オフィス退去時の原状回復で損しないために！費用・業者選び・トラブル防止の完全ガイド
オフィスの賃貸契約を終了し、退去する際に必ず発生する「原状回復」。しかし、「どこまでやればいいの？」「高額な修繕費やクリーニング代を請求された」「敷金返還でもめた…」など、不安やトラブルの声が絶えません。特に初めて経験する方や、専門知識がない方にとっては、何をどこまで準備すればよいか分からず、余計な出費や失敗が心配ですよね。
この記事では、初心者の方でも安心してオフィス原状回復に対応できるよう、基礎知識から具体的な進め方、業者選びや費用相場、トラブル回避のポイントまで徹底解説します。さらに、実際の事例も交えながら、賢くコストを抑えて納得のいく退去を実現する方法を分かりやすくご紹介します。この記事を読めば、オフィス移転や閉鎖時の大きな不安がきっと解消できるはずです。
オフィス原状回復とは？退去時に知っておきたい基礎知識
そもそも原状回復とは何か
「原状回復」とは、オフィスを借りた当初の状態（原状）に戻して返却することを指します。賃貸オフィス契約では、退去時に原状回復義務が必ず盛り込まれており、入居中に追加した内装・設備の撤去や、汚れ・損傷の修復、全体のクリーニングなどが必要です。
なぜ原状回復が必要なのか
貸主が次のテナントをスムーズに入居させるため、借主が責任を持ってオフィスを元通りにするルールです。これを怠ると、敷金が返還されなかったり、追加で修繕費用を請求されるリスクがあります。
よくある原状回復の範囲
- 壁・天井・床（カーペットやフローリング）の張替や補修
- パーテーションや造作物（会議室、カウンター等）の撤去
- 照明器具やエアコン、ブラインドなど付帯設備の原状復帰
- 電気・水道・通信配線の撤去
- 全体のクリーニング（ガラス・トイレ・給湯室など含む）
ただし「通常の使用による自然損耗（経年劣化）」は、原則として借主の負担ではありません。契約書や現状写真をもとに、どこまでが義務か確認しておきましょう。
原状回復の進め方ステップと注意点
1. 退去日・契約内容の確認
まずは、賃貸オフィス契約書を確認し、「原状回復義務の内容」「退去通知の期限」「修繕や内装リフォームの範囲」などを把握しましょう。契約によって細かな条項が異なるため、見落としがトラブルのもとになります。
2. 退去前の現地確認とチェックリスト
- 入居時の状態（写真や図面）と現在の状態を比較
- 設備・備品の有無や損傷箇所をチェック
- 自社で設置した造作物・内装リフォーム箇所のリストアップ
これらをもとに、貸主や管理会社との事前立会いを行い、必要な原状回復工事の範囲を明確にしておきましょう。
3. 見積もり・業者選定・スケジュール調整
次に必要となるのが、原状回復工事や退去時クリーニングの見積もり依頼です。貸主指定の業者だけでなく、信頼できる専門業者から複数見積もりを取ることで、コスト削減や納得のいくサービス選びにつながります。
4. 工事・クリーニングの実施
原状回復は壁や床の補修工事だけでなく、オフィス全体のクリーニングも重要です。プロによる退去時クリーニングを依頼することで、貸主からの印象も良く、敷金返還の交渉もスムーズになりやすいです。
5. 完了立会い・敷金返還の手続き
工事完了後は、貸主や管理会社と一緒に最終確認を行いましょう。問題がなければ敷金返還の手続きとなります。追加請求や返還額の減額があった場合は、再度内容を精査し、納得のいく説明を求めましょう。
【チェックリスト】オフィス原状回復の自己診断
- 契約書に原状回復の具体的範囲が明記されているか？
- 入退去時の写真や記録をしっかり残しているか？
- 自社設置の内装・設備はすべてリストアップ済みか？
- 複数業者から見積もりを取得したか？
- 見積内容に不明点や過剰な項目がないか？
- 退去立会いの日時を事前に決めているか？
上記を一つずつ確認しながら進めることで、費用面・トラブル面での不安をぐっと減らせます。
原状回復・修繕費用の相場と内訳
相場の目安は？坪単価の考え方
オフィス原状回復の費用相場は、一般的に「1坪あたり2〜5万円」とされています。工事の内容・規模・ビルのグレード・内装の複雑さによって大きく変動しますが、100㎡（約30坪）なら60〜150万円ほどが目安です。
主な内訳・項目ごとの参考費用
- 内装撤去工事（パーテーション、造作等）：3,000〜10,000円/㎡
- 壁・天井・床の補修・張替：2,000〜8,000円/㎡
- 電気・配線の撤去・復旧：1,500〜5,000円/㎡
- エアコンや照明機器の復旧：1台あたり1万円前後〜
- 退去時クリーニング：5,000〜20,000円/一式
上記はあくまで目安であり、「設備の状態」「特別な内装リフォームがあるか」などで変動します。できるだけ「詳細な明細付きの見積もり」を取得しましょう。
費用が高くなりやすいポイントとその回避策
- 原状回復の範囲が広すぎる（契約内容の確認不足）
- 貸主指定の高額な業者しか選べない
- 経年劣化や貸主負担分まで請求される
- 不要な内装リフォームや追加工事を求められる
これらを防ぐには、「契約書の再確認」「複数業者の相見積もり」「納得できない項目があれば質問・交渉する」ことが大切です。
敷金返還で損しない！退去トラブルを防ぐコツ
よくある敷金トラブルとその原因
- 修繕費用が高額で、敷金がほとんど返ってこない
- 明細が曖昧で、何にいくら使われたか分からない
- 追加請求やクリーニング代が上乗せされる
- 貸主と修繕の範囲でもめてしまう
敷金返還をスムーズに受けるためのポイント
- 入居時・退去時の状態を記録（写真・動画）で残す
- 契約書で原状回復の範囲や敷金精算の方法を事前に確認
- 見積もりや明細は必ず書面でもらい、内容を精査する
- 不明点や納得できない点は、論理的に説明を求める
- 第三者（専門家や原状回復業者）に相談するのも有効
「敷金は必ず返ってくるもの」と思い込まず、しっかりと準備と交渉を行うことが大切です。
失敗しない！原状回復・クリーニング・内装リフォームのプロの選び方
良い業者選びのチェックポイント
- オフィス原状回復の施工実績が豊富か
- 見積もりが明快・わかりやすいか（項目・単価が細かい）
- 現地調査を丁寧に行い、状況に合わせた提案があるか
- 貸主・管理会社とのやり取りの経験が豊富か
- 自社で一括対応できるか（内装リフォーム・クリーニング含む）
- アフターケアやトラブル時のフォロー体制があるか
相見積もりを取り、担当者の対応や説明の丁寧さも比較しましょう。一見安い見積もりでも、後から追加費用が発生するケースもあるため注意が必要です。
貸主指定業者でなくても大丈夫？
契約書に「指定業者による原状回復」と記載されていなければ、借主が信頼できる業者を自由に選ぶことができます。指定業者のみの場合でも、相見積もりを依頼し、「他社ではもっと安くできる」と交渉することでコスト削減につながる場合があります。
悪徳業者やトラブル業者を避けるコツ
- 見積もりが極端に安い、または「一式」表示で詳細を出さない
- 過去の実績や口コミが確認できない
- 契約を急かす、または質問に明確に答えない
このようなケースは避け、信頼できるプロに依頼しましょう。
実際にあった！原状回復のコスト削減・トラブル回避実例
【事例1】内装リフォームの明細を見直し30万円のコストダウン
某IT企業が30坪の賃貸オフィスを退去する際、ビル管理会社から「パーテーション撤去・床張替え・クリーニング」で計120万円の見積もりが提示されました。内容を第三者業者に精査してもらったところ、「一部の撤去作業は不要」「床張替え範囲も狭められる」などの指摘があり、最終的に90万円で済みました。見積もり内容をしっかり確認することの大切さが分かる事例です。
【事例2】敷金返還トラブルを第三者介入で解決
アパレル企業が50坪オフィスを退去する際、貸主側が「全体の壁・天井の全面塗装」を請求。経年劣化と認められる箇所まで含まれていたため、原状回復の専門業者に相談。調査報告書をもとに交渉を行った結果、不要な費用を削減し、敷金の半額返還に成功しました。専門家のサポートの有効性が際立つ例です。
【事例3】退去時クリーニングのみ外部業者依頼でコスト減
スタートアップ企業が10坪オフィスの退去時、管理会社指定のクリーニング業者では一式5万円の見積もりでした。他の専門業者に相見積もりを依頼した結果、同じ作業内容で3万円にコストダウン。クリーニングや部位ごとの業者選定も有効なコスト削減策です。
原状回復でよくあるQ&A（初心者の疑問解消）
Q1. どの程度まできれいにすればいいの？
「借りたときと同じ状態に戻す」が基本ですが、経年劣化や自然消耗まで負担する必要はありません。不安な場合は、入居時の写真や契約内容をもとに貸主に具体的に確認しましょう。
Q2. 内装リフォーム工事も必要と言われたが本当？
自社で設置した造作やパーテーションは撤去が必要です。しかし、借主が設置していない部分や経年劣化の修繕まで請求されるのは過剰です。納得いかない場合は第三者のプロに相談しましょう。
Q3. 敷金がほとんど返ってこないのは普通？
高額な原状回復費用が差し引かれる場合もありますが、明細や内訳が曖昧な場合は確認・交渉が必須です。トラブルを避けるためにも、事前の準備・記録・業者選定が重要となります。
Q4. 退去時クリーニングは自分たちでやってもいい？
可能な場合もありますが、多くの契約では「プロによるクリーニング」が求められています。自分たちの作業では不備とみなされる場合が多いため、専門業者への依頼がおすすめです。
まとめ：オフィス原状回復は「情報」と「プロ選び」で安心・納得の退去を
オフィスの原状回復は、契約書の内容や工事の範囲、業者選びひとつで費用もトラブルリスクも大きく変わります。正しい知識と事前の準備、信頼できる専門家への相談が、納得のいく敷金返還やコスト削減に直結します。初心者の方でも、焦らず落ち着いて一つ一つ確認しながら進めれば大丈夫です。
もし「どこに相談すればいいか分からない」「費用や内容の妥当性が不安」「工事やクリーニングと敷金交渉まで丸ごと任せたい」とお考えなら、ぜひ一度、オフィス原状回復・内装リフォームの専門会社である弊社MIRIXにご相談ください。豊富な実績と、わかりやすいご提案で、安心して理想を実現できるお手伝いをさせていただきます。お見積もり・ご相談は無料ですので、どうぞお気軽にお問い合わせください。
