オフィス原状回復の見積もり徹底解説｜費用相場・安心できる業者選び・コストを抑えるコツ
オフィスの移転や退去時、「原状回復が必要と言われたけど、何をすればいいの？」「見積もり額が妥当なのか分からず不安…」「業者選びで失敗したくない」など、さまざまなお悩みを抱えていませんか？初めてのオフィス原状回復は、専門用語や費用の仕組み、業者選びなど分からないことが多く、つい不安になりやすいものです。
この記事では、オフィス原状回復の見積もりの取り方から、費用相場、業者選びのポイント、コスト削減の具体的な工夫まで、初心者の方にも分かりやすく網羅的に解説します。読み終えたとき、「これなら大丈夫」と前向きな気持ちで進められるはずです。ぜひ最後までお読みください。
そもそも「オフィス原状回復」とは？
原状回復の定義と必要性
オフィス原状回復とは、賃貸オフィスを退去する際、借りた当時の状態に戻すことをいいます。これは法律（借地借家法）や賃貸契約書で義務付けられていることがほとんどです。
日常的な消耗や経年劣化については貸主が負担するケースもありますが、借主が設置したパーテーション・什器の撤去、内装の補修、床・壁・天井のクリーニングや張り替えなど、借主負担で行う工事が多く発生します。
「どこまで直せばいいの？」「見積もりが高すぎる」といったトラブルを避けるためにも、原状回復の内容や範囲を事前に確認しましょう。
よくある原状回復工事の内容
- パーテーションや造作壁の撤去
- 床材（タイルカーペット、フローリングなど）の張り替え
- 壁紙（クロス）の補修や全面張替え
- 天井材の補修や塗装
- 照明・空調・電気設備の撤去・復旧
- ガラスや扉、サッシの補修・清掃
- 原状回復後の全体クリーニング（美装）
上記はあくまで一例。契約内容やオフィス仕様、ビル側指定のルールによって異なります。必ず「賃貸借契約書」や「原状回復義務の合意書」を確認しましょう。
原状回復の見積もりをとる前に知っておきたい基礎知識
費用が発生するタイミングと流れ
原状回復費用は、オフィスを退去する際に発生し、退去日までに工事を完了させるケースが一般的です。流れとしては以下の通りです。
- 1. 退去の意思表示・退去日決定
- 2. 原状回復の必要範囲の確認（現地立ち会い・契約書確認）
- 3. 原状回復見積もりの取得
- 4. 業者決定・工事実施
- 5. 貸主による完了検査・引き渡し
見積もりは複数社から相見積もりを取るのが一般的です。「どこまで直す必要があるのか？」を明確にしてから見積もり依頼すると、トラブルを防げます。
オフィス原状回復費用の主な内訳
- 内装回復コスト（床・壁・天井の仕上げ材の補修、張り替え）
- 造作物（パーテーションや設備）の撤去・廃棄費用
- 電気・空調・照明など設備関係の復旧工事
- クリーニング費用（美装・ワックスがけ・ガラス清掃など）
- 産業廃棄物の処分費（撤去材の処理）
- 現場管理費・安全対策費
これらを合計したものがオフィス原状回復の見積もり金額になります。なお、ビル指定業者がある場合は、業者の単価が高くなる傾向もあるため注意しましょう。
オフィス原状回復の費用相場を徹底解説
坪単価の目安（2024年時点）
オフィス原状回復費用の相場は、地域やオフィスの仕様、工事項目によって異なりますが、一般的には「坪単価」で見積もりされることが多いです。参考までに、東京都心部の平均的な目安をまとめます。
- 標準的なオフィスビル：1坪あたり30,000円〜50,000円
- グレードの高いオフィスビル：1坪あたり50,000円〜80,000円
- 小規模オフィス・事務所：1坪あたり20,000円〜40,000円
例えば、50坪のオフィスで標準的な工事の場合、1,500,000円〜2,500,000円が目安となります。ただし、施工内容やビル指定の有無、設備の状態によって大きく変動します。
費用を左右するポイント
- オフィスの広さ・間取り
- 施工範囲（部分補修or全体回復）
- 設備や造作物（パーテーション、什器等）の有無・量
- ビルオーナー指定の施工条件や業者の有無
- 工期（短納期は割増となる場合も）
- 原状回復義務範囲（契約内容による）
「自社で設置したパーテーションや什器が多い」「壁や床の汚れ・損傷が激しい」「ビル側の指定が厳しい」といった条件がある場合、費用が高めになる傾向です。
オフィスリフォームとの違いと価格感
「原状回復」と「オフィスリフォーム（改修）」は違うものです。
原状回復は“借りた当初の状態に戻す工事”で、リフォームは“オフィスの使い勝手やデザインを良くするための改修工事”です。リフォーム費用は仕様や目的によって大きく異なりますが、一般的な内装リフォームは「1坪あたり50,000円〜150,000円」ほどが目安です。原状回復より高額になるケースも珍しくありません。
見積もりの際は「原状回復」と「リフォーム」を混同しないよう注意しましょう。
オフィス原状回復の見積もりを取る手順とチェックリスト
見積もり取得の流れ
- 1. 賃貸借契約書の原状回復条項を確認
- 2. 退去時の現地立ち会い（貸主or管理会社・工事業者）
- 3. 原状回復の範囲・条件を明確にする
- 4. 信頼できる業者をリストアップ
- 5. 複数社に現地調査・見積もり依頼（相見積もり）
- 6. 見積もり内容・仕様・金額を比較検討
- 7. 業者決定・工事日程調整
見積もり時のチェックリスト
- 契約書に記載の原状回復範囲（義務範囲）は明確か
- 見積もりに「工事項目」「数量」「単価」が詳細に記載されているか
- 見積もり金額の「含まれるもの」「含まれないもの」が明記されているか
- 内装回復コスト以外に追加費用（運搬費、夜間工事費など）がないか
- ビル指定業者の有無、指定されている場合の価格交渉余地
- 工事日程や工期、納期に無理はないか
- 業者のアフターサービス、保証内容の有無
見積もり内容が不明瞭な場合は、必ず業者に質問し、納得してから進めることが大切です。
失敗しない原状回復業者の選び方
信頼できる業者の特徴
オフィス原状回復業者は数多く存在しますが、業者によって価格やサービス、工事の質に大きな差があります。安心して任せられる業者の選び方のポイントは次の通りです。
- オフィス原状回復の実績・専門性が高い
- 見積もりが明瞭で、説明が丁寧
- 現地調査を実施し、要望や条件をしっかりヒアリングしてくれる
- 契約・保証内容が明記されている
- 口コミや評判、過去の施工事例が豊富
- （場合によって）ビルオーナー・管理会社とのやりとり経験がある
悪質業者・トラブルを避けるための注意点
- 「相場より極端に安い」「見積もりが大雑把」などは要注意
- 追加請求や工事内容の曖昧な説明
- 契約前に着手金を高額請求してくる
- 会社概要や実績が確認できない（ホームページ・SNS等）
複数社から見積もりを取り、内容や対応を比較するのが失敗しないコツです。
また、「一括見積もりサービス」や「原状回復専門業者紹介サイト」などを活用するのも便利です。
業者選び・比較のポイントまとめ
- 見積もりの内容（工事項目、単価、数量）が詳細か
- 総額だけでなく、各項目の内訳が分かるか
- 現地調査・ヒアリングをしっかり行っているか
- 追加費用や条件（夜間・休日工事等）の確認
- 保証やアフターフォロー体制の有無
オフィス原状回復費用を抑えるためのコスト削減ポイント
コストを下げる具体的な方法
- 相見積もり（3社以上）を必ず取る
最低3社、できれば5社程度から見積もりを取り、内容と金額を比較しましょう。 - 貸主（ビルオーナー）指定業者にこだわらない
指定業者でなければならない場合以外は、自由に選ぶことでコストダウンが可能です。 - 自社でできる範囲は事前に対応する
軽度な清掃や備品撤去など、自社でできる作業を済ませておくと工事費が抑えられます。 - 「現状のまま引き渡し」に交渉する
新しい入居者が同じ内装を利用する場合など、原状回復範囲を縮小できる場合も。管理会社やオーナーと相談してみましょう。 - 工事時期（繁忙期を避ける）を調整する
3月・9月などの繁忙期は割高になる傾向。余裕を持って時期を調整できればコストダウンに。 - 見積もり内容を細かく確認し、不要な工事項目がないか精査する
交渉時の注意点
安くすることだけを重視しすぎると、仕上がりや工事の安全性に影響する場合もあります。「安さ」よりも「必要な範囲で、適正な価格で、高品質な工事をしてもらう」ことが大切です。また、見積もり外の追加工事や、契約書と異なる条件にならないよう必ず文書で確認しましょう。
コスト削減のためのチェックリスト
- 相見積もりを取っているか
- 不要な工事項目が含まれていないか
- 指定業者以外も検討できるか
- 貸主や管理会社とも条件の交渉をしてみたか
- 自社でできる作業（什器の撤去や清掃など）は事前に終わらせているか
- 見積もりの内容説明に納得しているか
原状回復見積もりのQ&A｜よくある疑問・不安を解消
Q1. 見積もりで必ずチェックすべきポイントは？
各工事項目の内容・数量・単価、含まれる工事と含まれない工事、追加費用発生の条件、工期、保証内容を必ず確認しましょう。
Q2. 見積もりより工事費用が高くなることはある？
現地調査が不十分だった場合や、施工中に追加工事が必要となった場合に追加請求が発生することがあります。
現地調査は必ず立ち会い、写真や説明をよく聞いておくことが大切です。
Q3. ビルオーナーや管理会社指定の業者しか選べないの？
契約内容によりますが、多くの場合「指定業者が推奨される」だけで、他業者に依頼できるケースもあります。指定業者だと割高になることもあるため、オーナーや管理会社と交渉してみましょう。
Q4. オフィスリフォームも同時にできる？
原状回復工事とあわせてリフォーム（内装改修）を依頼できる業者も多く存在します。新オフィスの工事とセットで相談すると割引になることも。
ただし、原状回復とリフォームの「費用の内訳」をはっきり分けておきましょう。
Q5. 原状回復費用を経費計上できる？
多くの場合、原状回復費用は「修繕費」や「賃貸借契約の終了に伴う費用」として経費計上可能です。詳細は税理士や会計担当に相談を。
まとめ｜納得できる原状回復を実現しよう
オフィス原状回復は、「どこまで直すのか」「いくらかかるのか」「どの業者に頼むのが安心か」など、初めての方には不安や疑問がつきものです。しかし、見積もりのポイントや費用相場、信頼できる業者選び、コスト削減の方法を知っておけば、トラブルを避け安心してスムーズに進められます。
大切なのは、「契約内容の確認」「複数社からの見積もり」「内容の詳細な比較」「納得できる説明とアフターサービスの確認」です。
もし「よく分からない」「もっと詳しく相談したい」と思ったら、プロの原状回復業者に気軽に相談してみてください。
私たちMIRIXでは、オフィス原状回復からオフィス移転、新オフィスのリフォームまで幅広くサポートしています。豊富な実績と丁寧な説明で、安心して理想のオフィス運用を実現するお手伝いをいたします。どんな小さな疑問でもぜひお気軽にご相談ください。
