賃貸オーナーが取り組むべき収益向上リフォーム術と実践事例5選
「空室がなかなか埋まらない」「家賃を下げずに入居者を増やしたい」「古くなった物件の魅力を高めたい」——賃貸経営をされている大家さんにとって、賃貸リフォームやリノベーション、空室対策は永遠のテーマです。ですが、実際には「何から手を付ければいいの？」「費用対効果が心配」「自己流のDIYで大丈夫？」など、不安や疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、賃貸物件の収益アップにつながるリフォームの基本や、よくある悩みの解消方法、実際に成果を出した事例を5つご紹介します。初心者の方にも分かりやすく、具体的なチェックリストや注意点、DIY改修のコツも交えて解説しています。賃貸経営でお悩みの大家さんが「読んでよかった」と思えるよう、丁寧にまとめました。ぜひ最後までご覧ください。
賃貸リフォーム・リノベーションの基本をおさらい
賃貸物件でリフォーム・リノベーションを行う目的とは？
賃貸リフォームやリノベーションは、単に古くなった設備を修理するだけでなく、物件の魅力をアップさせて空室を減らし、家賃を維持・アップさせることが主な目的です。特に近年は入居者のニーズも多様化し、古いままではなかなか選ばれにくい時代になっています。
- 空室対策（入居率アップ）
- 家賃アップもしくは家賃維持
- 物件価値の維持・向上
- 競合物件との差別化
- 将来的な資産価値の保全
上記のように、リフォームやリノベーションの実施は、賃貸経営の安定と収益最大化のために欠かせない選択肢なのです。
リフォームとリノベーションの違い
「リフォーム」と「リノベーション」は似た意味で使われますが、一般的には次のような違いがあります。
- リフォーム：老朽化した部分や設備、内装を新しく修繕・交換し、元の状態に戻すこと。
- リノベーション：間取り変更や設備のグレードアップなど、物件全体に大きな付加価値を加える改修。
賃貸経営においては、費用やターゲット入居者層、物件の築年数などを踏まえ、どちらか、または両方を組み合わせて検討するケースが多いです。
賃貸リフォームでよくあるお悩みとその原因
賃貸オーナーの皆さんがリフォームを考えるきっかけや悩みはさまざまです。例えば、
- 「空室期間が長引き、家賃収入が激減して困っている」
- 「築年数が古くなり、内見時に入居希望者の反応が悪い」
- 「周囲に新築やリノベ済み物件が増えて競争が激化している」
- 「DIYで安く済ませたいが、完成度に自信がない」
こうした悩みは、主に物件の魅力不足や設備・内装の古さが原因となっていることが多いです。適切なリフォームは、これらの問題を一気に解消することが可能です。
賃貸リフォームで収益アップにつながるポイント
ターゲット層を明確にする
リフォームの前に、「どんな入居者に住んでもらいたいか」を明確にすることが重要です。単身者向けかファミリー向けか、学生か社会人かで、求められる設備や間取りが変わります。ターゲット層を意識した改修を行うことで、無駄なコストを抑え、入居率を高めることができます。
設備・内装のグレードアップで「選ばれる部屋」に
特に効果的なリフォーム箇所は以下の通りです。
- キッチン：システムキッチンやIHクッキングヒーター、収納力アップなど
- 浴室・トイレ：ユニットバス、シャワートイレ、浴室乾燥機など
- 床・壁紙：明るい色調への張り替え、防音・防臭機能付きクロスなど
- 玄関・収納：シューズボックスやウォークインクローゼットの導入
- セキュリティ：オートロック、モニター付きインターフォンの設置
これらは、入居希望者が内見時に「ここに住みたい！」と感じる大きなポイントになります。
コストを抑えつつ印象を変える「部分リフォーム」
全面改装には多額の費用がかかりますが、実は「見た目の印象を大きく変える」コツがあります。
- アクセントクロスを1面だけ張る
- 和室を洋室へ変更する
- 古い畳やふすまの張り替え
- 照明をLEDダウンライトに交換
このような部分リフォームでも、内見時の印象を大きく変えることができ、空室対策や家賃アップにつながります。
DIY改修のすすめと注意点
「コストを抑えて自分でリフォームしたい」という大家さんも増えていますが、DIYで注意したいポイントは以下の通りです。
- 電気工事や水道工事は資格が必要なため専門業者に依頼が必須
- 構造に関わる大きな改修はDIYではNG
- 入居後のトラブルや原状回復のことも考えて施工する
賃貸物件のDIY改修は、「壁紙の張り替え」「床材の交換」「塗装」など、比較的簡単で安全な作業がおすすめです。初めて行う場合は、必ず専門書や動画で手順を学び、無理をしない範囲でチャレンジしましょう。
空室対策につながるリフォームアイデア
入居者が「住みたい！」と思う設備・仕様の導入
競争が激しいエリアでは、入居者が重視する設備や仕様を取り入れることが重要です。たとえば、
- インターネット無料（Wi-Fi付き）
- 宅配ボックス
- 浴室乾燥機・追い焚き機能
- エアコン新品
- 防犯カメラ・モニター付きインターフォン
「時代のニーズ」に合った設備導入は、空室期間の短縮や家賃アップに直結しやすいです。
間取り変更・リノベーションで資産価値もアップ
築年数が進んでいる場合や、周辺に同じような間取りの物件が多い場合は、思い切った「間取り変更」も選択肢の一つです。
- 2DKを1LDKに変更し、広々とした空間を演出
- 和室を洋室に変更して若年層にもアピール
- 収納スペースを拡張し、ファミリー層のニーズに対応
リノベーションは一時的なコストがかかるものの、物件の希少価値・競争力を高められるため、長期的な収益アップが期待できます。
共用部や外観のリフォームも見逃せない
お部屋の中だけでなく、建物の共用部分や外観も、内見時の印象に大きく影響します。
- エントランスや廊下の美装・照明交換
- 郵便受け・宅配ボックスの新設
- 外壁や屋根の塗装・クリーニング
- 駐輪場・ゴミ置き場の整備
これらは比較的低コストで済むリフォームも多く、物件全体のイメージアップや防犯性向上に効果的です。
家賃アップを実現する賃貸リフォームのテクニック
家賃アップが成功しやすいリフォーム例
「せっかくリフォームしたのに家賃が上げられない…」という声も聞かれますが、入居者が「価格に見合う」と感じるポイントを的確に押さえることが大切です。
- 水回りの刷新：キッチン・バス・トイレを一新
- デザイン性の高い内装：アクセントクロスや間接照明の活用
- 生活動線の改善：使いやすい収納やコンセント増設
- ペット可化：ペット用設備や防音対策を追加
- 高齢者・子育て世帯向けバリアフリー化：手すりや段差解消
特に水回りと内装デザインの刷新は、家賃アップに直結しやすい代表的なリフォームです。
家賃設定のポイントと注意点
リフォーム後の家賃は、相場より高すぎると空室リスクが高まり、安すぎると投資回収が難しくなります。以下の点をチェックしましょう。
- 周辺の賃貸物件と設備・間取り・築年数を比較
- リフォーム内容が入居者のニーズと合致しているか確認
- 短期的な回収だけでなく、長期的な収益バランスを考える
- 管理会社や不動産会社に相場調査を依頼
「リフォーム＝家賃アップ」ではなく、「ターゲット層が納得する内容で家賃設定」を意識することが、収益アップのカギとなります。
賃貸リフォームの成功事例5選
1. 単身者向けワンルーム：古い和室をおしゃれな洋室に変更
築30年超のワンルーム物件。畳やふすまが古く、内見者から敬遠されていたため、思い切って全面フローリング化と白基調のクロス、コンパクトなシステムキッチンに改装。アクセントクロスを一面だけ張り、おしゃれな雰囲気に。結果、内見から1週間で新規入居が決定し、家賃も3,000円アップに成功しました。
2. ファミリー向け2DK：間取り変更で競合物件と差別化
近隣に2DK物件が乱立し空室が続いていた物件。壁を抜いて1LDKに間取り変更、対面キッチンを導入。明るく開放感のあるリビング空間が生まれ、子育て世帯から多数の問合せが。リノベ後は空室期間が大幅に短縮し、家賃も5,000円上げることができました。
3. キッチン・浴室の設備刷新で女性人気アップ
築20年の2LDKマンション。キッチンをシステムキッチンに、浴室に追い焚き・浴室乾燥機を導入。清潔感と使い勝手が格段に上がり、女性やカップルからの内見予約が急増。入居決定率も高く、従来より賃料が4,000円アップしました。
4. DIY改修でコストを抑えてイメチェン
大家自身がDIYで壁紙を張り替え、床材もクッションフロアに変更。照明をLEDに統一し、カーテンレールも新調。材料費のみで見違えるほど明るく近代的な印象に。最小限の投資で空室期間を解消することができました。
5. 外観＆共用部リフォームで全体の資産価値向上
「お部屋はリフォーム済みだが、建物外観やエントランスの古さで内見者が離れている」との声を受け、外壁塗装、エントランス照明のLED化、郵便受け更新を実施。物件全体の雰囲気が明るくなり、現地内見が増加。既存入居者からの評判も良く、退去率が低下。安定した賃貸経営につながりました。
賃貸リフォーム成功のためのチェックリスト
リフォームを検討・実施する際は、以下のポイントを押さえておきましょう。
- ターゲット入居者層を明確にしてからプランを立てる
- 周辺物件の設備・相場をリサーチする
- 内見時の第一印象（玄関・リビング・水回り）を重視
- 部分リフォーム or フルリノベ、どちらが適切か検討する
- 安全面・法的規制（建築基準・防火・電気工事等）を確認
- 自己DIYと業者依頼の境界を明確に
- 見積りは複数社に依頼して比較する
- 長期的な収益シミュレーションを立てる
一つ一つ丁寧にチェックすることで、失敗のリスクを減らし、投資効果を最大限に発揮できます。
賃貸リフォームのおすすめ業者・ランキング
- MIRIX（ミリックス）
- 対応エリア：東京都23区
- 得意分野／特徴：賃貸リフォーム・賃貸リノベーションに強み。空室対策や家賃アップ提案も豊富で、コンサルティングから施工までワンストップで対応可能。
- 大東建託株式会社
- 対応エリア：東京都23区ほか全国主要都市
- 得意分野／特徴：賃貸マンション・アパートのリフォームに実績。プランニング・サポート体制も充実。
- 積水ハウス不動産東京株式会社
- 対応エリア：東京都23区ほか首都圏
- 得意分野／特徴：賃貸住宅リノベーションや空室対策の企画力。大手ならではの施工管理・アフターフォロー。
- 旭化成不動産レジデンス株式会社
- 対応エリア：東京都23区ほか首都圏
- 得意分野／特徴：賃貸住宅のリフォーム・リノベーション、バリューアップ工事に実績。
まとめ：理想の賃貸経営にリフォームは不可欠。まずはお気軽にご相談ください
賃貸物件のリフォームやリノベーションは、空室対策や家賃アップ、資産価値の維持向上に直結する経営手法です。「何から始めればいいのか分からない」「費用対効果が心配」など不安な点も多いかと思いますが、皆さまの物件や経営状況に合った最適なプランニングと施工で、着実に成果を出すことが可能です。
本記事で取り上げた実践的なリフォームアイデアや成功事例を参考に、ぜひ一歩前に進んでみてください。何よりも大切なのは、大家さんご自身が安心して賃貸経営を続けられること。そのためにも、豊富な賃貸リフォーム実績を持つ私たちMIRIX（ミリックス）へ、どうぞお気軽にご相談ください。専門家ならではの視点とサポートで、皆さまの理想の賃貸経営を実現します。
