【プロが徹底解説】オフィス原状回復で失敗しない！業者選び・費用・チェックポイント全網羅ガイド
オフィスの移転や退去が決まった時、「原状回復って何から始めればいいの？」「費用はどのくらいかかるの？」「信頼できる原状回復業者をどうやって選べばいいの？」といった不安や疑問をお持ちではありませんか。
原状回復には専門的な知識や手続きが必要ですが、初めてだとわからないことだらけで不安になってしまいますよね。
この記事では、初心者の方でも安心してオフィスの原状回復を進められるよう、業者選びのコツ、費用の目安、見積もりのポイント、トラブル防止の注意点、実際の作業内容まで、徹底的にやさしく解説します。
この記事を最後まで読めば、オフィスの原状回復で「失敗した」「思わぬ費用がかかった」と後悔することなく、安心してスムーズに対応できるようになります。ぜひ、不安を解消し、納得のいく原状回復を実現しましょう。
オフィス原状回復とは？まず知っておきたい基礎知識
原状回復とは何か？目的と範囲を正しく理解しよう
原状回復とは、オフィスや店舗を退去する際に、入居前の状態（原状）に戻すための修繕・復旧作業のことを指します。
「壁紙や床を元通りにするだけ」と思われがちですが、実際には以下のような作業が発生します。
- クロス（壁紙）の張替え
- 床（タイルカーペットやフローリングなど）の補修・張替え
- パーテーションや造作物の解体・撤去
- 照明や空調機器の取り外し・復旧
- 壁や天井の穴・傷の補修
- 清掃サービスによる美装
- ドアや窓の建具調整
つまり、オフィス原状回復には「クロス張替え」「床補修」「壁紙交換」「解体撤去」「清掃サービス」など、多岐にわたる専門作業が含まれるのが一般的です。
やみくもに業者に依頼するのではなく、契約書や管理会社との協議をふまえて、必要な範囲を明確にすることが大切です。
賃貸契約書・原状回復義務の注意点
オフィスの原状回復義務は、多くの場合「賃貸契約書」に具体的な内容が記載されています。
中には、通常の使用による損耗（経年劣化）は貸主負担とされる一方、借主が設置したパーテーションや内装の撤去費用は借主負担など、契約ごとに負担範囲が異なります。
- 契約書を必ずチェックし、原状回復義務の範囲を確認する
- 疑問点は、管理会社や不動産会社に早めに相談する
- 必要に応じて現地立ち合いを依頼し、具体的な作業範囲を明確にする
このステップを怠ると、「思ったより高額な費用を請求された」「不要な工事まで負担した」というトラブルになりやすいので、必ず事前に確認しておきましょう。
オフィス原状回復業者の選び方7つのポイント
1. 原状回復実績・専門性をチェック
業者選びで最も大切なのは、「オフィス原状回復」の専門的な実績が豊富かどうかです。
住宅や店舗とは工事内容や工法、工程管理が異なるため、オフィス原状回復の経験が多い業者ほど、スムーズかつ的確な対応が期待できます。
- ホームページやパンフレットで過去の施工事例を確認
- 「オフィス原状回復」「オフィスリフォーム」などの専門ページがあるか
- 大規模～小規模まで幅広い施工例が掲載されているか
2. 原状回復業者の評判・口コミを参考にする
信頼できる原状回復業者を選ぶには、第三者の意見や実際の利用者の評判がとても参考になります。
- Googleマップやポータルサイトの口コミ、レビュー
- 施工事例ページの「お客様の声」やアンケート
- 知人や同業者からの紹介
「見積もりが明確だった」「説明が丁寧で安心」「仕上がりがきれい」「緊急対応してもらえた」など、具体的な良い評判は信頼の証。反対に、「連絡が遅い」「追加請求が多い」などの悪い口コミは要注意ポイントです。
3. 見積もり内容の明確さ・納得感
原状回復工事の見積もりは、項目ごとに内容や金額が細かく分かれているのが理想です。
「一式」や「まとめて〇万円」など、ざっくりした見積もりでは、後から追加費用を請求されるリスクも。
- クロス張替え、床補修、解体撤去など、作業ごとの金額が分かれているか確認
- 数量（㎡数など）の根拠がきちんと明示されているか
- 現地調査に基づいた見積もりか（現場を見ずに見積もる業者は避ける）
見積もりで不明点があれば、遠慮なく質問しましょう。信頼できる業者は、納得いくまで丁寧に説明してくれます。
4. 費用相場と予算管理のポイント
オフィス原状回復の費用は、面積・作業内容・工期・立地などにより大きく異なります。
参考までに、東京都心部・一般的な事務所ビルの費用相場（2024年時点の目安）を以下にまとめます。
- クロス張替え（壁紙交換）：1,000～1,600円／㎡
- 床補修（タイルカーペット）：2,500～4,500円／㎡
- パーテーション解体・撤去：3,000～6,000円／m（長さ）
- 天井・壁穴補修：5,000～15,000円／箇所
- 清掃サービス（美装）：200～400円／㎡
- 全体の原状回復費用総額：1坪あたり3万円～7万円（目安）
費用を抑えるコツ：
- 複数業者から相見積もりを取る（3社以上推奨）
- 契約書の原状回復範囲を正確に把握する
- 不要な工事は省き、必要最低限に絞る
- 早めに業者へ相談し、柔軟なスケジュールを確保
「原状回復 費用見積り」とネットで検索して目安を事前に調べておくと、適正価格かどうかの判断がしやすくなります。
5. 緊急対応や柔軟なスケジュール管理
「退去日まで時間がない」「急なトラブルで至急対応が必要」といった場合は、緊急対応が可能な業者を選ぶと安心です。
- 「24時間対応」「夜間・休日工事OK」などの表記があるか
- 対応エリアが近隣かつ即日対応の実績があるか
- 問い合わせ～現地調査・見積もりまでのスピード感
納期や引き渡し期日に絶対遅れないよう、事前にスケジュールの確認と調整をしっかり行いましょう。
6. 対応範囲がワンストップかどうか
オフィス原状回復は、壁紙・床・解体撤去・清掃サービスなど複数の作業工程が発生します。
ワンストップ対応業者なら、窓口1つでトータルサポートしてくれるので、やりとりがスムーズで工期短縮やコスト削減にもつながります。
- クロス張替え、床補修、壁紙交換、解体撤去、清掃サービスまで一式対応
- 必要に応じて、オフィスリフォームや内装工事も相談できる
- 産業廃棄物の処理や、ビル管理会社との調整も代行してくれる
複数業者に分けて発注するより、責任の所在が明確になり、工事後の不具合やトラブル対応も安心です。
7. 保証・アフターフォロー体制
原状回復工事の完了後、「引渡し後に建物管理側から指摘があった」「退去立ち合いで追加修繕を求められた」などのケースもあります。
アフターフォローや保証体制がしっかりしている業者なら、こうしたトラブル時にも迅速に修正対応してくれます。
- 一定期間の工事保証がつくか
- 引渡し立ち会いや追加対応も柔軟に応じてくれるか
- 担当者が最後まで責任を持って対応する体制か
「やりっぱなし」で終わらず、最後まで安心して任せられる業者を選ぶことが大切です。
原状回復工事の具体的な流れとチェックリスト
1. 事前準備（契約書・現状確認・管理会社との協議）
原状回復をスムーズに進めるためには、事前準備がとても重要です。
- 賃貸契約書を確認し、原状回復の範囲と負担区分を把握
- 現地を見ながら、補修が必要な箇所をリストアップ
- 管理会社やビルオーナーと協議し、必要な作業内容を明確化
- 「現状写真」を撮影し、工事前後の証拠を残す
2. 原状回復業者へ見積もり依頼・現地調査
複数の原状回復業者に「費用見積り」を依頼し、現地調査を受けましょう。
- 希望する作業内容や納期、予算、スケジュールなど要望を明確に伝える
- 疑問や不安点は事前にリストアップし、調査時に質問する
- 見積もりは「作業内容ごと」「数量ごと」「単価ごと」に細かく出してもらう
見積書は、必ず業者ごとに比較検討しましょう。同じ内容でも業者によって費用や対応範囲が異なります。
3. 業者選定・契約
見積もりや業者の対応を比較し、納得できる業者を決定します。
- 見積内容・価格・工期・対応の丁寧さで総合的に判断
- 疑問点や追加費用の有無を最終確認
- 契約内容（キャンセル規定や保証内容）を確認し、正式契約
4. 工事準備・近隣調整・備品移動
工事前に、社内の備品や家具の移動・廃棄も段取りしましょう。
また、ビルの管理会社や近隣テナントへの工事連絡・調整も忘れずに行います。
- 大型備品や什器の搬出・廃棄手配
- ネット回線や電話など、インフラの撤去手続き
- 工事車両の駐車場所・エレベーター利用調整
5. 原状回復工事スタート（主な作業内容）
実際の工事では、以下の工程が一般的です。
- パーテーションや造作物の解体撤去
- クロス張替え・壁紙交換
- 床補修・タイルカーペット張替え
- 壁・天井の穴や傷の補修
- 清掃サービスによる美装
- 空調・照明など設備の撤去・原状復旧
工事中も、担当者と進捗確認や疑問点の相談をこまめに行いましょう。
6. 完了検査・引渡し・アフターフォロー
工事完了後は、施主（借主）・管理会社・業者による「完了立ち合い検査」を実施します。
- 作業内容・仕上がりを現地でしっかりチェック
- 契約書・見積もり内容通りに作業されているか確認
- 万が一不備が見つかった場合は、速やかに補修対応を依頼
- 引渡し後のトラブルにも迅速に対応してくれる業者だと安心
原状回復における「よくあるトラブル」と注意点
見積もりと請求額の食い違い
よくあるトラブルのひとつが、「最初の見積もりよりも最終請求額が大幅に高くなってしまった」というケースです。
主な原因は、現場で追加工事や想定外の補修が必要になった場合や、見積もりが曖昧だった場合が多いです。
- 現地調査を十分に行い、できる限り詳細な見積もりを取る
- 「追加費用が発生する場合は事前に相談する」と書面で確認
- 不明点は必ず事前に質問する
作業範囲の認識違いによるトラブル
「どこまで原状回復が必要なのか」「どの部分の責任が誰にあるのか」といった認識のズレから、トラブルになることも。
契約書や現地確認時に、「作業範囲」「責任分担」を明確にしておきましょう。
- 作業内容を書面（見積書・契約書）に明記
- 工事前後の写真を記録に残す
- 立ち会い時に双方で確認する
工事スケジュールの遅延・引渡し遅れ
特に退去日ギリギリに工事を依頼した場合、予定通りに終わらず、契約違反や追加費用の発生につながることがあります。
余裕をもったスケジュールで、早め早めに準備や依頼を行いましょう。
不十分な清掃や仕上がりの不備
原状回復後の美装（清掃サービス）は、貸主からの印象や退去時のトラブル回避のためにもとても重要です。
実績豊富な業者なら、細部まで丁寧な美装・仕上げにもこだわりがあるので安心です。
- 清掃サービスの範囲・内容も見積もり時にしっかり確認
- 完了検査時には、床・壁・設備など細かくチェック
オフィス原状回復を成功させるためのQ&A
Q1. オフィス原状回復とオフィスリフォームはどう違う？
原状回復は「元通りに戻す」ための工事、オフィスリフォームは「より快適に・機能的に作り替える」ための工事です。
リフォームは新しい内装や間仕切り、設備の新設などが含まれますが、原状回復はあくまでも「入居時の状態への復旧」が目的です。
ただし、退去前に「一部リフォームして物件価値を上げて返す」といったアレンジも可能なので、業者に相談してみましょう。
Q2. 借主が自分で工事を手配しても問題ない？
多くの賃貸契約では「借主による業者手配は可」とされています。ただし、ビルの指定業者がある場合や、管理会社の承認が必要な場合も多いです。
必ず事前に管理会社へ確認し、指定業者以外で手配する場合は「工事計画書」や「作業届け」など必要書類を提出しましょう。
Q3. 原状回復費用をできるだけ安く抑える方法は？
- 複数社から「原状回復 費用見積り」を取って比較
- 契約書で不要な工事が含まれていないか確認
- オフィスリフォームや改修もまとめて依頼すると割引になる場合も
- 自社でできる清掃や廃棄作業は自分たちで実施
Q4. 緊急対応や夜間・休日の作業も頼める？
原状回復業者の中には、緊急対応や夜間・休日工事に対応しているところも多くあります。
オフィスビルの規定によっては「夜間のみ工事可」など制約があるため、希望がある場合は事前に業者へ相談しましょう。
原状回復に役立つチェックリスト（保存版）
- □ 賃貸契約書の原状回復義務範囲を確認した
- □ 現地で補修が必要な箇所をリストアップした
- □ 管理会社・ビルオーナーと事前協議をした
- □ 必要な写真を撮影し、記録を残した
- □ 複数の原状回復業者から費用見積りを取った
- □ 口コミや評判も参考にして業者を選定した
- □ 作業内容・工期・費用を明確に確認した
- □ 必要な備品や什器の移動・廃棄を手配した
- □ ビル管理会社・近隣テナントへの工事連絡をした
- □ 工事中や完了時の立ち合い・確認も実施した
- □ 引渡し後もアフターフォロー体制を確認した
まとめ：オフィス原状回復は安心できる業者と歩むのが成功のカギ
オフィスの原状回復は、契約書や法律、工事の段取り、業者選び、費用管理など、初めての方にとっては不安や疑問がつきものです。でも、ひとつひとつ丁寧に準備し、信頼できるプロの原状回復業者とタッグを組めば、想像以上にスムーズかつ納得のいく原状回復が実現できます。
特に「口コミや評判が良く、見積もりが明確」「クロス張替え・床補修など一式ワンストップ対応」「緊急対応、アフターフォローが万全」といった業者を選ぶことが、後悔しない原状回復の最大のポイントです。
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