リノベーション費用の相場と市場価格をわかりやすく解説！安心して始めるための基礎知識と予算設計のポイント
「住まいをリノベーションしたいけど、実際いくらかかるの？」「中古住宅のリフォーム費用ってどんなもの？」
リノベーションやリフォームを検討し始めたとき、多くの方が最初につまずくのが「お金」の問題です。予算オーバーや見積もりの不明瞭さで不安になる方も少なくありません。この記事では、リノベーション市場価格や中古住宅リフォーム費用の相場、賢いコスト比較の方法、投資回収シミュレーションまで、初心者の方にもやさしく丁寧に解説します。
不透明に感じがちなリノベーション価格相場を「見える化」し、安心して理想の住まいづくりを進めていきましょう。
リノベーション・リフォーム市場の現状と価格の考え方
なぜリノベーション価格が気になる？多くの人が抱える悩み
リノベーションやリフォームに興味を持つ方の多くが、次のような悩みを抱えています。
- 中古住宅を購入後、どれくらい予算を見ておけばいいの？
- リノベーションとリフォーム、どっちが高いの？
- 予算をオーバーしたくないけど、どこまで希望を叶えられる？
- 費用相場がネットで調べてもバラバラで混乱する…
リノベーションの価格が分かりにくい理由は、工事内容や範囲、物件の状態、依頼先によって大きく差が出るためです。とはいえ、市場価格や相場を知ることで、具体的な検討がしやすくなります。
リノベーション市場価格の最新動向
近年、住宅のリノベーション市場は拡大傾向にあります。国土交通省や民間調査によると、2020年代に入って中古住宅の購入＋リノベーション需要が高まり、リノベーション市場規模は年間7,000億円以上に成長しています。価格の伸びは、材料費や人件費の高騰、デザイン性・機能性へのこだわり増加も影響しています。
参考：国土交通省「リフォーム・リニューアル調査報告」、リノベーション協議会「市場データ」
リノベーションとリフォームの用語・費用の違い
リノベーションとリフォーム、どう違う？
「リフォーム」は古くなった住宅を部分的に修繕・改装し、建築当初の状態に近づける工事を指します。一方、「リノベーション」は間取り変更や設備の刷新など、住まいの価値や機能を新しく生まれ変わらせる大規模な工事です。
リノベーションの方が工事範囲が広く、費用も高額になりやすいですが、その分理想の暮らしを実現しやすい特徴があります。
中古住宅リフォーム費用の目安
中古住宅購入後のリフォーム費用は、工事規模によって大きく異なります。以下に一般的な費用目安を示します（2024年時点の市場相場）。
- 水まわり（キッチン・浴室・トイレ）の交換：60万円〜200万円/箇所
- 内装（クロス・床）の張り替え：6万円〜40万円/部屋
- 外装（屋根・外壁）の塗装：60万円〜150万円/棟
- 設備全体の交換（フルリフォーム）：400万円〜900万円/戸建・マンション
実際の費用は、既存の建物の状態、希望するグレードやデザイン、工事範囲によって増減します。築年数が古い場合や、構造補強が必要な場合は追加費用が発生することもあります。
住宅リノベーション価格相場の具体例
マンションリノベーションの市場価格相場
マンション1室（60～80㎡程度）をフルリノベーションした場合の市場価格相場は、以下の通りです。
- シンプルプラン（設備グレードは標準、間取り大きな変更なし）：500万円～800万円
- オーダーメイド（間取り変更・デザイン重視）：800万円～1,200万円
- ハイエンド（素材・設備最高級、デザイン完全オリジナル）：1,200万円～2,000万円
水まわりの移設や配管更新、床暖房や断熱材追加などは、費用アップのポイントです。マンションの管理規約などで出来る範囲が限られることもありますので、事前確認が重要です。
戸建て住宅リノベーションの市場価格相場
戸建て住宅（80～120㎡程度）でフルリノベーションを行う場合の価格相場は下記の通りです。
- 基本プラン（内部中心）：800万円～1,200万円
- 外装・断熱改修含む：1,200万円～1,800万円
- 増改築を伴う大型リノベ：1,800万円～2,500万円以上
戸建ては構造や劣化状況によって追加費用が大きく変動します。耐震補強や屋根・基礎の補修、水道・電気の配管更新が必要な場合は、別途数十万～数百万円がかかることもあります。
リノベーションコスト比較のポイント
工事内容別・コスト比較の実例
例えば「キッチンのみを交換」する場合と、「キッチン＋リビングの壁を抜いてLDK化」する場合では、費用も工事期間も大きく異なります。以下は、よくあるリノベーション内容別のコスト比較例です。
- キッチン交換（標準品）：70万円～150万円
- キッチン＋LDK化（壁撤去・床補修含む）：200万円～400万円
- 水まわり4点セット（キッチン・浴室・トイレ・洗面）：300万円～500万円
- 間取り一新＋設備全交換（フルリノベ）：800万円～1,500万円
【注意点】 安い費用ばかりを重視すると、提案内容や工事品質に差が出やすいです。複数社から見積もりを取り、内容・工法・保証の違いを比較することが大切です。
リノベ会社・工務店・設計事務所の違いとコスト傾向
リノベーションは「リノベ専門会社」「工務店」「設計事務所」など様々な依頼先が存在します。どこに頼むかで費用・デザイン・品質は変わるため、特徴を知って選びましょう。
- リノベ専門会社：パッケージ化されたプランがあり、コスパ重視なら◎。独自の保証が手厚い。
- 工務店：地域密着型で小回りが利き、価格融通がききやすい。デザイン提案はやや弱いことも。
- 設計事務所：オーダーメイド志向。設計料が別途必要だが、独自性・デザイン重視なら最適。
コストを抑えるには「何を重視するか」を整理し、希望に合った依頼先を選ぶことが大切です。
賢いリノベーション予算の立て方
リノベーション費用の内訳とチェックリスト
リノベーション費用は、「工事費」以外にも様々な項目があります。以下のチェックリストで、見逃しがちな費用も必ず確認しましょう。
- 設計・デザイン料（10～15％程度）
- 本体工事費（全体の60～70％）
- 設備・建材費（グレードにより変動）
- 仮住まい・引越し・荷物保管料
- 諸経費（申請・登記・ローン手数料など）
- 予備費（見積額の10％程度を目安に）
特に「仮住まい費用」や「予備費」は、見落としがちな項目です。リノベーションの途中で追加工事やイレギュラーな対応が発生するケースも多いため、余裕をもった予算設計を心がけましょう。
費用を抑える具体的な工夫
「予算に限りがある…」という方も多いはず。コストダウンのポイントを押さえて、メリハリの効いたリノベーションを実現しましょう。
- 間取り変更を最小限にする（構造変更は高額になりやすい）
- グレードや設備に優先順位をつける（こだわる部分と妥協点をはっきり）
- DIYできる部分は自分で仕上げる（建具塗装・棚設置など）
- 複数社で見積もりを比較し、内容・コスパ重視で選ぶ
ただし、断熱・耐震・配管まわりの工事は「安さ」よりも「品質・安全性」を優先しましょう。
改装投資回収シミュレーション：リノベ費用は回収できる？
リノベーション投資の考え方
リノベーションは「住み心地の改善」が第一目的ですが、賃貸や売却時に資産価値の向上＝投資回収効果も期待できます。特に都心部や人気エリアの物件では、リノベーション後の資産価値アップが顕著です。
シミュレーション例：中古マンションを買ってリノベした場合
【例】築30年・駅近マンション60㎡を2,000万円で購入、800万円でリノベーションした場合。
- 物件購入費：2,000万円
- リノベーション費用：800万円
- 諸経費・税金：約200万円
- 総額：3,000万円
リノベーション後、同等条件の新築マンション（60㎡）の販売価格：4,000万円
→ リノベーション住宅は新築より1,000万円安く、最新設備・デザインも実現可能。
さらに賃貸に出した場合、リノベ済み物件は家賃相場が10～20％高く設定できる傾向があります。
投資回収に関する注意点
投資としてリノベを考える場合、回収期間・物件の立地・将来の資産価値動向も重要です。市場価格の変動や、過剰な高額投資による回収の難しさに注意しましょう。
- 立地（駅近・人気エリアほど資産価値が維持しやすい）
- 物件の築年数や管理状態（劣化が進行している場合は注意）
- 市場動向（周辺の賃貸・売却価格をチェック）
「自己利用」と「資産価値向上（投資）」のバランスを考え、無理のない予算設定・プラン選定が回収成功のカギです。
リノベーション費用に関するよくある質問（FAQ）
リノベーションとリフォーム、どちらが高い？
一般的にリノベーションの方が工事範囲が広く、費用が高くなる傾向にあります。水まわりや間取り変更など大きな工事を伴う場合は、リフォームの1.5～2倍程度になることもあります。
中古住宅リフォーム費用は新築より安い？
中古住宅＋リフォーム／リノベーションの総額は、多くの場合「同等面積の新築購入」より2～3割安く収まることが一般的です。ただし、築年数や劣化状況によって追加費用が発生するため、事前の建物調査が重要です。
リノベーション費用はローンを利用できる？
リノベーション費用も住宅ローンや「リフォームローン」で資金調達が可能です。中古住宅購入＋リノベ費用を一本化できる「一体型ローン」も増えています。ローンの種類や金利、借入条件は金融機関によって異なるため、早めに情報収集を。
リノベーション会社の選び方は？
実績・施工例の豊富さ、スタッフの対応力、見積もりの明瞭さ、アフターサービス・保証内容を比較しましょう。複数社で相見積もりをとることが安心への第一歩です。
まとめ：リノベーション費用の相場を知り、安心して理想をカタチに
リノベーション市場価格や中古住宅リフォーム費用は、工事内容・物件状況・依頼先によって大きく変動しますが、相場や市場動向を把握することで「漠然とした不安」を減らすことができます。
ご自身やご家族の「理想の住まい像」にあわせて、無理のない予算・賢いコスト比較を行い、納得のいくリノベーションを実現しましょう。
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