初めてのテナント退去でも安心！原状回復・内装工事の基本と業者選びからトラブル防止まで完全ガイド
テナントとして店舗やオフィスを借りていた方が退去する際、「原状回復」や「内装工事ってどうすればいいの？」「どこまで自分で対応すればいいの？」「費用や流れが分からず不安…」と感じていませんか？実は、多くの方が同じような悩みや疑問を抱えて、インターネットで調べています。この記事では、テナント退去時に必要な内装工事や手続き、業者の選び方、費用の目安、トラブル防止策まで、初心者にも分かりやすく丁寧に解説します。ポイントを押さえれば、スムーズに退去手続きを進めて、余計な費用やトラブルを避けることができます。ぜひ最後まで読み、不安を解消して、安心して次のステップに進みましょう。
テナント退去時に必須の「原状回復」とは？〜基本ルールをおさらい〜
まず最初に押さえておきたいのが「原状回復」の意味です。テナントを借りていた店舗やオフィスを退去する際、多くの賃貸契約では「原状回復義務」が発生します。原状回復とは、借りた時の状態（原状）に戻して返すことを指しますが、法律や契約内容によって細かな定義や範囲が異なります。まずは原状回復の基本と、やるべきことを確認しましょう。
原状回復に含まれる主な内容
- 造作（内装・間仕切り・看板など）の撤去
- 壁紙・床材などの復旧または張り替え
- 設備（照明、空調、給排水）の撤去・復旧
- 汚れや損傷の修繕（故意・過失によるもの）
- スケルトン戻し（全て撤去し構造体のみで返却する場合）
「どこまで戻せばいいの？」と不安に思うかもしれませんが、ほとんどの場合、契約書に具体的な取り決めが記載されています。まずは、賃貸借契約書や重要事項説明書を手元に用意し、「退去時の原状回復について」の項目をよく確認しましょう。
原状回復の範囲はケースバイケース！注意点
- 店舗・オフィスによって「スケルトン返し」や「一部のみ復旧」など、指定が異なる場合が多い
- 借主負担・大家負担（自然損耗、経年劣化は貸主負担が原則）を区別すること
- 「元あった設備」か「自分で設置した設備」かを区別する
- トラブル防止のため、原状回復範囲を必ず書面や写真で確認・記録する
疑問や不安があれば、必ず管理会社やオーナーに事前相談をしましょう。ここでの認識のズレが、最も多いトラブル原因です。
退去手続きの流れと事前にやるべき準備
退去のスケジュール管理が成功のカギ
退去日が決まったら、まずはスケジュール全体を把握し、余裕を持った計画を立てることが大切です。慌てて準備を進めると、業者手配や見積もりが間に合わず、余計な費用やトラブルのもとになります。
退去までの一般的なタイムライン例
- 3〜6か月前： 退去の意思を貸主・管理会社へ通知、契約解除手続き開始
- 2〜3か月前： 原状回復範囲を確認、業者選定・現地調査、見積もり取得
- 1〜2か月前： 工事スケジュール決定、実施日・立ち会い日程調整
- 退去直前： 工事完了後の確認、最終清掃、引き渡し
- 引き渡し後： デポジット（敷金等）返金手続き・精算
この流れを意識して、なるべく早め早めに動くことが、トラブル回避の最重要ポイントです。
退去契約解除手続きのポイント
テナント契約解除には、「解約予告期間」が設けられています。通常は3か月前通知（契約によって異なります）が多く、この期間内に「解約通知書」を提出しなければ、余計な賃料が発生することも。提出方法や書式は契約書で確認し、書面でのやりとりをおすすめします。証拠が残るため、後々のトラブル防止にも役立ちます。
原状回復工事・内装解体工事の基礎知識と費用相場
どんな工事が必要？主な工事内容をチェック
- 造作物（カウンター、棚、間仕切り）の撤去
- 床・壁・天井の仕上げ材の剥がし、張り替え
- 空調・ダクト・電気配線の撤去および復旧
- 給排水設備・トイレの撤去
- 看板・外装設備の撤去
- ゴミや廃材の処分
「スケルトン返却」の場合は、コンクリートむき出し＋照明・設備も全撤去というケースが多いです。逆に「一部残置可」や「貸主指定の業者による工事」なども例外的にありますので、必ず事前に確認しましょう。
内装解体・原状回復工事の費用相場
費用はテナントの規模や工事範囲によって大きく異なります。目安としては以下の通りです。
- 店舗・オフィス：1㎡あたり10,000〜30,000円程度
- 20坪（約66㎡）の場合→約66万円〜200万円が目安
- 設備・造作が多い業態（飲食店、美容室など）の場合は高くなりがち
- ゴミ処分費や廃材運搬費、近隣配慮費用などが別途加算される場合あり
また、工事費用はテナントの負担が原則です。見積もり時に内容と総額を必ず細かくチェックし、不明点は遠慮なく質問しましょう。
内装業者選びで失敗しないために〜信頼できる業者の見極め方〜
業者選びの実践チェックリスト
- テナント原状回復・内装解体の実績が豊富か
- 契約書や法律（借地借家法、建築基準法等）を熟知し、提案・説明が分かりやすい
- 現地調査・見積もりが無料で、詳細な内訳を提示してくれる
- 賠償責任保険等に加入し、万一の事故対応体制がある
- 工事前後の写真や書類記録をきちんと残してくれる
- 口コミや評判が良い、もしくは管理会社が推奨する業者
業者の中には、知識不足や経験不足により、「退去後に追加請求された」「貸主との調整が不十分だった」というトラブル事例も。複数社に見積もりを依頼し、対応や説明のわかりやすさで比較するのが賢い選び方です。
工事見積もり比較のコツと注意点
- 相見積もり（3社以上）を取ることで、適正価格やサービス内容が分かる
- 「一式」など曖昧な表記ではなく、詳細な内訳を必ず確認する
- 追加工事やオプション費用が発生する条件を事前に聞く
- 工事実施前後の写真や報告書提出をお願いする
- 安すぎる業者は要注意（手抜き工事・後出し請求の恐れ）
「安いから」と即決せず、必ず内容・実績・サポート体制で選びましょう。信頼できる業者は、法律や契約内容にも詳しく、貸主側との調整もスムーズに行えます。
法律や契約内容を守るポイント〜トラブル防止のために〜
知っておくべき主な法律・契約ルール
- 借地借家法：原状回復義務は「通常損耗は貸主負担、借主の故意・過失は借主負担」が原則
- 建築基準法：工事内容によっては行政への届出、解体・廃棄物処理の法令遵守が必要
- 消防法：防火設備や消防設備の扱いに注意
- 契約書・重要事項説明書：退去時の取り決めは必ず書面で確認
最近では、退去時の内装工事・原状回復について、「借主・貸主の負担区分」や「工事内容の指定」がより詳細に決められている物件が増えています。分からない点、不安な点は必ず管理会社や専門業者に確認してください。
トラブル防止のためにできること
- 工事前後の状態を写真で記録する
- 立ち会いのもと、原状回復範囲や仕上がりを確認・書面化する
- 追加費用や曖昧な指示は必ず書面でやりとりする
- 疑問点・解釈が分かれる部分は貸主・業者に事前相談する
- 「工事後の不具合」や「返金トラブル」が生じた場合の連絡先を確認しておく
実際に多いトラブル例として、「工事範囲の認識違い」「デポジット（敷金）の一部返金拒否」「近隣への騒音・ごみ問題」などがあります。記録と書面を残すことが、あなた自身を守る最大の防御策です。
デポジット（敷金）返金と精算の流れ
デポジット返金までの一般的な流れ
- 退去後に貸主または管理会社による現地確認
- 原状回復費用・未払い賃料・未精算分（光熱費等）を計算
- 差し引き後、デポジット残額を返金
- 返金時期：通常は退去日から1か月〜2か月以内が多い
契約内容や工事内容に問題がなければ、敷金や保証金のうち、不要な費用差し引き分が返金されます。不明点や納得できない場合は、領収書や明細書の提出を求めることができます。
返金トラブルを防ぐためのポイント
- 契約書の「デポジット返金条件」を退去前に再確認
- 工事完了後の「立ち会い確認書」や「原状回復工事報告書」を必ず受領
- トラブルが発生した場合は、第三者専門家（弁護士、不動産業者など）にも相談
実際に「原状回復のやり直しを求められた」「返金まで何ヶ月も待たされた」という声も聞かれますが、証拠書類を残しておくことで、多くのトラブルが防げます。
安心のための最終チェックリスト〜トラブル回避のために
退去時の原状回復・内装工事は、一つひとつの手順を丁寧に進めることが「あわてずスムーズ」への近道です。以下のチェックリストで、抜け漏れがないか確認しましょう。
- 退去予定日・契約解除通知の期日を確認、手続き済みか
- 契約書の「原状回復範囲」を理解・確認したか
- 専門業者に現地調査・見積もりを依頼したか
- 複数業者から詳細な見積もりを比較したか
- 工事内容・スケジュール・金額を納得したうえで契約したか
- 工事前後の写真・記録を残しているか
- 貸主・管理会社と工事内容・仕上がり確認の書面をやりとりしたか
- デポジット返金の条件を再確認したか
- 疑問や不安があれば専門家・業者に相談したか
まとめ｜不安なくテナント退去を進めるために
テナント退去時の原状回復・内装工事は、初めて経験する方にとって分からないことだらけで、不安や悩みがつきものです。しかし、契約書の確認やスケジュール管理、信頼できる業者選び、工事内容の記録、書面でのやり取りなど、ポイントを押さえればトラブルは防げます。大切なのは、一人で抱え込まず、分からないことは専門家や信頼できるパートナーに相談することです。
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