住宅ローンで賢くリノベーション！費用・金利・審査・減税まで徹底解説
「今の家をもっと快適にしたい」「中古住宅を安く買って、自分らしくリノベーションしたい」——そんな夢を叶えるために、住宅ローンをどう活用すればよいか悩んでいませんか？
リノベーションは決して安い買い物ではありませんし、住宅ローンの仕組みや審査、金利、減税など、専門用語や手続きの多さに不安を感じる方も多いはずです。
この記事では、初心者の方でも分かりやすいよう、住宅ローンを使ったリノベーションに必要な知識をやさしく解説。費用相場や金利比較、審査のポイント、減税制度まで、あなたの疑問や不安を一つひとつ解消し、理想の住まいづくりをスムーズに進めるための具体的なポイントをお伝えします。
まずは「何から始めればいいの？」という疑問に寄り添いながら、一緒にリノベーション成功への第一歩を踏み出しましょう。
1. リノベーションにかかる費用相場と内訳
リノベーション費用の目安を知ろう
リノベーション費用は、物件の広さや工事内容によって大きく異なります。
一般的な相場を知ることで、資金計画を立てやすくなります。
- マンション（70㎡前後の場合）：600万円〜1,200万円前後
- 戸建て住宅（100㎡前後の場合）：1,000万円〜2,000万円前後
部分リノベーションの場合は、
- キッチン交換・リフォーム：約100万円〜300万円
- 浴室リフォーム：約80万円〜200万円
- トイレ・洗面所：約20万円〜50万円
- 壁紙・床の張替え：約50万円〜150万円
費用は「どこまでやるか」によって大きく増減します。
「全部一度にやる」以外にも、「まずは水回りだけ」など、段階的な方法も検討できます。
費用に含まれるもの・含まれないもの
リノベーション費用には、設計料・工事費・設備代などが含まれています。
不動産取得が伴う場合は、仲介手数料や登記費用など、別途諸経費も必要です。
- 設計・デザイン料
- 解体・工事費用
- 設備・建材費
- 諸経費（申請、管理など）
【注意】
家具・家電の買い替えや、仮住まいの費用、引っ越し費用は含まれないことが多いです。
見積もり時に必ず「何が含まれているか」を確認しましょう。
実際の費用を抑えるコツ
- 優先順位をはっきりさせる（全部ではなく、必要な部分から）
- 複数社で見積もりを取って比較する
- 費用の「増減要因」を事前に確認しておく
- 補助金・減税制度をフル活用する
リノベーション会社によって提案力や価格が大きく異なるので、納得できるまで相談しましょう。
2. 住宅ローンでリノベーション費用をまかなう仕組み
住宅ローン活用のパターンを知ろう
リノベーション費用の調達方法として最も一般的なのが「住宅ローンの活用」です。
主に以下の2つのパターンがあります。
- ①リノベーション一体型住宅ローン（購入＋リノベ費用を同時に借りる）
- ②リフォームローン（自宅の改修のみなら専用ローンも）
1. リノベーション一体型住宅ローン
中古住宅の購入と同時にリノベーションを行う場合、「物件購入＋リノベーション費用」をまとめて一つの住宅ローンとして借り入れできる商品が多くの金融機関にあります。
この場合、金利も住宅ローンの低い水準が適用され、返済期間も長く設定できるため、月々の負担を抑えやすいのが大きなメリットです。
2. リフォームローン（増改築・修繕専用）
既に自宅をお持ちの方がリノベーションしたい場合は、「リフォームローン」や「増改築ローン」といった商品があります。
こちらは住宅ローンよりやや金利が高く、返済期間が短め（5〜15年程度）ですが、審査が比較的早く、担保不要の商品も多いです。
どちらを選ぶべき？チェックリスト
- 中古住宅購入＋リノベなら「住宅ローン一体型」が基本
- 自宅リフォームのみなら「リフォームローン」「つなぎ融資」なども選択肢
- 借入額・返済期間・金利をよく比べる
- 住宅ローン控除など減税制度の適用条件も要確認
状況により最適な方法が異なるため、リノベーション会社や金融機関とよく相談しましょう。
3. 金利・返済額を比較しよう｜知っておきたいポイント
住宅ローンとリフォームローンの金利差
リノベーション費用を借り入れる際、金利は非常に重要なポイントです。
一般的に、住宅ローンはリフォームローンより金利が低くなっています。
- 住宅ローン（変動金利）：0.4%〜1.5%程度（2024年現在）
- 住宅ローン（固定金利）：1.0%〜2.5%程度
- リフォームローン：1.5%〜4.5%程度
同じ金額でも、金利が低いほど総返済額が大きく変わります。
例えば、1,000万円を15年で借りる場合、金利1.0%と3.0%では返済総額に約100万円以上の差が出ることも。
変動金利と固定金利、どちらを選ぶ？
どちらを選ぶかは一長一短です。
- 変動金利型：金利が低め。将来の金利上昇リスクあり
- 固定金利型：金利がやや高め。毎月返済額が変わらず安心
金利上昇リスクが気になる方は、全期間固定や「10年固定」などのミックス型も検討しましょう。
返済額をシミュレーションしよう
住宅ローンを選ぶ際は、必ず返済額をシミュレーションしましょう。
- 毎月・ボーナス返済額を具体的に確認
- 今後の収入・家計の変化も見積もる
- 無理のない返済計画を立てることが大切
金融機関のホームページや、リノベーション会社で無料のローンシミュレーションを利用できます。
ライフプランと合わせて、余裕ある資金計画を立てましょう。
4. 審査で見られるポイントと通過のコツ
住宅ローン審査で重視されるポイント
「審査に通るか不安…」という声はとても多いです。
住宅ローンやリフォームローンの審査では、主に以下の点がチェックされます。
- 年収・勤続年数（安定した収入があるか）
- 借入額と返済比率（返済負担率が適正か）
- 現在の借入状況・信用情報（他のローンやクレジットの利用状況）
- 物件・建物の担保評価（中古住宅の場合の評価額）
リノベ一体型の場合の注意点
住宅ローンで「購入＋リノベ」をまとめて借りる場合、物件の資産価値や将来的な担保評価も重視されます。
特に築年数が古い物件や、耐震性に課題がある建物は、審査が厳しくなることもあるため、事前調査が大切です。
審査をスムーズに進めるためのチェックリスト
- 収入証明書や源泉徴収票は必ず準備
- 他の借入（自動車ローンやカードローン）の残高も把握しておく
- 返済負担率（年間返済額÷年収）が30〜35%以内になるよう計画
- 連帯保証人や担保が必要か確認
- 物件の登記や工事計画書など、必要書類を早めに揃える
よくあるQ&A
- Q. パートや自営業でも借りられる？
A. 安定収入や納税証明があれば可能な場合も。金融機関によって審査基準が異なります。 - Q. 車や他のローンがあるけど大丈夫？
A. 返済比率次第。可能なら事前に完済しておくと審査が有利です。 - Q. リノベ費用の見積もりが変わったら？
A. 必要に応じてローン申請額を調整できますが、審査がやり直しになる場合も。変更は早めに相談を。
5. 知って得する！減税・補助金制度の活用方法
住宅ローン減税（住宅ローン控除）
住宅ローンでリノベーション費用を借りた場合、「住宅ローン控除」が適用できるケースがあります。
これは年末のローン残高の0.7%が最長13年、所得税から控除される制度です（2024年現在）。
主な条件は以下の通りです。
- 登記上の床面積が40㎡以上であること
- 工事費用が100万円以上であること
- 自分で居住するための住宅
- 一定の耐震、省エネ基準を満たすリノベーション
細かい条件や必要書類は、国税庁や住宅金融支援機構のサイトで最新情報を確認しましょう。
リフォーム・リノベーション補助金（自治体等）
国や自治体では、「省エネリフォーム」「耐震改修」「バリアフリー改修」などに対する補助金・助成金制度が用意されています。
- こどもエコすまい支援事業
- 長期優良住宅化リフォーム補助金
- 各市区町村の独自補助金
これらは募集期間や予算が限られているため、早めに調べて申請するのがポイント。
リノベーション会社が申請代行してくれる場合もあるので、積極的に相談しましょう。
減税・補助金で「いくら得する？」
- 住宅ローン控除で最大数十万円〜100万円以上の減税も可能
- 補助金は工事内容によって10万円〜100万円以上に及ぶ場合も
- 制度の併用が可能な場合も多い
賢く活用すれば、自己負担を大きく減らすことができます。
「申請し忘れ」で損しないよう、必ず一度は専門家と相談しましょう。
6. 資金計画の立て方と注意点｜無理のないリノベーションのために
理想と現実をすり合わせるコツ
「理想を全部叶えたい！」と思っても、予算や毎月の返済額には限界があります。
失敗しないためには、次のステップを意識しましょう。
- やりたいことを全てリストアップ
- 優先順位をつける（絶対にやりたい／できればやりたい／後回しでもOK）
- 想定予算と見積もり金額をすり合わせる
- 毎月の返済額と生活費、将来の出費（教育資金など）も含めて考える
資金計画のよくある失敗例
- 見積もり外の追加工事・オプションで予算オーバー
- 「減税があるから」と返済負担を過信してしまう
- リフォームローンの返済期間が短く、月々の負担が増えすぎる
- 家具・家電・引っ越し代など見落としやすい費用の計上漏れ
資金計画は「余裕を持ちすぎるくらい」がちょうど良いくらいです。
将来の変化も見据えて、無理なく返せる範囲内で計画しましょう。
資金計画のチェックリスト
- 手持ち資金と借入金額のバランスを確認
- ローン返済額が現在の家計で無理なく払えるか
- 将来の収入減や教育費の増加も仮定してシミュレーション
- 減税や補助金の見込み額も含めて計算
- 万一の備え（医療費、急な出費）も多少キープしておく
7. リノベーション成功のための具体的な進め方
1. 情報収集とイメージづくり
まずは「どんな家にしたいか」を、家族で話し合いながら情報収集しましょう。
SNSやリノベーション事例集、ショールーム見学なども参考になります。
2. パートナー選び（リノベ会社・金融機関）
リノベーションの成否は「パートナー選び」で決まります。
経験豊富なリノベーション会社や、住宅ローンの相談がしやすい金融機関を選びましょう。
- 複数社で無料相談・見積もりを依頼
- 施工事例や担当者の対応も比較
- ローンや減税、補助金の相談までワンストップで対応できる会社が安心
3. プランニングと見積もり
リノベーション会社と打ち合わせを重ね、具体的なプラン・見積もりをもらいましょう。
ここで「どこにいくらかかるか」「追加費用の有無」まで細かくチェックすることが大切です。
4. 資金計画・ローン事前審査
見積もりと家計を見比べて、無理ない資金計画を立てます。
住宅ローンやリフォームローンの事前審査を受けて、予算の目安を固めましょう。
5. 契約・工事・引き渡し
資金計画・プランが固まったら、ローン本申込み・工事契約へ。
着工後も進捗を確認し、気になる点があれば早めに相談しましょう。
完成後は引き渡し・登記手続き・減税申請などの手続きも忘れずに！
まとめ｜理想の家づくりを安心してスタートするために
リノベーションは人生の一大プロジェクト。不安や疑問を解消しながら、無理のない資金計画で進めることが、理想の住まいを実現する近道です。
住宅ローンやリノベーション費用、金利、審査、減税など、今は難しく感じるかもしれませんが、一つひとつ確認して進めていけば、きっと「やってよかった！」と思えるはずです。
もし迷いや不安があれば、専門家に相談することで、あなたに合った最適な方法が見つかります。
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理想の家づくりを、安心して一緒にスタートしましょう。いつでもお気軽にご相談ください。
