくありません。
まずは「今いるテナントの契約書」を見返し、原状回復の範囲や特約を確認することから始めましょう。
原状回復費用の相場はどれくらい？
原状回復費用相場の目安
原状回復費用は、物件の広さや内装の状態、立地、ビルのグレードなどによって変動します。
オフィス・店舗ごとの一般的な相場は、以下の通りです（2024年時点の目安）。
- 一般的なオフィス：1坪あたり 30,000〜50,000円
- グレードの高いオフィスビル：1坪あたり 50,000〜70,000円
- 店舗（飲食店など）：1坪あたり 60,000〜100,000円 ※厨房・空調等による
例えば、50坪（約165㎡）のオフィスなら、
「50坪 × 30,000円 ＝ 1,500,000円」から
「50坪 × 50,000円 ＝ 2,500,000円」程度が目安となります。
ただし、契約内容や入居時の内装状況により、実際の費用は増減します。
費用の高額化につながる要因
- 入居時にオーダーメイドの内装工事を行っている
- 水回りや空調など設備の追加・変更が多い
- 原状回復工事をビル指定業者に限定されている
- 壁・床・天井の汚れや破損が多い
これらに当てはまる場合は、早めに見積もりを取得し、複数業者で原状回復費用比較を行うのがおすすめです。
原状回復工事とは？契約書を読むときのチェックポイント
原状回復の具体的な内容
「原状回復」とは、テナント退去時に「入居時の状態」に戻す義務のこと。
具体的には以下のような作業が含まれます。
- 間仕切り・パーティションの撤去
- 床仕上げ材（タイルカーペット等）の張替え・クリーニング
- 壁・天井クロスの補修、塗装
- 照明・エアコンなど設備の撤去・復旧
- サイン・看板の撤去
- 配線・電話・LAN等の撤去
- 特殊な造作物や設備の撤去・修復
契約内容によっては「経年劣化まで直す必要がない」場合もあります。
特にトラブルになりやすいので、契約書の「原状回復特約」「明渡しの方法」「退去時の負担範囲」は必ず確認しましょう。
退去時トラブルを防ぐための契約チェックリスト
- 原状回復の範囲が明確に記載されているか
- ビル指定業者による工事義務があるか
- 経年劣化や通常損耗の扱いはどうなっているか
- 敷金・保証金から差し引かれる費用の内訳
- 退去時立ち会い（現地確認）の有無
- 見積もり提示・説明の義務
- 工事範囲や内容に異論がある場合の協議方法
契約書が難解な場合や、不明点がある場合は、専門家やコンサルタントに相談しましょう。
また、原状回復工事の写真・図面などの記録も大切です。
原状回復費用の見積もり方法と適正価格を見抜くコツ
原状回復費用見積もりの基本的な流れ
原状回復費用は「現地調査（現状確認）」→「見積もり取得」→「工事内容協議」という流れで進みます。
見積もりは1社だけでなく、必ず複数社（最低でも2〜3社）から原状回復費用比較を行いましょう。
見積もり依頼のチェックリスト
- 契約書（原状回復範囲・特約）を業者に事前共有する
- 「入居時の原状」の写真や図面を用意する
- 現地調査日は複数業者に同時に来てもらうと比較がしやすい
- 見積もり内容は「内訳」を細かく書き出してもらう
- 追加費用やオプション工事の有無も確認
見積書では、以下の内容を必ずチェックしましょう。
- 坪数や面積に間違いがないか
- 単価や工事項目ごとの金額が明記されているか
- 廃棄物処理・機器撤去などの費用も含まれているか
- 諸経費（管理費・養生費・交通費など）が割高でないか
適正価格を見抜くポイント
- 「一式」表記ばかりの見積書は要注意
- ビル指定業者しか使えない場合、相場より割高になりやすい
- 自社で選定できる場合は必ず相見積もりを取る
- 「値引き交渉」や「不要工事項目の再確認」をする
- できればテナント移転コンサルタントのアドバイスを活用
納得できない場合は「契約時や入居時の写真」「内装図面」などをもとに協議しましょう。
テナント移転費用を抑えるための実践的なコスト削減ポイント
コスト削減のためにできること
- 複数業者で原状回復費用見積もりを比較する
- ビル指定業者“以外”が使えるかを確認する
- 内装・設備の“再利用”や“現状残置”の交渉
- 不要な工事や過剰な原状回復を省く（契約書確認）
- スケジュールに余裕を持ち、繁忙期を避けて工事を依頼
- オフィス移転費用全体のシミュレーションを行う
- テナント移転コンサルタントの無料相談を活用する
テナント原状回復節約の具体例
- 間仕切り撤去だけを指定業者、クリーニングは別業者に依頼
- 借主側で分解・撤去できる什器は自社対応でコストダウン
- 「次の入居者が使える設備」は残置OKの交渉（例：OAフロア、照明）
- 入居時に「原状回復義務の緩和特約」をつけておく
チェックリストを活用しながら、無駄な工事や費用の上乗せを防ぎましょう。
テナント移転費用シミュレーションのすすめ
実際に「今のオフィスを何坪で、どこまで原状回復が必要か」「新移転先の内装や設備にどれだけ投資するか」をシミュレーションすることで、全体のコストバランスが見えてきます。
Excelや無料の費用シミュレーターを活用し、下記のような項目を記入してみましょう。
- 物件概要（坪数・所在地・ビルグレード）
- 原状回復工事項目と坪単価
- 引越し・運搬費
- 新規内装・設備費
- 廃棄・不用品処分費
- その他（手数料、諸経費）
「原状回復費用が高すぎる…」と感じたら、一度プロに見積もりの妥当性チェックや節約アドバイスを依頼するのも有効です。
原状回復・テナント退去費用トラブルを防ぐには
トラブルでよくある事例
- 想定より高額な原状回復費用を請求された
- 工事内容が契約書と異なり納得できない
- 敷金・保証金から大幅に差し引かれた
- 退去立ち会いの場で追加修繕を求められた
- ビル指定業者の独占で価格交渉ができない
- 入居時・退去時の記録写真がなく証拠が残っていない
トラブルを防ぐためのポイント
- 最初に契約書で「原状回復範囲」「工事指定業者有無」を明記・確認
- 入居時・退去時の室内写真や状態記録を残す
- 必ず複数業者で原状回復費用見積もりをとる
- 見積もり内容の説明を受け、内訳を明確にしてもらう
- 不明点や納得できない点は書面・メールで記録を残す
- 専門家や第三者（コンサルタント）に相談する
特に、テナント退去費用トラブルは感情的な対立になりがちです。冷静に事実と書面をもって対処し、「納得できる金額」で合意できるよう準備しましょう。
実践的！原状回復費用の比較・見積もり方法まとめ
複数業者への見積もり比較が必須
原状回復費用は、業者によって見積金額や項目の内容が大きく異なることがあります。
相見積もりを取ることで “相場感” をつかみ、適正価格で発注できるようになります。
- インターネットや口コミで業者をリストアップ
- 希望条件・契約内容を明示して見積もりを依頼
- 現地調査の日程を調整し、同日に複数社で比較
- 見積書の「内訳」と「含まれる工事項目」を細かく比較
- コスト削減の提案や追加工事の有無も確認
見積もり比較時の注意点
- 「安さ」だけでなく、「工事品質」「アフター対応」も重視
- 過剰な工事提案がないか、不必要な項目を削ってもらう
- 納期やスケジュール、支払い方法も確認
- 工事後のトラブル時の対応方針も聞いておく
見積もりは「価格」と「内容」「相談のしやすさ」の3軸で比較すると安心です。
まとめ・安心してテナント移転を進めるために
テナント移転は、慣れていない方にとっては「費用が見えづらい」「何をすればいいのかわからない」と不安がつきものです。
しかし、適切な準備・チェックリスト活用・複数業者での見積もり比較など、少しの工夫で大きなコスト削減やトラブル回避が可能です。
契約書の確認や原状回復費用の見積もりチェック、シミュレーションをしっかり行うことで、安心して理想の移転を実現できるはずです。
もし「自分たちだけで進めるのが不安」「業者選びや交渉も任せたい」といったお悩みがある場合は、テナント移転のプロである弊社MIRIXにぜひご相談ください。
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ご相談・ご依頼いただくことで、不安を解消しながら“理想的なテナント移転”を安心して実現できます。
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