賃貸物件のリフォーム費用と相場をやさしく解説！知っておきたい注意点・見積もり方法・失敗しないコツ
「賃貸物件をリフォームしたいけど、いったい費用はどれくらいかかるの？」「リフォームの相場や見積もり方法がよく分からなくて不安…」「DIYで安くできる方法はある？」
はじめて賃貸リフォームを検討している方の中には、こんな悩みや疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。慣れないリフォームの話は、専門用語も多く、つまずきやすいポイントだらけです。
この記事では、賃貸リフォームの費用相場や注意点、見積もりのポイント、そして失敗しないための実践的なアドバイスまで、分かりやすく丁寧に解説します。読み終えたあとには、「これなら安心してリフォームできそう！」と前向きな気持ちになっていただけるはずです。
賃貸リフォームとは？押さえておきたい基礎知識
賃貸リフォームと持ち家リフォームの違い
賃貸物件のリフォームとは、オーナー様や管理会社が物件の価値を維持・向上させ、入居者を増やすために行う「原状回復以上の改修」のことを指します。
一方、持ち家のリフォームは自分の暮らしに合わせて自由に行えますが、賃貸の場合は「次の入居者に喜ばれること」「コストとのバランス」「法規制」など、いくつかの制約や注意点があります。
賃貸リフォームの主な目的
- 空室対策（入居率アップ）
- 築年数による老朽化対応
- 家賃の維持・向上
- 物件価値・競争力の強化
近年は「築年数が古くても、リフォームで魅力的な物件に生まれ変わる」事例が増えており、オーナー様はもちろん入居者からもリフォームへの関心が高まっています。
賃貸リフォームの費用相場を徹底解説
賃貸リフォーム費用の基本的な考え方
賃貸リフォームの費用は、工事内容・部屋の広さ・築年数・建物の構造・設備のグレードなどによって大きく異なります。
「どこに・どんな目的で・どの程度リフォームするか」によって、費用の幅が出るため、まずは全体の相場観をつかみましょう。
場所・設備ごとの主なリフォーム費用相場
- 壁紙（クロス）張替え：
- 6畳：30,000円～50,000円
- 1K・1DK：45,000円～80,000円
- フローリング・床材張替え：
- 6畳（クッションフロア）：30,000円～50,000円
- 6畳（フローリング）：60,000円～120,000円
- キッチン入替え：200,000円～600,000円
- ユニットバス交換：350,000円～800,000円
- トイレ交換：80,000円～250,000円
- 洗面台交換：60,000円～150,000円
- 和室→洋室変更：100,000円～300,000円
- 間取り変更リノベーション：800,000円～2,000,000円
※上記は一般的な目安です。グレードや広さ、解体・廃材処分費などで上下します。
築年数別！賃貸リフォームの費用相場
- 築10年以内：
- 主にクロス・床などの部分補修が中心。1室あたり50,000円～200,000円程度。
- 築10～20年：
- 水回り設備（キッチン・浴室・トイレ）の入れ替え検討が増加。1室あたり100,000円～500,000円程度。
- 築20～30年：
- 全面リフォーム、間取り変更、外壁・配管改修などが必要になることも。1室あたり300,000円～2,000,000円超も。
- 築30年以上：
- リノベーション規模（骨組み以外を全面刷新）が主流。1室あたり1,000,000円～4,000,000円程度が多い。
築年数が古くなるほど費用は上がりやすくなりますが、部分的なリフォームを段階的に行うことで、コストを抑えることも可能です。
賃貸リノベーションの費用相場
「リフォーム」と「リノベーション」は混同されやすいですが、リノベーションは間取り変更や設備一新など、原状回復を超えた大規模な改修を指します。
賃貸物件のリノベーション費用相場は、1R・1K（20㎡前後）で800,000円～2,000,000円、2LDK以上（50㎡前後）で2,000,000円～5,000,000円が中心ゾーンです。
コストは「どこまでやるか」によって大きく変わるため、予算と投資効果をよく検討しましょう。
賃貸リフォームの費用を左右する主な要素
- 建物の構造（RC・木造など）
- 物件の広さ・間取り・階数
- 設備や建材のグレード
- 既存状態（老朽化・劣化の程度）
- 施工範囲・工法の違い
- 現場の立地（搬入・廃材処分のしやすさ）
同じ工事内容でも、現場条件や施工会社によって見積もり金額に差が出ることは珍しくありません。
賃貸リフォームの見積もり方法とポイント
リフォーム見積もりの流れをつかもう
- 希望内容・予算を整理する
- 信頼できるリフォーム会社に問い合わせる
- 現地調査（現場確認・聞き取り）を受ける
- 見積もり書をもらい、内容・金額を確認する
- 複数社で比較検討・最終決定
急いで決めず、必ず相見積もり（2～3社以上）を取って、金額や工事内容に納得できるかどうかしっかりチェックしましょう。
見積もり時のチェックポイント
- 工事内容・仕様が明細に明記されているか
- 材料や設備のグレード・型番が記載されているか
- 追加費用・オプション費用の有無
- 工期・保証内容
- 諸経費・廃材処分費・消費税など、全て含まれているか
「一式」や「コミコミ」といった大まかな表記は、後から追加料金が発生することも。疑問点は必ず質問して、納得してから契約しましょう。
見積もりの比較で失敗しないコツ
- 金額だけでなく、工事内容やサービス、実績も比較する
- 安すぎる場合は、手抜き工事や保証不足のリスクを疑う
- 標準的な「賃貸リフォーム相場」と比べて妥当かチェック
「賃貸 リフォーム 相場 比較」や「賃貸 リノベーション 費用相場」などのキーワードで検索し、複数の情報源を確認するのもおすすめです。
DIYで賃貸リフォームを安くできる？メリット・注意点・注意すべきケース
賃貸DIYリフォームのメリット
- 小規模・部分的なリフォームならコストを抑えやすい
- 自分好みの内装アレンジができる
- 工事期間を調整しやすい
最近は「賃貸 DIY リフォーム 安い」といったキーワードで、DIYアイテムや事例を調べる方も増えています。
DIYリフォームでできること
- 壁紙の張り替え（貼ってはがせるタイプ）
- 床のクッションフロア敷き
- カーテン・間仕切り設置
- ペンキ塗り（原状回復できる範囲）
- 収納棚の設置（現状回復可能なもの）
DIYリフォームの注意点とリスク
- 許可が必要：オーナーや管理会社の許可なく、勝手に工事するとトラブルの元に。
- 原状回復義務：退去時に元通りに戻さなければならない。
- 重大な工事（設備交換・配管工事など）はプロでないと違法や事故のリスク大。
- 失敗による追加費用発生：DIYでうまくいかず、結局業者依頼になることも。
DIYは主に「内装のちょっとしたアレンジ」に向いています。本格的なリフォームや水回り工事は、専門業者に相談しましょう。
賃貸DIYリフォーム、安く抑えるコツ
- 原状回復商品（貼ってはがせる壁紙や床材など）を選ぶ
- 大きな工事は避け、小規模な部分リフォームにとどめる
- ホームセンターやネット通販のセールを活用する
- 不安な点は必ず管理会社やオーナーに確認
賃貸リフォームでよくある疑問Q&A
Q1. オーナーがリフォーム費用を全額負担するべき？
一般的に、賃貸物件のリフォーム費用はオーナー（大家）が負担します。
ただし、入居者の都合による特別な改修やグレードアップを希望する場合は、入居者も一部負担するケースがあります。
リフォームの範囲や費用負担については、事前にしっかり話し合いましょう。
Q2. リフォームとリノベーション、どちらを選ぶべき？
「現状維持＋αの部分的改修」がリフォーム、「間取り変更や設備刷新など新たな価値創造」がリノベーションというイメージです。
築年数や競合物件の状況、投資効果（家賃アップ・空室対策）を考え、最適な選択をしましょう。費用だけでなく、将来的な収益力も加味して検討するのがコツです。
Q3. リフォーム費用を抑える具体的な方法は？
- 複数社から見積もりを集めて比較する（賃貸 リフォーム 見積もり 方法）
- 部分リフォームやDIYを活用する
- 相場を調査して、不要なグレードアップを避ける
- 既存設備を活用・再利用する
- 繁忙期を避けて工事依頼する
「賃貸 リフォーム 費用」「賃貸 リフォーム 築年数別相場」「賃貸 リノベーション 費用相場」などで情報収集すると参考になります。
Q4. どこまでリフォームすると家賃は上げられる？
家賃アップを目指す場合、単なる修繕ではなく「入居者にとって魅力的な設備や内装」「ライフスタイルに合った間取り」など、他物件との差別化がポイントです。
ただし、地域の家賃相場や競合状況も考慮し、過度な投資にならないよう注意しましょう。プロのコンサルティングや市場調査も活用すると安心です。
賃貸リフォームで失敗しないためのポイント
1. 目的を明確にすることが第一歩
「空室対策なのか」「家賃アップを狙うのか」「老朽化対策なのか」など、リフォームの目的によって最適な工事内容や予算が変わります。
まずは目的を明確にし、やるべきこと・やらなくていいことを整理しましょう。
2. 相場を知り、予算感をもつ
「賃貸リフォーム 費用」「賃貸 リフォーム 相場 比較」などの情報を調べ、適正価格の目安をつかみましょう。
あやふやなままだと、相場より高い見積もりや不要な工事を提案されるリスクがあります。
3. 信頼できる業者選びが成否を分ける
リフォーム業者選びは、実績・専門性・対応力・説明の分かりやすさなどを総合的に比較しましょう。
「価格だけで即決しない」「何でも相談できる担当者か」「見積もり書や契約内容が明確か」などが大切なポイントです。
4. 見積もり内容をしっかり比較・確認
同じ工事内容でも、業者によって価格やサービスが大きく異なることがあります。
「一式」「工事内容があいまい」「追加費用が多い」など、不明点があれば納得できるまで質問しましょう。
5. 築年数に応じた計画と優先順位を
「賃貸 リフォーム 築年数別相場」を参考に、築浅は部分補修・築古は大規模改修やリノベーションなど、築年ごとの優先順位を決めると失敗しにくくなります。
6. 原状回復とリフォームの違いを知る
賃貸物件の場合、「原状回復」と「価値向上リフォーム」は別物です。
原状回復は入居者負担、リフォームはオーナー負担が基本。費用負担や工事範囲が混同されやすいので、事前に明確にしておきましょう。
7. 補助金や助成金の活用も視野に
自治体や国の補助金・助成金（例：省エネ改修、バリアフリー化など）を活用できるケースもあります。
気になる方は「賃貸 リフォーム 補助金」「自治体名＋リフォーム補助」などで調べてみましょう。
8. 工事後のアフターサポートも重視
工事後の不具合やトラブルにも、迅速に対応してくれる業者かどうか確認しましょう。保証内容やメンテナンス体制をチェックすることも大切です。
おすすめ業者・ランキング
- MIRIX（ミリックス）
対応エリア：東京都23区
得意分野／特徴：賃貸物件の原状回復からリノベーションまで幅広く対応可能。コストパフォーマンスと丁寧な説明・提案力が強み。
まとめ：賃貸リフォームの相場と費用を知って、安心・納得のリフォームを
賃貸リフォームは、築年数や目的によって費用や相場が大きく変わります。
「どこまでリフォームすればよいか」「どんな工事が本当に必要か」と悩むときもあるかもしれませんが、まずはご自身の目的を明確にし、信頼できる業者とじっくり相談するのが安心への第一歩です。
相場や注意点を知っていれば、無駄な出費やトラブルも防げます。
少しずつ知識を身につけ、納得できるリフォームを実現しましょう。
弊社MIRIXでは、東京都23区を中心に賃貸物件のリフォームやリノベーション、原状回復まで幅広いご相談・ご依頼を承っております。
「何から始めればいいか分からない」「費用を抑えたい」「施工後のアフターも重視したい」など、どんなことでもお気軽にご相談ください。
プロの目線で最適なプランをご提案し、安心して理想の賃貸経営を実現できるよう全力でサポートいたします。皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。
