はじめてのテナント契約で失敗しないために知っておきたい「内装関連の特約事項」完全ガイド

テナント契約を検討している方の中には、「内装工事を自由にできるのか？」「退去時にはどこまで原状回復しないといけないの？」「特約事項って何に注意すべき？」など、たくさんの疑問や不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
特に初めてのテナント契約では、専門用語やルールが多く、何をどのように確認すればよいのか分かりにくいですよね。
本記事では、初心者の方でも分かりやすいように、テナント契約における「内装」に関する特約事項（原状回復、改装承認、造作譲渡、費用負担など）を実例や注意点も交えて丁寧に解説します。この記事を読むことで、契約時のチェックポイントが明確になり、不安を解消しながら納得のいくテナント契約を結ぶことができるでしょう。

テナント契約と「内装関連の特約事項」とは？

テナント契約で求められる「内装」の自由度と制約

テナント（店舗やオフィスなど）を借りるとき、借主（テナント側）は事業に合わせて内装を自由に変更したいと考えることが多いでしょう。しかし、物件オーナー（貸主）や管理会社には、建物の資産価値を守る立場もあり、内装工事に制限やルールを設ける場合がほとんどです。
このような借主・貸主双方の希望や責任範囲を明文化したものが「特約事項（特別条項）」です。特約事項は契約書の中でも特に重要で、トラブル防止や安心した事業運営のためにも、内容をよく確認しておくことが大切です。

内装に関する主な特約事項の種類

代表的な内装関連の特約事項には、次のようなものがあります。

原状回復義務（退去時に元の状態に戻す義務）
内装・改装工事の承認（工事の内容や範囲についての事前承認ルール）
造作譲渡（造作物＝テナントが設置した内装設備などの扱い）
工事・修繕の費用負担（どちらが費用を負担するのか）

これらは契約によって細かな内容や条件が異なります。次の章から一つずつ詳しく見ていきましょう。

原状回復義務のポイントと注意点

原状回復とは何か？

「原状回復」とは、テナントが退去する際に、「借りたときの状態」に戻すことを指します。ただし、ここでいう「元の状態」は「契約時（入居時）」の状態であり、経年劣化や通常使用による傷みまでは含まれないのが一般的です。

原状回復でよくあるトラブル例

借主（テナント）が「ここまで直す必要があるの？」と疑問を持つ
貸主（オーナー）が「もっときれいに戻してほしい」と主張する
工事内容や範囲について契約書に明記がなく揉める

トラブルを防ぐためには、契約前に「どこまで原状回復が必要か」を具体的に確認し、文書（契約書や覚書）に明記してもらうことが重要です。

原状回復チェックリスト

原状回復の範囲（床・壁・天井・設備など）は明記されていますか？
「通常損耗」「経年変化」分の負担はどうなっていますか？
設備や造作部分（エアコン・照明・パーテーション等）の扱いはどうなっていますか？
原状回復の施工基準や方法（業者指定・書面承認など）は決まっていますか？
退去時の立会いや確認方法は決まっていますか？

ポイント： 契約書の一部に「原状回復義務を負う」などと簡単に書かれていることもありますが、細かい部分まで必ず確認し、不明点は遠慮なくオーナーや仲介業者に質問しましょう。

改装工事・内装工事に関する承認の特約

自由に内装を変えられるわけではない理由

テナントとして事業を行う場合、業種によっては大規模な内装工事や厨房・トイレの新設・増設などを検討することも多いでしょう。しかし、「勝手に工事できる」と勘違いしてしまうと、契約違反や大きなトラブルにつながります。

改装・内装工事の承認手続きの流れ

工事計画書や図面を作成し、貸主に事前承認を得る必要がある
承認を得ずに工事を行うと、違約金や原状回復の指示が出されることがある
消防法や建築基準法など法令遵守も必要
オーナーが指定する業者での工事、または指定基準の遵守を求められる場合もある

改装承認に関する特約の具体例

「内装工事を行う場合は、工事内容・図面を事前に貸主に提出し、承諾を得るものとする」
「消防・建築等関係法令に違反がないことを確認する」
「オーナー指定業者を利用する場合がある」
「承諾なき工事は、借主の費用負担で原状に復旧する」

工事承認で注意すべきポイント

工事の範囲（壁・床・天井・設備等）ごとに承認が必要か
小修繕やレイアウト変更も承認が必要なのか
工事後の報告・検査の有無
無断工事時のペナルティ内容

ワンポイント： 「こんな小さな変更なら大丈夫だろう」と自己判断せず、少しでも疑問があれば事前にオーナーへ相談・承認を得ることが大切です。

造作譲渡（ぞうさくじょうと）とは？知っておきたいポイント

造作譲渡の基本

「造作」とは、テナントが設置した内装設備や什器備品（カウンター・エアコン・照明・看板・厨房機器など）を指します。
「造作譲渡」とは、テナントが退去時や中途解約時に、次の入居者またはオーナーに造作物を譲り渡すことです。

造作譲渡に関する特約の例

「借主が設置した造作物を、貸主または第三者（次の借主）に譲渡できる」
「譲渡時は貸主の承諾を要する」
「譲渡価格の一部を貸主が取得する場合がある」
「原則として造作物は退去時に撤去し、原状回復する」

造作譲渡のメリット・デメリット

メリット： 造作物を撤去せずに済み、費用と手間が軽減できる。次の入居者がスムーズに事業を始められる。
デメリット： 貸主の承諾が得られない場合や、譲渡金額の調整が難航することがある。契約書で禁止されている物件も。

造作譲渡で確認すべきポイント

譲渡の可否（貸主の承諾が必要か、禁止か）
譲渡の際の条件や手続き（価格、精算方法など）
譲渡しない場合の撤去・原状回復義務

注意： 造作譲渡を希望する場合は、契約前に「造作譲渡の可否」「条件」「承諾の手続き」などを必ず確認しておきましょう。

工事・修繕などの費用負担特約は要チェック！

費用負担の分かれ目とは

テナント契約では、内装工事や修繕、設備交換などの費用を「貸主」か「借主」のどちらが負担するか、または一部ずつ負担するかが契約ごとに異なります。
契約書の特約事項には、費用負担の明確な区分が書かれていることが多いですが、内容によっては借主側が予想以上の費用を負担する場合もあるので注意が必要です。

主な費用負担に関する特約例

「内装工事はすべて借主負担とする」
「設備（空調・給排水等）の修繕は、経年劣化の場合は貸主、借主の使用過失の場合は借主負担」
「定期メンテナンスは借主、重大な建物修繕は貸主」
「退去時の原状回復費用は借主が全額負担」

費用負担特約のチェックリスト

内装工事・改装工事の費用負担はどちらか
設備の故障・交換時の費用負担区分
消耗品やメンテナンス費用の負担者
退去時原状回復費用の範囲と負担
費用負担の上限（上限金額、割合分担など）があるか

コツ： 契約書を読んでも分かりづらい場合は、仲介業者や専門家（弁護士・行政書士等）に相談して、費用負担のイメージを正しく持ってから契約するのがおすすめです。

契約書の内装関連特約を確認する実践ステップ

1. 特約事項の「記載箇所」を把握する

テナント契約書では、内装に関する特約は「特約事項」「内装工事に関する条項」「原状回復に関する条項」「工事承認について」など、章や項目名がバラバラな場合もあります。
契約書全体を一度通して見てみて、「内装」や「工事」「原状回復」「造作」などのワードを見つけて、関連する全ての項目に目を通しましょう。

2. 内容が不明瞭な場合は必ず質問・記録

専門用語や法律的な言い回しで分かりづらい場合も多いので、分からない点は必ずメモを取りながら担当者に質問しましょう。
メールや書面で「この部分はこういう意味で合ってますか？」と確認を残すことで、後からのトラブル防止になります。

3. 必要に応じて「覚書」や「追加特約」で明確化

契約書の内容が曖昧な場合や、追加で取り決めて欲しい事項がある場合は、遠慮せずに「覚書」や「追加特約」の作成をお願いしましょう。双方の署名・捺印があれば、法的にも有効な取り決めとなります。

4. 引き渡し時の写真・現地確認も徹底

入居時・退去時の状態や内装・設備の現状は、写真やチェックリストできちんと記録しておくことも大切です。万が一、「ここまで直さなければならない」などのトラブル時にも証拠となり、主張の根拠になります。

内装特約の失敗・トラブル事例と回避方法

よくある失敗談

原状回復の範囲が曖昧で、高額な工事費を請求された
工事の承認を得ずに内装変更し、違約金が発生した
造作譲渡が認められず、撤去と原状回復の費用がかかった
設備不具合の修理費用をすべて自己負担する羽目になった

トラブルを防ぐポイント

契約書の「内装関連特約」を必ずすみずみまで確認
合意事項は文書（契約書・覚書）で明確に残す
疑問点は早めに貸主や仲介業者に確認・相談
費用負担・工事範囲・原状回復の写真記録の徹底
どうしても不安な場合は専門家（弁護士・行政書士等）にも相談

まとめ：安心できるテナント契約のために

テナント契約は、ビジネスのスタートを左右する大切な一歩です。特に内装工事や原状回復、造作譲渡、改装承認、費用負担などの特約事項をしっかり確認しておくことで、退去時や運営中のトラブルを避けることができます。
「専門用語が難しい」「どこまで確認したらよいか分からない」と不安な方も多いと思いますが、まずは契約書を細かくチェックし、疑問点は積極的に質問しましょう。納得がいくまで確認することは、決して遠慮することではありません。
この記事の内容を参考に、安心してテナント契約を進めてください。あなたの新しいビジネスがスムーズに始まり、成功することを心から応援しています！