オフィス原状回復の費用相場と賢い節約術、業者選びのすべて
オフィスの賃貸契約を解除し、退去する際に避けて通れない「原状回復」。
「一体いくらかかるの？」「業者選びで失敗したくない」「敷金はちゃんと戻ってくるの？」――そんな不安や疑問、ありませんか？
この記事では、オフィス原状回復の費用相場や内訳、コストを抑える具体策、信頼できる業者の選び方、退去トラブルを防ぐためのチェックリストまで、初心者でも分かるよう丁寧に解説。
敷金返還請求や自力（DIY）での原状回復の注意点も網羅。
最後まで読めば「参考になった」と思える情報と、安心して退去手続きを進める自信が手に入ります。
オフィス原状回復とは？基本のキホン
まず「原状回復」とは、オフィスを借りる前の状態に戻すことです。
壁や床の修繕、パーティションや内装の撤去、配線・設備の取り外し、クリーニングまでが含まれます。
これは借主（オフィスを借りていた会社）の義務であり、賃貸オフィスの契約解除には避けて通れないポイントです。
原状回復が必要となる主なケース
- オフィスの賃貸契約を解除し、退去する時
- 契約期間満了でオフィスを返却する時
- 増床や移転に伴い、既存オフィスを明け渡す時
「普通に使っていただけなのに…」と思う方も多いですが、契約書で原状回復が定められている場合は、経年劣化や通常損耗を除き、借主が原状回復費用を負担するのが一般的です。
原状回復と修繕義務の違い
「原状回復」と「修繕」は混同されがちですが、原状回復は借りた当時の状態へ戻すこと。修繕は故障や破損した設備を直すことです。
たとえば、老朽化による壁紙の色あせや、業務上どうしても付いた床の細かい傷などは「通常損耗」とみなされ、原則的には借主の負担にはなりません。
しかし、タバコのヤニや大きな穴・目立つシミなど、明らかに「通常以上の使用」による損傷は原状回復の対象となります。
オフィス原状回復費用の相場を徹底解説
「どれくらいお金がかかるのか？」が一番気になるポイント。相場を知っておくことで、業者の見積もりが妥当かどうかを見極め、費用節約の交渉材料にもなります。
面積ごとの費用相場（目安）
- 20坪未満（約66㎡）：30万～80万円程度
- 20～50坪（約66～165㎡）：80万～200万円程度
- 50～100坪（約165～330㎡）：200万～400万円以上
※上記はあくまで平均的な目安です。実際の費用は、オフィスの仕様や原状回復内容、地域、ビルオーナーの指定条件によって大きく変動します。
東京都心部のオフィスほど単価は高めになる傾向があります。
費用が大きく変わる！見積もりの内訳とポイント
- 内装解体・撤去工事（パーティション、間仕切り、造作物の撤去）
- 床仕上げ材の張り替え（カーペット、タイルなど）
- 壁・天井のクロス補修・張り替え
- 塗装工事
- 電気・電話・LAN配線の撤去
- 照明器具・空調機器の原状復旧
- クリーニング（清掃）
- その他（サインの撤去、什器の処分など）
オフィスによっては、設備や仕様が多岐にわたるため、必要な工程が増えるほど費用も上がります。
「どこまでが自社負担か」「建物の設備に手を加える範囲か」を明確にして、必要最小限の復旧に抑えることがポイントです。
オフィス原状回復費用の相場比較・見積もりの注意点
原状回復費用は業者・ビルごとに大きく差が出ます。必ず複数社から相見積もりを取り、「内容」と「費用」のバランスを比較しましょう。
以下の点に注意して見積もりを確認してください。
- 工事項目が詳細に明記されているか
- 撤去・搬出・処分費が含まれているか
- 追加費用が発生するケース（オプション扱いの作業）が明確か
- ビルオーナー指定の業者やルールがないか
- 消費税・諸経費が含まれているか
安さだけで飛びつくのは危険。工事後に追加請求されることもあるので「一式」と書かれた内訳には要注意です。
オフィス退去時のトラブルを防ぐ！退去チェックリスト
「あとになって思わぬ追加費用を請求された」「敷金が満額戻らなかった」など、原状回復にまつわるトラブルは少なくありません。
退去時には事前の確認と、抜け漏れのない準備が重要です。以下のチェックリストを活用しましょう。
- 賃貸契約書に記載されている原状回復の範囲を確認したか
- オーナー指定の業者や工事範囲の有無を確認したか
- ビフォー・アフターの写真を撮影しているか
- 工事前に貸主・管理会社と立ち会いを済ませているか
- 設備・什器の撤去範囲を明確にしたか
- 退去日・工事スケジュールが確定しているか
- 廃棄物・産業廃棄物の処分手配をしたか
- 鍵・セキュリティカード等の返却準備ができているか
このチェックリストを活用し、トラブルを未然に防ぎましょう。
賃貸オフィス契約解除時の原状回復ポイント
オフィスの賃貸契約を終了する際、原状回復のポイントとして重要なのは「契約内容の確認」と「貸主・管理会社との事前協議」です。
契約書確認方法とポイント
- 「原状回復義務」や「特約」の条項をチェック
- 原状回復の範囲（どこまで直せばよいか）の明記
- オーナー指定業者や工程の有無
- 敷金や保証金の償却・返還の条件
- 退去時の立ち会い・確認作業についての記載
契約書は細かい部分も見落とさず、疑問点があれば必ずオーナーや管理会社に確認しましょう。
原状回復業者の選び方と信頼できる業者の見分け方
「原状回復業者」と一口に言っても、対応力や品質、コストはさまざま。信頼できる業者選びは、余計なトラブルや高額請求を防ぐ大事なポイントです。
業者選びのコツと注意点
- 実績・経験が豊富か（特にオフィス原状回復の実績）
- 見積もり・工事項目が明朗で、説明が分かりやすい
- ビルやオーナーとの調整経験があるか
- アフターフォロー・保証がしっかりしているか
- 口コミ・評判
- 資格取得や法令遵守の姿勢があるか
安さだけでなく「信頼性」「対応力」「説明の分かりやすさ」で比べることが大切です。
おすすめ業者・ランキング
- MIRIX（ミリックス）
対応エリア：東京都23区
得意分野／特徴：オフィスの原状回復工事で豊富な実績。費用明朗会計と丁寧な対応が特徴。工程管理や敷金返還サポートにも強い。
費用節約ポイントと賢い原状回復の進め方
原状回復費用は「交渉」と「工夫」で大きく抑えられます。以下のポイントを押さえて、賢く進めましょう。
費用を抑える具体的な方法
- 複数業者に相見積もりを依頼し、比較・交渉する
- 自社で撤去・清掃できる部分はDIY対応
- ビルオーナーと交渉し、必要最小限の原状回復範囲に収める
- 専門家（管理会社や業者）と立ち会い、無駄な工事を省く
- 早めにスケジュール調整し、特急対応・追加費用を防ぐ
- 不要什器やパーティションの買取・リサイクル業者を活用
DIY原状回復はできる？メリットと注意点
コスト削減のため、DIYで対応できる部分は自社スタッフで進めるケースもあります。
たとえば、簡単なクリーニングや、机・キャビネットなどの什器の撤去、壁の小さなネジ穴の補修程度は自力で対応可能です。
- メリット：コスト削減、スケジュール調整の自由度が高い
- 注意点：専門的な工事（配線、床・壁材の張り替え等）は業者依頼が原則。仕上がりが不十分だと再工事や追加費用が発生するリスクがある
- ビルやオーナーによっては、DIY作業が認められない場合もあり
DIY対応を考える際は、必ず契約書とオーナーに事前確認をしましょう。
敷金返還請求のポイント
「敷金が思ったより戻らない…」という声はよく聞かれます。原状回復費用と敷金返還には密接な関係があります。
敷金返還額の決まり方
- 原状回復費用が敷金から差し引かれる
- 契約書記載の「償却」や「特約」がある場合は、その分を引いた残額が返還される
- 過剰請求や不当な控除がないか、必ず明細を確認
敷金返還請求の流れ
- 原状回復工事後、貸主・管理会社と立ち会いを実施
- 原状回復費用の明細と控除額の説明を受ける
- 不明点や納得いかない点は、その場で質問・交渉
- 必要に応じて「領収書」「工事写真」など証拠を入手
- 過剰控除がある場合は正式に返還請求する
返還額が不当に少ない場合は、弁護士や専門家に相談するのも選択肢です。
オフィス原状回復トラブルと対策
原状回復時に起こりやすいトラブル例と、その対策方法を事前に知っておきましょう。
- 追加費用の発生・見積もり外の請求
- 原状回復範囲をめぐるオーナーとの認識違い
- 敷金・保証金の返還額での争い
- 工事スケジュールの遅れ・調整ミス
- 工事後の仕上がり・不良箇所の再修繕
これらのリスクを防ぐためには、
- 最初から契約内容と原状回復範囲を明確にする
- 工事内容・費用・スケジュールを文書で残す
- 立ち会い・写真記録で証拠を残す
- トラブル時は専門家に相談する
まとめ：安心してオフィス原状回復・退去を進めるために
オフィスの原状回復は、費用も手間もかかるため、不安に感じるのは当然です。しかし、
・相場や費用内訳を正しく把握すること
・賃貸契約書や特約条項をしっかり確認すること
・信頼できる業者に依頼し、複数社の相見積もりで納得のいくプランを選ぶこと
・退去時のチェックリストを活用し、トラブルを未然に防ぐこと
これらを意識すれば、敷金返還や今後の事業計画にも安心して取り組めます。
もし「不安や疑問が残る」「自社だけで調整できるか心配」という方は、ぜひMIRIX（ミリックス）までご相談ください。
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