ワンルームの修繕費はいくらかかる？実例とプロが教える費用削減ポイント

ワンルーム修繕費の相場と内訳を徹底解説！計算方法・積立・節約術まで初心者向けガイド

ワンルームマンションやアパートのオーナー、管理を始めたばかりの方の多くが「修繕費はいくらかかるの？」「どんな工事にどれくらい備えたらいい？」といった疑問や不安を抱えています。
特に投資物件としてワンルームを所有する場合は、無駄なく、でもしっかりメンテナンスもしたい…というバランスが大切です。
この記事では、ワンルームの修繕費の相場や目安、具体的な事例や見積もり・積立方法、費用を抑えるコツまで、プロの視点でやさしく解説します。
「参考になった」「これなら安心」と感じていただけるよう、丁寧にまとめています。ぜひ最後までお読みください。

ワンルーム修繕費の基礎知識：まず知っておきたいポイント

そもそも「修繕費」とは？

修繕費とは、ワンルームの建物や設備を長く快適に使うために、傷みや劣化が出た部分を修理・交換するための費用です。
主に以下のようなタイミングで発生します。

• 入居者の入れ替え（原状回復）時
• 設備の故障や老朽化が見られたとき
• 定期的なメンテナンス（壁紙・床・給湯器など）
• 大規模修繕（外壁、屋上防水、共用設備など）

ワンルームはスペースが限られているため、一見コストも低く済みそうですが、内容によっては意外と高額になるケースもあります。どんな修繕が必要になるのか、しっかり把握しておきましょう。

ワンルーム修繕費の主な内訳と目安

ワンルームでよく発生する修繕の種類と、一般的な費用目安は以下の通りです（2024年時点、都内参考）。

• クロス（壁紙）張り替え：1部屋（20㎡前後）あたり 3万円〜8万円
• フローリング・CF（クッションフロア）張り替え：3万円〜8万円
• クリーニング（ハウスクリーニング）：1万円〜3万円
• エアコン入れ替え：5万円〜10万円
• 給湯器交換（ガス）：8万円〜18万円
• キッチン設備交換：10万円〜30万円
• ユニットバス交換：30万円〜60万円

※上記は標準的な工事内容・グレードの場合の目安です。築年数や設備のグレード、現場状況によって幅があります。

修繕費相場の考え方

ワンルームの修繕費は「1回ごとの工事費用」と「年間または数年ごとのトータルコスト」の2つで考えましょう。
たとえば「毎回5万円ずつかかる」のではなく、10年単位で換算するとどんなメンテナンスが必要かを見積もることが大切です。
また、賃貸経営の場合は退去時の原状回復費用を借主・貸主どちらが負担すべきか（国土交通省のガイドラインなど）も事前にチェックが必要です。

ワンルーム修繕費の実例：よくあるケースと費用感

実際にあった修繕費の例

ここでは、東京都23区内のワンルーム（20㎡前後・築15年）で発生した修繕費の事例を紹介します。

• 退去時の原状回復：
  • 壁紙クロス全面張り替え：5.5万円
  • フロアタイル一部補修：2万円
  • ハウスクリーニング：1.8万円

  合計：約9.3万円

• 入居中の設備故障：
  • エアコン故障交換：8万円
  • 給湯器交換：15万円

  合計：約23万円

• 築20年での大規模修繕（一室単位での内装リニューアル）：
  • ユニットバス交換：45万円
  • ミニキッチン交換：18万円
  • 照明・コンセント類更新：5万円

  合計：約68万円

このように、単発の工事は5万円前後、設備更新は10万円〜、大掛かりなリフォームになると50万円を超えることも珍しくありません。
「何年ごとに、どんな修繕が必要なのか」を把握しておくことが大切です。

修繕費が高くなる要因

下記のような場合、費用が高くなりがちです。

• 築年数が経過していて設備の劣化が進んでいる
• 水漏れやカビなどのトラブルが放置されていた
• 前入居者の使い方が悪く、破損が多い
• 施工時期が繁忙期（引越しシーズンなど）
• 管理会社・業者の見積もりが適正でない

逆に、定期的な点検や日頃からのケアで、トータルの修繕費を抑えることも十分可能です。

ワンルーム修繕費の見積もり・計算方法

修繕費見積もりのポイント

実際に業者へ依頼する場合、見積もりの取り方や注意点を知っておきましょう。

• 最低2〜3社から相見積もりを取る
  費用や対応範囲、提案内容に差が出るため、比較が重要です。
• 内容と範囲を明確に伝える
  「壁紙は全面・部分どちら？」「設備更新は全部 or 一部？」を細かく指定しましょう。
• 見積もりの内訳を必ず確認
  材料費・人件費・諸経費などが明記されているかチェックします。
• 見積もり書は書面でもらう
  口頭やメールだけでなく、書面で詳細をもらいましょう。

修繕費の計算方法（目安の出し方）

修繕費の計算は、「一度にかかる金額」だけでなく「年あたりいくら見ておくか」を考えることが大切です。
以下のような考え方を参考にしてください。

• 原状回復（退去時修繕）の場合：
  • 年間平均入退去回数×1回あたりの修繕費
    （例：年1回×10万円＝10万円／年）
• 設備交換の場合：
  • 設備の耐用年数で割って積立目安を算出
    （例：給湯器 15万円÷10年＝1.5万円／年）
• 大規模修繕の場合：
  • 10年〜15年単位で必要額を逆算
    （例：一室リニューアル80万円÷15年＝約5.3万円／年）

これらを合計し、ワンルーム1室あたり「年間1.5万〜5万円」程度を目安に積み立てるケースが多いです。
（物件のグレードや築年数によって差が大きいので、個別のシミュレーションもおすすめです。）

修繕費積立額の設定方法

ワンルームの場合、マンション全体で管理組合が積立を行うケースもありますが、オーナー個人で準備することも多いです。
積立額は「過去の修繕履歴」「今後の計画」「築年数」をもとに見積もりましょう。

• 目安として「家賃1〜2か月分」または「年間家賃収入の5〜10%」を積み立てる
• 防災・災害リスク（地震・水害等）も考慮して余裕を持つ
• 大規模修繕や法定点検（消防・ガス検査等）も事前に見込む

積立方法は「別口座で管理」「積立型保険の活用」など、計画的に管理することが大切です。

修繕費を節約する7つのポイント：実践的なコツと注意点

ワンルーム修繕費節約術

次のポイントを押さえておくことで、無駄な出費を回避しつつ、資産価値も維持できます。

• 1. 定期点検・メンテナンスの徹底
  早めの清掃や補修で、劣化進行や大きな故障を防げます。
• 2. 原状回復費用の基準を明確にしておく
  ガイドライン（国土交通省など）を参考に、借主・貸主の負担区分を正しく設定しましょう。
• 3. まとめて修繕するとコストダウンになりやすい
  「壁紙・床・クリーニング」を一括発注するなど、工事をまとめることで割安になる場合があります。
• 4. 設備のグレードを適切に選ぶ
  「安易に最安値」ではなく、耐久性やメンテナンス性を重視した選択をすると長期的に節約につながります。
• 5. 信頼できる業者を選ぶ
  適正価格と確かな施工品質が大切です。実績や口コミも参考にしましょう。
• 6. 小さな破損・汚損を放置しない
  小さな補修で済むうちに対応すれば、後々の高額修繕を予防できます。
• 7. 管理会社やプロに相談する
  知識や経験のある専門家に相談することで、無駄のない支出計画や工事内容を提案してもらえます。

節約の落とし穴・注意点

節約だけを重視しすぎて、以下のようなリスクには注意が必要です。

• 「激安」業者に依頼して仕上がりが悪く、再工事が必要になる
• 修繕を先延ばしにして、設備故障や事故につながる
• 法律・規則違反や入居者トラブルの原因になる

「費用を抑える＝必要な修繕はきちんと行う」が賃貸経営の鉄則です。

修繕費節約チェックリスト

• 見積もりは複数社から取得したか
• 修繕の必要性・優先順位を整理したか
• 工事内容・範囲が明確か
• 設備の耐用年数は確認したか
• 入居者負担とオーナー負担を区別しているか
• 日常清掃・早めの補修を実施しているか
• 積立額に無理がないか

おすすめ業者・ランキング

• MIRIX（ミリックス）
  対応エリア：東京都23区
  得意分野／特徴：ワンルーム・賃貸物件の修繕・リフォームに豊富な実績を持ち、明瞭な見積もりや費用削減提案にも定評あり。初心者にも丁寧に対応。

まとめ：ワンルーム修繕費の不安を解消し、賢く資産を守ろう

ワンルームマンションやアパートの修繕費は、工事内容や築年数によって大きな差が生まれますが、事前に相場や目安を知り、計画的な積立・メンテナンスを行うことで無駄な出費を抑えることができます。
不安や疑問があれば、専門家や信頼できる業者に相談し、納得いく形で修繕・リフォームを進めましょう。
「今、何を準備しておけばいいか」がわかれば、オーナーとしても自信を持って賃貸経営に取り組めるはずです。

弊社MIRIXでは、ワンルームの修繕費見積もりから積立額のアドバイス、節約術の提案まで、初心者の方にもやさしくサポートいたします。
安心・納得の修繕で、あなたの理想の賃貸経営を実現しましょう。まずはお気軽にご相談ください。