戸建て賃貸の修繕費を徹底解説！リノベーション費用や新宿区で修繕費を抑えるための5つのコツ
賃貸で戸建てを所有・運営していると、修繕費やリフォーム費用のことで頭を悩ませる方が多いのではないでしょうか。
「思ったより修繕費がかかって利益が出ない」「どこまで負担すればいいの？」「管理会社や入居者との費用分担がよく分からない」など、不安や疑問を抱えて検索されている方もいらっしゃるでしょう。
この記事では、戸建て賃貸の修繕費の基礎知識から、リノベーション費用の実例、賃貸修繕費を節約し抑える具体的な方法まで、初心者にもわかりやすく徹底解説します。
新宿区の物件事情にも触れながら、後悔しないためのポイントや注意点、大家・管理会社・入居者の費用分担についても正確に解説。読了後には、安心して修繕やリフォームに取り組める知識が身につきます。
1. 戸建て賃貸の修繕費とは？基礎知識とよくある疑問
1-1. 修繕費とは何か？何のためにかかる費用？
「修繕費」とは、建物や設備の劣化・故障・破損を直すためにかかる費用のことです。
特に戸建て賃貸の場合、マンションと比べて共用部分が少ないため、建物自体のメンテナンスや補修、設備の交換をオーナー（大家）が主体的に管理しなければなりません。
主な修繕費の例：
- 屋根・外壁の塗装や防水処理
- 給湯器・エアコンなどの設備交換
- 水回り（キッチン・浴室・トイレ）のトラブル修理
- 床やクロス（壁紙）の張替え
- ドア・窓・鍵の修理や交換
- シロアリ対策や防虫施工
これらは経年劣化、自然災害、入居者の使用による損傷などで必要となります。「どこまでが大家の負担？」「入居者や管理会社はどう関わるの？」という点も後ほど詳しく説明します。
1-2. 修繕費・リノベーション費用とリフォーム費用の違い
修繕費は「壊れたものを元通りに直す」ための費用です。一方、リフォームやリノベーションは「新たな設備に交換する」「間取りやデザインをグレードアップする」など、価値を高める工事も含みます。
- 修繕費：壊れたものを原状回復（例：故障した給湯器の交換）
- リフォーム：古い設備を新しくする（例：和室を洋室に）
- リノベーション：間取りや機能を大幅に改善（例：2部屋をつなげてLDK化）
賃貸経営では、賃貸修繕費を節約しつつ、必要なリフォームやリノベーションで入居率・家賃アップを狙うのが理想です。
2. 戸建て賃貸の修繕費の相場と内訳
2-1. 修繕費の相場感（新宿区を例に）
修繕費の相場は、建物の築年数・規模・立地によって大きく異なります。
新宿区の戸建て賃貸（延床面積80〜100㎡程度）を例に、主な修繕費の目安を紹介します。
- 外壁塗装：80万円〜150万円
- 屋根防水工事：30万円〜60万円
- 給湯器交換：15万円〜25万円
- キッチン交換：60万円〜120万円
- 浴室交換：50万円〜120万円
- トイレ交換：15万円〜30万円
- フローリング張替え（1部屋）：8万円〜20万円
これ以外にも、シロアリ防除や設備の細かな修理など、小規模な修繕が年数回発生します。
築20年以上、または前回の大規模修繕から10年以上経過している場合は、まとまった費用が必要になることも珍しくありません。
2-2. リノベーション・リフォームでかかる費用例
入居者ニーズに合わせて「プチリフォーム」や「フルリノベーション」を検討する場合、費用は大きく異なります。新宿区の実例でご紹介します。
- 水回り3点（キッチン・浴室・トイレ）交換：200万円〜350万円
- 間取り変更（和室→洋室、壁撤去など）：30万円〜100万円
- 全室クロス張替え＋床張替え：40万円〜100万円
- 設備グレードアップ（エアコン新設・宅配ボックス・防犯カメラ等）：10万円〜50万円
- フルリノベーション：500万円〜1,500万円
賃貸リフォームの予算は、入居者層・物件の状態・投資回収計画に合わせて計画的に設定することが大切です。
2-3. 管理会社・大家・入居者の費用分担
戸建て賃貸の修繕費は、多くの場合大家（オーナー）が負担しますが、一部は管理会社や入居者が負担するケースもあります。
主な分担の基準は以下の通りです。
- 大家（オーナー）が負担：経年劣化、自然災害など「通常の使用で発生した損耗や故障」
- 入居者が負担：故意・過失による破損や汚損（例：ペットやたばこによる損傷、壁の穴など）
- 管理会社が負担：管理契約内容によるが、共用部の巡回や管理ミスによるトラブル時など
どこまでを大家が負担しなければならないかは、賃貸借契約書や「国土交通省の原状回復ガイドライン」にも明記されているため、事前に確認しておくことが重要です。
3. 修繕費を抑える5つの実践的なコツ【新宿区の事例も紹介】
3-1. 定期点検と早期対応で「高額修繕」を防ぐ
修繕費を抑える最大のポイントは「予防」です。
定期的な建物点検と、軽微な不具合を早期に直すことで、高額な修繕やリフォームを防ぐことができます。
- 年1回の建物点検（屋根・外壁・基礎・配管）を実施
- 設備の異音・水漏れ・サビ・ひび割れ等、早めに修理
- 入退去時のチェックシートを活用
- 小まめな清掃・メンテナンスで劣化を抑制
例えば新宿区の事例でも、小さな水漏れを放置した結果、壁内部が腐食し100万円超の修繕が必要になったケースがありました。
少額でも「すぐに手を打つ」ことで長期的には節約につながります。
3-2. 修繕履歴・見積もりの「記録」と「比較」で無駄をなくす
過去の修繕履歴や設備交換記録を残しておくことで、「どこがいつ壊れやすいか」「どこをリフォームすべきか」が見えてきます。
また、修繕やリフォームを業者に依頼する場合は、必ず複数社から見積もりを取りましょう。
- 見積もりの内訳（材料費・工賃・諸費用）をチェック
- 同じ工事でも費用や工事内容に大きな差が出ることも
- 過去の価格・内容と比べて、適正かどうか判断
相見積もりを取ることで、不要な工事の提案や、相場より高額なパターンを回避できます。
3-3. 優先順位をつけて「今やるべき部分」から手を入れる
すべてを一度に直すと、当然費用も膨らみます。
「入居者の快適性や安全に直結する部分」、「放置すると劣化が進む部分」を優先し、コストを分散して計画的に工事しましょう。
優先順位の一例：
- 漏水・雨漏り・電気系統など、放置すると二次被害が出るもの
- 給湯器・水回りなど生活に直結する設備
- 外壁・屋根など、劣化が進むと一気に高額化しやすい部分
- 見た目やデザイン性の向上は後回しにしても柔軟に調整可能
例えば新宿区のあるオーナー様は、「まず屋根の防水と給湯器を優先し、半年後に内装リフォームを実施」と段階的に進め、無理なく予算内で修繕費を抑えることに成功しています。
3-4. 助成金・補助金の活用を検討する
東京都・新宿区などの自治体では、住宅の修繕やリフォームに利用できる補助金・助成金制度が随時提供されています。
条件を満たせば、数万円〜数十万円の補助を受けられる場合があります。
- バリアフリー改修助成
- 省エネ設備（LED照明・高効率給湯器等）設置補助
- 耐震改修助成
- アスベスト除去・老朽化対策支援
最新の要件や申請方法は、新宿区役所・東京都住宅政策本部の公式サイトや、MIRIXなどの専門業者に相談を。
「助成金が活用できるか？」を常に念頭に置くことで、賃貸修繕費を大きく節約できます。
3-5. 管理会社や専門家に「相談・交渉」して負担を抑える
賃貸経営初心者が多額の修繕費に直面したとき、「本当に全部オーナー負担？」と疑問や不安が湧くのは当然です。
賃貸借契約書や管理委託契約書に目を通しつつ、トラブルの原因によっては、入居者や管理会社に一部費用分担を求められる場合もあります。
- 故意・過失による損傷…入居者に請求できるケースあり
- 管理会社の点検ミスや管理不備…一部負担や減額交渉可能
- 複数のトラブルが重なったときは「費用の内訳」を明確に
また、専門のリフォーム会社や修繕業者にも相談し、「この工事は本当に必要か」「もっと安く済む方法はないか」など、セカンドオピニオンを活用しましょう。
一人で悩まず、専門家の力を借りることで無駄な支出やトラブルのリスクを回避できます。
4. よくある失敗例と注意点 ― 修繕費を抑えすぎて後悔しないために
4-1. 修繕を先送りして「結局高額に」なる落とし穴
「今は費用がもったいないから」と軽微な不具合を放置すると、後で大規模な修繕（例：柱や基礎の腐食、雨漏りによる内装一新）が必要になり、費用が数倍に膨れ上がることがあります。
実際に新宿区でも、「数万円の水漏れ修理を先送り→数年後に床下腐食で100万円以上かかった」という事例が発生しています。
4-2. 安さだけで業者を選び、トラブル続発
「とにかく安く」と価格だけで業者を選ぶと、工事品質が低かったり、追加費用が発生したり、保証がないなど、トラブルになる危険性があります。
- 工事内容・保証内容・アフターサービスの確認は必須
- 複数社の評判や実績を比較する
- 「この価格で本当に大丈夫？」と疑問があれば専門家に相談
4-3. 契約書・ガイドラインを確認せずに「全部大家負担」と思い込む
実は一部の修繕は入居者や管理会社が負担すべきケースもあります。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や、賃貸借契約書の確認を必ず行いましょう。
気になる場合は、管理会社や専門家に「これは誰の負担になるのか？」をその都度確認することが、無駄な出費やトラブル回避につながります。
5. 修繕費節約・抑えるためのチェックリスト【保存版】
戸建て賃貸を運営する方が、賃貸修繕費を節約・抑えるために日常的にチェックすべきポイントを、リストにまとめました。ぜひご活用ください。
- □ 年間の修繕予算（見込額）を設定している
- □ 建物・設備の点検（年1回以上）を実施
- □ 不具合や小修繕は早期対応している
- □ 修繕履歴や設備交換の記録を残している
- □ 業者の見積もりを必ず複数社から取得している
- □ 補助金・助成金情報を定期的にチェックしている
- □ 修繕内容ごとに「費用分担（大家・入居者・管理会社）」を確認
- □ 入退去時のチェックシートを活用している
- □ 専門家や管理会社に疑問点を都度相談している
これらを実践することで、無駄な支出やトラブルを最小限に抑え、安定した賃貸経営を継続できます。
6. よくあるQ&A ― 初心者が抱えやすい疑問を解決！
Q1. 修繕費は経費になる？税金対策はどうする？
修繕費は原則として「必要経費」として計上できるため、確定申告の際に所得税・住民税の節税につながります。一方で、リノベーションや増改築のような「資本的支出」は一括計上できず、減価償却が必要な場合も。
年度ごとの修繕費は領収書や明細を保管し、税理士や会計士にも相談しておきましょう。
Q2. 修繕積立金はどうやって決めればいい？
マンションのような「修繕積立金」は戸建て賃貸では義務化されていませんが、築年数×広さ×想定耐用年数から、年間数十万円程度を目安に予算化しておくことをおすすめします。
急な修繕にも慌てず対応できる安心材料となります。
Q3. 入居者からの修繕要望が多い場合、すべて応じるべき？
入居者からの修繕要望が多い場合は、「誰の責任で発生したか」を冷静に判断しましょう。
大家負担の範囲は「経年劣化や通常使用による損耗」です。明らかに入居者の故意・過失が認められる場合は、費用負担を求めることができます。
トラブル回避のためにも、契約書や国交省ガイドラインを根拠に、管理会社や専門家と相談しつつ対応しましょう。
まとめ ― 戸建て賃貸の修繕費を抑えて理想の賃貸経営を実現！
賃貸戸建ての修繕費やリフォームの予算、費用分担のルール、節約のコツはとても複雑で、初心者の方ほど不安が大きいものです。
しかし、「早めの対応」「記録と比較」「専門家への相談」を徹底することで、無駄な出費を抑え、安定した賃貸経営を続けることができます。
新宿区のような都市部では、物件の状態や入居者ニーズも多様化していますが、基本を押さえれば安心して運営が可能です。
「この修繕は誰が負担？」「リフォーム費用をどう抑える？」など、お悩みがある方は、ぜひ弊社MIRIXにご相談ください。
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