リースバックで得する！戸建て売却前の修繕費用と知っておきたい基礎知識
「リースバックを利用して自宅を売却しつつ住み続けたい」と検討する中で、「修繕費はどこまで必要？」「費用負担は誰がするの？」「修繕していないと損になる？」こんな疑問や不安を感じていませんか。
この記事では、戸建てのリースバックを検討している初心者の方に向けて、修繕費の考え方や費用相場、負担のルール、知っておくべきメリット・注意点など、実践的なガイドをわかりやすく解説します。
読了後には「自分に必要な修繕や費用が明確になった」「失敗せずにリースバックを進められる！」と感じていただける内容を心がけました。ぜひ最後までご覧ください。
リースバックとは？仕組みと基本ポイントをおさらい
リースバックとは、自宅などの不動産を専門の業者などに売却し、そのまま賃貸契約を結ぶことで、売却後も同じ家に住み続けられる仕組みです。まとまった資金が必要なときや生活環境を変えたくない場合に利用され、近年注目を集めています。
リースバックの基本的な流れ
リースバックの一般的な流れは以下の通りです。
- 不動産会社（リースバック業者）による査定・条件提示
- 売買契約の締結と所有権の移転
- 賃貸契約の締結〜家賃の支払い開始
- 売却後も同じ家に住み続ける
「売却と同時に賃貸化」がポイントで、まとまった現金を手元に残しながら、引っ越し不要で住み続けることが可能です。
ただし、売却後は所有者ではなくなり、借主（賃借人）としての立場になります。
リースバック利用者が抱えやすい不安・疑問
リースバックを検討する際によくあるのが、次のような疑問です。
- 修繕やリフォームは売却前に必要？
- 修繕費は売主と買主どちらが負担？
- 修繕しないと売却額が下がる？
- リースバックのメリット・デメリットは？
こうした悩みを解消するために、リースバックと修繕費の関係について詳しく見ていきましょう。
リースバックと修繕費の関係 ― 修繕は必要？費用負担はどうなる？
「売却前の修繕は必要なの？」
リースバックを利用する際、必ずしも「大規模な修繕やリフォーム」が必須というわけではありません。ただし、物件の状態が著しく悪い場合や、目立った不具合（雨漏り・シロアリ被害・重大な故障など）があると、次のような影響が出ることがあります。
- リースバック時の買い取り価格（売却額）が下がる
- 業者から修繕やクリーニングを提案される
- 最悪の場合、リースバック契約自体が成立しないことも
一方で、表面的なリフォームや「見た目重視の高額リノベーション」までは必ずしも必要ありません。
「必要最低限の修繕」で十分なケースがほとんどです。
修繕費の負担は誰がする？
リースバックの修繕費の負担については、売却前の修繕（売主負担）と売却後の修繕（所有者・買主負担）に分かれます。
- 売却前：物件をより高く売りたい場合や、明らかな不具合（雨漏り・配管破損など）がある場合は、売主が修繕費を負担して修理・補修を行うことが一般的です。
- 売却後：所有者が業者（買主）に移転した後は、構造的な修繕費用や大規模修繕の負担は原則として買主（業者側）となります。
ただし、リースバック契約後は「賃貸借契約」に切り替わるため、通常の賃貸と同じく「室内の小修繕（クロスの汚れや軽微な設備破損など）」は借主（元の所有者）が負担する場合もあります。
契約内容や業者によって異なるので、契約前に必ず確認しましょう。
修繕の有無がリースバック価格に与える影響
売却時に修繕しておくことで、物件評価額がアップしやすくなる場合があります。
逆に、明らかな不具合や劣化が目立つと、査定額の減額や、想定よりも低い価格提示につながることも。
リースバック費用全体を抑えたい場合、「費用対効果」を見極めて必要な修繕だけ」を行うことが大切です。
- 高額な修繕・リフォームは、必ずしも売却価格にそのまま上乗せされるとは限らない
- ただし、破損や機能不全などの「マイナス要因」はできるだけ修繕しておくと安心
どこまで修繕すべきか迷う場合は、査定時に業者へ率直に相談しましょう。
リースバック前に押さえておきたい修繕費用の相場
戸建てでよくある修繕項目と費用目安
戸建て住宅でリースバック前によく行われる修繕には、次のようなものがあります。
- 屋根・外壁の補修・塗装：30万円〜100万円程度（規模や劣化状況による）
- 水回り（キッチン・浴室・トイレ）の補修：各5万円〜30万円程度
- 給湯器や配管の修理・交換：5万円〜25万円程度
- 室内クロス・フローリングの部分補修：1万円〜10万円程度
- 雨漏り修理：5万円〜30万円程度
- シロアリ・害虫駆除：5万円〜20万円程度
これらはあくまで目安ですが、「リースバックでの売却額に大きく影響する部分」「安全・住環境維持に欠かせない部分」を中心に優先順位を決めていくとよいでしょう。
修繕費用のチェックリスト
修繕が必要かどうかを判断する際には、次のようなポイントをチェックしてみましょう。
- 雨漏りや水漏れなど、生活に支障が出る重大なトラブルがないか
- シロアリ被害や腐食、木部の傷みなど構造上のリスクはないか
- 設備の故障（給湯器・エアコン・水道など）はないか
- 外観のひどい汚れや塗装の剥がれが目立たないか
- 室内の臭いやカビ、過度な汚れがないか
上記に該当する場合は、最低限の修繕・クリーニングを検討するとよいでしょう。
リースバックの費用・修繕費以外で知っておくべき費用
リースバック時に発生する主な費用項目
リースバックでは、修繕費以外にも次のような費用が発生することがあります。
- 仲介手数料（業者経由の場合）
- 登記費用・司法書士報酬
- 契約書類作成費用
- 引越し・残置物撤去費用（必要な場合）
- リースバック後の賃貸保証金・敷金
これらを踏まえ、リースバック費用全体をトータルで見積もることが大切です。
リースバックでの修繕費負担を抑えるコツ
- 必要最低限の修繕に絞る（査定額UPが期待できるものだけ）
- 自分でできる掃除や片付けは事前に済ませる
- 複数の業者に見積もりを取って比較する
- リースバック業者に「修繕せず現状で売却できるか」率直に相談する
無理に高額なリフォームや修繕をするよりも、「最小限のコストで最大限の効果を狙う」ことがポイントです。
リースバックで修繕費をかけるべきか迷ったら ― メリット・デメリットを整理
修繕してからリースバックするメリット
- 査定額・売却価格が上がる可能性がある
- 現状の不具合を解消できるため安心して暮らせる
- 買主（業者）との交渉時に有利になりやすい
修繕せず現状のままリースバックするメリット
- 修繕費がかからないため、手元資金をより多く残せる
- 売却までの手間や期間が短縮できる
- 業者によっては現状売却に積極的な場合もある
修繕する際のデメリットや注意点
- 修繕費用の元が売却価格で回収できるとは限らない
- 業者によっては「現状買取」しか対応していない場合もある
- 修繕内容によっては工事期間中に住み続けにくい場合がある
メリット・デメリットを比較し、自分の状況や目的に合った判断をしましょう。
リースバックの修繕費負担で失敗しないためのチェックポイント
リースバックの修繕費や費用全体で失敗しないため、次のような点に注意しておくと安心です。
- 業者の査定前に「どこまで修繕すべきか」自分なりにリストアップしておく
- 見積もりを複数社から取得し、費用対効果を比較する
- 契約書で「修繕費負担の範囲（売却前・売却後）」を必ず確認する
- 賃貸借契約後の修繕義務（借主と所有者の分担）も確認する
- 「修繕しなくても売却可能か」「どの程度査定額が変わるか」を業者に相談する
- 無理なリフォームの営業を受けた場合は即決せず、家族や第三者に相談する
不明点は業者に積極的に質問し、納得したうえで進めましょう。
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対応エリア：東京都23区
得意分野／特徴：リースバックや不動産売却に強く、個別相談を重視した丁寧なサポートで知られる。
まとめ｜リースバックの修繕費は「必要最低限」でOK！不安な方はMIRIXにご相談を
リースバックにおいて修繕費がどこまで必要か、誰がどの範囲まで負担するかは、売却前後や契約によって大きく異なります。戸建ての大規模なリフォームまでは不要なケースが多いですが、生活に支障が出るレベルの不具合は査定額や契約条件に影響するため、最低限の修繕は検討しましょう。
まずは「費用対効果」と「ご自身の資金計画」に合った判断が大切です。一人で抱え込まず、複数社の見積もりや専門家の意見を活用し、納得できるリースバックを進めてください。
もし分からない・迷っている場合は、リースバックの実績豊富なMIRIX（ミリックス）にご相談いただくことで、不安をしっかり解消し、理想の住まい方を安心して実現できます。お悩みをそのままにせず、まずは気軽にご相談ください。
