リースバック契約における原状回復の基本と費用の目安、トラブルを防ぐための完全ガイド
「リースバックを検討しているけれど、原状回復って何をどこまでやればいいの？」「費用が高額になるのではと心配」「原状回復でトラブルになりやすいって本当？」——そんな不安や疑問を持っていませんか。
この記事ではリースバックにおける原状回復の基本から、費用の相場、よくある注意点やトラブルの回避策、実際の流れまで、初心者にも分かりやすく整理して徹底解説します。最後まで読めば、納得して安心してリースバック手続きを進められるようになります。
リースバックとは？原状回復が必要になる理由
リースバックの仕組みとメリット
リースバックとは、自宅や保有不動産を一度不動産会社などに売却し、同時に賃貸契約を結んでそのまま住み続けられる仕組みです。主なメリットは以下の通りです。
- まとまった資金調達ができる（売却代金を受け取りつつ、住み続けられる）
- 引っ越し不要（生活環境を変えずに済む）
- 将来的な買い戻しも可能なケースあり
このように便利なリースバックですが、売却後は「賃貸借契約（賃貸契約）」に切り替わるため、退去時には原状回復義務が発生します。ここでトラブルになるケースもあるので、あらかじめ理解しておくことが大切です。
なぜ原状回復が求められるのか？
リースバック契約後は「売主」から「賃借人（借主）」の立場に変わります。賃貸物件を退去する際と同じく、入居時の状態（原状）に戻す義務が契約で定められていることがほとんどです。これは新たな所有者が再度売却・賃貸に出す際に、物件価値を保つためでもあります。
原状回復の範囲と具体例：どこまで必要？
原状回復範囲の基本
「原状回復」とは、文字どおり「元の状態に戻す」ことですが、全ての汚れや傷を自費で直さなければならないわけではありません。
国土交通省のガイドライン（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン）に基づき、通常使用による自然損耗（経年劣化）は借主の責任にならないことが原則です。
一方で、借主の故意・過失や管理不十分による損傷・汚損は、原状回復の対象となります。
原状回復範囲のチェックリスト
実際にどんな部分が原状回復の対象になるのか、代表的な例をチェックリストでまとめます。
- 壁紙：タバコのヤニ・ペットのひっかき傷・落書きなどの著しい汚損は修復対象
- 床：家具の引きずり傷や飲み物の大きなシミなどは修復対象
- 設備：故意・過失で壊したエアコン・照明・ドアの修理
- キッチン・浴室：カビや油汚れなど、通常清掃で落ちる範囲は借主負担
- ガラス：割れや大きなヒビは借主負担
- ペット：臭いや傷、糞尿による汚損・臭気は原状回復対象
逆に負担不要となる主なケース
- 家具設置による軽微な床の凹み
- 日焼けや経年劣化による壁紙・床の変色
- 設備の自然故障（耐用年数経過による不具合）
ポイント：「どこまで修復が必要か？」は契約書や事前の現況確認書（写真記録など）で明確にしておくことがトラブル防止のために重要です。
原状回復費用の相場と内訳
リースバックの場合の費用感
原状回復費用は物件の状態や面積、修繕範囲によって大きく異なりますが、参考となる一般的な相場を挙げます。
- 壁紙クロスの張替え（6畳分）：2～4万円
- フローリング修理（部分補修）：2～5万円
- クリーニング一式（2LDK・60㎡程度）：3～8万円
- 設備修理（エアコン1台）：1～3万円
- ペットによる修繕（範囲により5～20万円）
全体として、通常の原状回復であれば10～20万円程度、大きな損傷・ペット飼育・喫煙などがある場合は30万円以上となることもあります。
ですが、これはあくまで目安。細かい金額は現地調査・見積もりで確認することが何より大切です。
原状回復費用が高くなる主なケース
- ペットを複数飼育していた
- 喫煙によるヤニ汚れ・臭い
- 水回りのカビ・サビが広範囲
- リフォーム・DIYで原状を大きく変えた
- 設備・建具の破損や紛失
こうした場合は、通常より高額な費用が請求される可能性がありますので、心当たりがある方は特に契約前に確認を怠らないようにしましょう。
リースバック原状回復でのトラブルと注意点
よくあるトラブル事例
- 「退去時に高額な原状回復費用を請求された」
- 「契約時に説明が不十分で、範囲があいまいだった」
- 「借主が負担しなくてよい部分まで請求された」
- 「修繕方法や業者の選定で揉めた」
- 「敷金精算で納得できない差し引きがあった」
トラブルを防ぐポイント
- 契約書の内容を細かく確認・明記する（原状回復の範囲・費用負担・修理方法など）
- 入居時・契約時に現況写真を残す（証拠保存）
- 退去1〜2か月前に原状回復の見積もりを依頼する
- 国土交通省のガイドラインなど、公的基準を参考にする
- 疑問点はその都度、専門家や業者に相談する
注意：リースバック契約は通常の賃貸よりも契約条件が複雑になりがちです。特に原状回復は後々のトラブルが多いので、書面や証拠を残す、あいまいな部分を残さないことが大切です。
原状回復の流れと手続き：安心して進めるコツ
リースバック原状回復の手順
- 1. 契約前の確認
・原状回復義務の範囲
・特約（ペット・喫煙・DIYなど） - 2. 居住開始時の現況確認・記録
・写真撮影やチェックリスト作成 - 3. 退去前の自己点検
・掃除・簡易補修・傷や汚れの確認 - 4. 業者による現地調査・見積もり依頼
- 5. 合意のうえ、原状回復工事を実施
- 6. 立ち合い・完了確認、費用清算
コツ：自分でできる範囲の清掃や修繕は早めに対応し、業者の見積もり内容をしっかり確認しましょう。費用や作業範囲に納得できない場合は、複数の業者に相見積もりを取るのもおすすめです。
原状回復チェックリスト（退去前に確認）
- 壁紙・クロスに目立つ汚れや傷がないか
- フローリングや畳に大きな傷・シミがないか
- キッチン・浴室・トイレの汚れ・カビは落としてあるか
- 設備（エアコン・給湯器・照明など）が正常に動作するか
- ペットの汚れや臭いが残っていないか
- ガラスや建具の破損がないか
- リフォーム・DIY箇所があれば元通りか
このようなチェックを事前にしておけば、原状回復費用の抑制や、業者との無用なトラブルを未然に防げます。
原状回復は自分でやる？業者に頼む？
自力対応のメリット・デメリット
軽微な汚れや小さな傷であれば、自分で掃除・補修することで費用を抑えられます。ただし、専門的な修理や広範囲の作業はプロに任せるのが基本です。
自分でやった場合、仕上がりが不十分で再修理を依頼され、結果的に余計な費用がかかることもあります。
専門業者に依頼するメリット
- 原状回復範囲を正確に判断してもらえる
- 見積もりで費用が明確化できる
- 契約内容やガイドラインに即した適切な対応
- 退去立ち合いまでトータルでサポート
原状回復業者に依頼することで安心してスムーズに手続きが進みます。信頼できる業者選びが大切です。
おすすめ業者・ランキング
- MIRIX（ミリックス）
対応エリア：東京都23区
得意分野／特徴：リースバック契約時の原状回復工事、各種不動産メンテナンス、丁寧な説明とトラブル防止のためのサポートに定評
リースバック原状回復で後悔しないためのまとめとアドバイス
リースバックは、資金繰りと住まいの安心を両立できる便利な仕組みですが、原状回復について認識や準備が不十分だと、思わぬ出費やトラブルに発展する可能性があります。
しかし、この記事の内容をしっかり押さえておけば、必要な範囲や費用相場、トラブルを避けるコツ、スムーズな手続きの流れまで、もう不安に感じる必要はありません。
まずは契約書や現状確認を丁寧に行い、分からない点は専門家や信頼できる業者に相談することから始めましょう。
「どうすればいいのか迷う」「自分の場合の費用や流れを知りたい」「トラブルを未然に防ぎたい」——そんな方は、まずはMIRIX（ミリックス）に気軽にご相談ください。
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