原状回復と居抜き譲渡、それぞれのメリットと注意点を徹底解説
店舗やオフィスの退去時、「原状回復」と「居抜き譲渡」、どちらを選ぶべきか迷っていませんか？
「できれば初期投資やコストを抑えたい」「トラブルなく契約を終えたい」と考える方も多いはずです。
この記事では、原状回復と居抜き譲渡、それぞれの特徴やメリット、そして注意すべきポイントを、初心者にも分かりやすく丁寧に解説します。どちらを選ぶか迷ったときに役立つ具体的なチェックリストや、トラブルを避けるための実践的なアドバイスも盛り込んでいます。
この記事を読むことで、不安を解消し、安心して次のステップに進める知識が身につきます。
原状回復とは？基本の考え方と背景
原状回復の意味と必要性
原状回復とは、賃貸していた物件を契約前の状態、もしくは契約書に定められた状態に戻して退去することを指します。これは、賃貸借契約の基本的なルールとして広く定められており、店舗・オフィス・事務所・飲食店などの業種を問わず、ほとんどの賃貸借契約に含まれています。
原状回復が求められるケース
例えば、内装を自分好みに改装した場合、その内装や設備、造作物（つくりつけの棚、独自の照明など）は原則として撤去し、床・壁・天井なども元通りに戻さなければなりません。居抜き譲渡を利用しない場合、多くのケースでこの原状回復が必要となります。
原状回復の範囲と注意点
- 契約書によって「原状」の定義が異なる
- 経年劣化（時間の経過による自然な傷み）は借主負担ではないのが原則
- 故意・過失による破損や改装部分は借主が回復する義務がある
- 店舗や事務所の場合、スケルトン状態（何もない状態）まで戻すことが多い
トラブルを防ぐためには、契約時に原状回復の範囲や内容をしっかり確認し、写真などで記録を残しておくことが大切です。
居抜き譲渡とは？仕組みと利用シーン
居抜き譲渡の概要と特徴
居抜き譲渡とは、現在使っている設備や内装、什器（調理機器、机、棚など）をそのまま次の借り手に引き継ぐ形で物件を譲渡する方法です。主に飲食店や美容室、オフィスなどで多く利用されています。「居抜き物件」と呼ばれることもあります。
居抜き譲渡の流れ
- 現在の借主（譲渡側）が設備や内装をそのまま残して退去を希望
- 新たな借主（譲受側）が現状の設備・内装を利用したいと考える
- 譲渡金額や条件を双方で合意し、賃貸人（オーナー）も同意を得る
譲渡には「造作譲渡契約」や「居抜き譲渡契約」などの個別契約が必要です。契約書の内容や、オーナーの承認が必須である点を忘れないようにしましょう。
原状回復と居抜き譲渡のメリット比較
原状回復の主なメリット
- 保証金返還に有利
（原状回復をしっかり終えれば、保証金や敷金の返還でトラブルが少なくなる） - 貸主との関係トラブルが起こりにくい
- 退去後の責任が明確になる
- 契約時の約束を守ることで信頼が残る
居抜き譲渡の主なメリット
- 初期投資の削減
（新たに内装や設備を設置するコストが大きく減る） - 賃料負担の軽減
（引き渡しまでの期間が短縮でき、空室リスクを減らせる） - 設備継承による即営業が可能
（新しいテナントはすぐに営業を始められる） - 造作譲渡料などの収入が得られる場合がある
原状回復と居抜き譲渡のコスト比較
- 原状回復はスケルトン戻しの場合、数百万円単位のコストがかかることも
- 居抜き譲渡は譲渡料で一部コストを相殺できる場合がある
- 次のテナントがすぐ決まれば、賃料の二重払い期間も短縮可能
一般的に、初期投資や撤去コストの負担を抑えたい場合は居抜き譲渡が有利です。ただし、条件や物件によって事情は異なるため、自分のケースでどちらが得かをよく比較しましょう。
原状回復・居抜き譲渡で注意すべきポイント
契約書の確認は最重要
どちらの方法を選ぶにしても、まずは賃貸借契約書の内容をしっかり確認しましょう。特に以下の点は要チェックです。
- 原状回復の範囲や内容
- 造作物や設備の所有権、撤去費用の負担
- 居抜き譲渡が許可されているか
- 譲渡条件（オーナーの承諾が必要か、譲渡料の扱いなど）
- 保証金・敷金の返還条件
法的リスクとトラブル防止策
- 許可なく居抜き譲渡を進めると、契約違反となり損害賠償リスクがある
- 譲渡後の設備トラブル（故障など）はどちらが負担するか事前に明確に
- オーナーの判断で譲渡が認められない場合もある
- 譲渡契約書や覚書などで責任範囲を明文化する
設備・造作物の現状確認と引継ぎ方法
譲渡する設備・造作物については、現状を細かく写真やリストで記録し、引き継ぎ後のトラブルを防ぐことが大切です。また、設備の動作確認や、必要であればメンテナンス履歴も明らかにしておきましょう。
保証金返還の注意点
- 原状回復を適切に行えば、保証金や敷金の返還がスムーズ
- 居抜き譲渡の場合も、オーナーと保証金の取り扱いを確認
（場合によっては次の借主に引き継ぐ形になることも）
保証金返還を巡るトラブルを防ぐためにも、退去前にオーナーや管理会社と十分に話し合いましょう。
チェックリスト：トラブル防止のために
- 契約書を必ず読み直し、疑問点は必ずオーナーや専門家に確認
- 原状回復、居抜き譲渡の条件を文書で明確に
- 設備・造作物のリストと現状写真を残す
- 譲渡時の責任分担（不具合発生時など）を明文化
- 保証金や譲渡料など金銭の流れも明細を作成
原状回復・居抜き譲渡のよくあるトラブルと解決法
原状回復のトラブル例
- 「原状」の解釈違いで追加費用が発生
- 経年劣化部分の修繕を求められる
- 写真や記録がなく、実際の状態を巡って争いになる
解決策としては、契約範囲の確認、事前写真の保存、見積もりの事前取得が有効です。
居抜き譲渡のトラブル例
- オーナーの許可を得ずに進めてしまった
- 設備の故障や不具合が譲渡後に発覚し、責任の押し付け合いに
- 譲渡金額や条件で双方に認識違いがあった
トラブルを防ぐには、オーナーへの正式な承諾取得、譲渡するものの現状確認、契約書での責任範囲明確化が不可欠です。
どちらを選ぶ？ケースごとのおすすめ判断基準
原状回復がおすすめのケース
- 特殊な内装や設備で、次の借主が見つかりにくい場合
- 契約上、譲渡や設備残置が認められない場合
- 保証金を確実に返してもらいたい場合
居抜き譲渡がおすすめのケース
- 人気エリア・業種で、後継テナントが見つかりやすい場合
- 設備や内装が次の用途にも合う場合
- 撤去や原状回復コストを大きく抑えたい場合
- 譲渡による収入を得たい場合
どちらの場合も、「スケジュールに余裕を持って動く」「専門家（不動産会社・弁護士・行政書士など）に相談する」ことが、最終的なリスク軽減につながります。
まとめ：安心して最適な選択をするために
原状回復と居抜き譲渡は、どちらも一長一短があります。大切なのはご自身の状況や物件の条件、契約内容をしっかり把握し、早めに行動を始めることです。
「何から手を付けてよいか分からない……」と感じたら、まずは契約書の確認と専門家への相談を。実際の現場や費用感を知ることで、より納得感のある判断ができます。
この記事が、あなたの不安を解消し、円滑な退去や譲渡につながる一助となれば幸いです。焦らず、確かな情報と準備で、最善の選択を進めていきましょう。
