オフィスの原状回復で損しない！相場費用とチェックポイント徹底解説

オフィス原状回復で失敗しないための費用相場と業者選びのポイント完全ガイド

オフィスの移転や退去が決まったとき、多くの方が頭を悩ませるのが「原状回復」です。「思ったより高額な見積もりがきた」「どこまで直せばいいの？」「信頼できる業者はどうやって選べばいいの？」と不安になるのは当然です。
この記事では、初めての方にも分かりやすく、オフィス原状回復の基本から、費用相場、見積もり時の注意点、損をしないためのポイントまで徹底解説します。
この記事を読むことで、「相場感がつかめた」「安心して業者に見積もり依頼できそう」と感じていただけるはずです。

オフィス原状回復とは？初心者にも分かりやすく解説

原状回復とは何か

オフィスの原状回復とは、賃貸していたオフィスを契約時の「元の状態」に戻して貸主（大家さん）に返すことをいいます。
退去時に原状回復が必要なのは、借主が使っている間に設置したパーティションや設備、汚れ、傷などを元通りにし、次に使う人が困らないようにするためです。

原状回復の範囲はどこまで？

原状回復といっても、どこまで戻せば良いのかは契約内容や管理会社によって違います。一般的には、以下が対象となります。

• パーティションや造作壁の撤去
• 床材（タイルカーペットなど）の張替え
• 天井・壁クロスの補修、塗装
• 照明・エアコンなど設備の撤去または元通り
• 電気・通信配線の撤去
• トイレやキッチンなどのクリーニング

ただし、経年劣化や通常使用による自然な傷みは借主の負担にはなりません。どこまでが借主負担か、契約書の「原状回復特約」をよく確認しましょう。

オフィス原状回復の費用相場を知ろう

費用の基本構造

オフィス原状回復の費用は、主に「面積」「工事内容」「オフィスの規模」「建物の築年数」「立地」「共用部への配慮」などによって決まります。また、業者によって見積もり金額に差が出やすいのも特徴です。

オフィス原状回復相場の目安

東京都心部のオフィス（スケルトン戻し・標準的な仕様）の場合、
1平米あたり15,000円～30,000円前後が一般的な相場です。
具体的な例として、50坪（約165㎡）のオフィスなら、おおよそ

• 最低でも250万円～
• 一般的には300万円～500万円程度

が目安となります。
「パーティションが多い」「特注設備がある」「原状回復範囲が広い」場合はさらに高額になることもあります。

相場の参考例（面積別）

• 30㎡未満：40万円～70万円
• 30～50㎡：70万円～120万円
• 50～100㎡：120万円～220万円
• 100～200㎡：220万円～400万円
• 200㎡以上：400万円～（内容による）

これはあくまでも目安であり、実際の見積もりでは現地調査や仕様によって差が出ます。
納得できる見積もりを得るために、複数社で比較することが重要です。

費用が上がるポイント・下がるポイント

費用が高くなりやすい主な要因：

• オフィス内の造作・間仕切りが多い
• 特注の什器や設備を設置していた
• 天井・床・壁のダメージが大きい
• 営業時間外や夜間作業が必要
• ビル側指定の業者しか使えない

費用が抑えられるポイント：

• 現状のまま貸主が次テナントへ引き渡す「居抜き」交渉が成立した場合
• 複数社に見積もりを依頼し、競争原理を働かせる
• 退去時期が繁忙期（3月など）を避けられる
• 不要な工事を省き、必要最低限に絞る

原状回復見積もりを取る際のチェックポイント

見積もり前に確認すべきこと

見積もりを依頼する前に、次のことを確認しておきましょう。

• 契約書の「原状回復特約」や仕様書の内容
• オフィスの図面・レイアウト図
• 残すもの・撤去するもののリストアップ
• 貸主（管理会社）側の工事仕様や業者指定の有無

見積もり依頼時の流れ

1. 問い合わせ（現地調査の依頼）
2. 現地調査（現場で仕様や状態を確認）
3. 見積もり提出（分かりやすい内訳か確認）
4. 不明点・追加要望のすり合わせ

見積書の内訳でチェックすべきポイント

• 工事項目ごとに金額が明記されているか
• 「一式」などの曖昧な表現が多くないか
• 追加費用が発生する条件の記載があるか
• 撤去範囲が具体的に明記されているか

分からない点や不安な点は、遠慮なく業者に質問しましょう。誠実な業者なら丁寧に説明してくれます。

オフィス原状回復業者の選び方と注意点

信頼できる業者を選ぶ3つのポイント

• 実績・経験が豊富
  これまでどんな規模・タイプのオフィスで原状回復を手掛けてきたか、事例を確認しましょう。
• 分かりやすい見積書と説明
  内訳が詳細で、不明瞭な点も丁寧に答えてくれる業者が安心です。
• 他社比較・相見積もりに応じてくれる
  複数社の見積もりを快く受け入れてくれる業者は、価格にも自信がある証拠です。

オフィス原状回復業者に依頼するときの注意点

• 管理会社や貸主側から「指定業者」の利用が義務付けられていないか事前に確認
• 「一括見積もりサイト」利用時は、業者の実態や所在地などをよく調べる
• 契約前に「追加費用」の発生条件を必ず確認
• 工事日時や搬出入の制約（ビルの規則など）に対応できるか

悪質業者に注意！こんな場合は要警戒

• 見積書が「一式」ばかりで詳細内訳がない
• 相場より明らかに高額、または安すぎる
• 説明が不十分、質問に対する回答が曖昧
• 契約を急かす、しつこい営業電話がある

失敗しないための実践チェックリスト

オフィス原状回復で損しないために、次のチェックリストを活用しましょう。

• 契約書の原状回復条項を確認した
• 工事範囲・仕様書を管理会社とすり合わせた
• 複数社から現地調査・見積もりをとった
• 見積もりの内容・内訳を理解した
• 追加費用やオプションの有無を確認した
• 工期や作業時間帯、搬出入ルールを把握した
• 貸主・管理会社の「承認」を事前に得た

退去時の原状回復費用を抑えるためにできること

居抜き交渉を活用しよう

貸主や管理会社に、「次の入居者が造作や設備をそのまま使いたい」と交渉できれば、撤去や修繕費用を大幅に節約できる場合があります。
ただし、必ず承認を得て、書面で残しておくことが大切です。

早めの準備が費用削減のカギ

• 退去日が決まったら、早めに見積もり依頼・現地調査のスケジュール調整を
• 繁忙期（3月・9月）を避けられれば、費用交渉がしやすくなります

自分でできる範囲のクリーニング

一部の清掃は自分たちでも行うことで、クリーニング費用を抑えられる場合もあります。
ただし、プロの品質が求められる部分は業者に任せるのが安心です。

オフィス修繕相場と原状回復の違い

「オフィス修繕相場」と「原状回復」は似ているようで異なる概念です。

• 原状回復は契約終了時に、借主がオフィスを「元の状態」に戻す義務に関するものです。主に退去時に行います。
• オフィス修繕は、入居中や使用中に発生した故障や破損を修理することを指します。
  経年劣化や通常損耗の場合は貸主負担となることが多いですが、借主の過失による損傷は借主負担となります。

修繕費用の相場も内容や規模によって異なりますが、一般的な壁クロスの張替えや床補修などは、1ヶ所数万円～十数万円程度が目安です。

おすすめ業者・ランキング

• MIRIX（ミリックス）
  対応エリア：東京都23区
  得意分野／特徴：オフィス原状回復工事に豊富な実績があり、分かりやすい見積もりと丁寧な対応で安心。現地調査から見積もり、工事完了まで一貫対応可能。

まとめ：安心・納得できるオフィス原状回復のために

オフィスの原状回復は、「何を、どこまで、いくらで、どんな業者に」任せるかが成功のカギです。
初めての方でも、この記事のポイントを押さえれば、余計な費用をかけずに、安心して原状回復を進められます。
困ったときは、プロのサポートを頼るのも最良の選択肢です。

弊社MIRIXでは、オフィス原状回復のご相談・お見積もり・現地調査を丁寧にサポートします。
「どこから始めたらいいか分からない」「相場が分からなくて不安」という方も、お気軽にご相談ください。
納得できる価格と高品質な施工で、安心して理想のオフィス移転・退去を実現しましょう！