新宿区のマンション原状回復を徹底解説！費用相場・業者比較・戸建てリノベとの違いまで初心者向けガイド
「マンション退去時の原状回復って、どれくらいお金がかかるの？」「業者選びで失敗したくないけど、何を基準に選べばいいんだろう？」「戸建てのリノベーションと何が違うの？」――こうした疑問や不安を抱え、ネットで検索されている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、新宿区でマンションの原状回復を検討中の方へ、費用相場や見積もりの取り方、信頼できる修繕業者の比較ポイント、トラブル回避のコツ、さらに戸建てリノベーションとの違いまで、初心者にも分かりやすく丁寧に解説します。読了後には、安心して原状回復を進められる自信が持てるはずです。
マンション原状回復とは？賃貸退去時の基本知識
原状回復の意味と範囲
原状回復とは、賃貸マンションなどを退去する際、入居前の状態に戻すことを指します。これは「借主が住む前の状態そのものに戻す」ことではなく、「通常の使用による経年劣化を除き、故意・過失や特別な汚れ・損傷を修繕する」ことが一般的です（国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」参照）。
例えば、以下のようなケースが想定されます。
- 借主負担：タバコによるクロスの黄ばみ、ペットによる傷、故意に開けた穴など
- 大家負担：家具の設置跡の日焼け、自然摩耗による壁紙や床の色あせなど
マンションと戸建てでの違い
マンションと戸建ての原状回復では、主に以下の違いがあります。
- マンション：共用部の制約や管理規約が厳しい場合が多く、工事可能な時間帯や作業内容に制限がある
- 戸建て：所有者の自由度が高い分、リノベーションや大規模修繕が可能。原状回復は賃貸の場合のみ必要
マンションの場合、特に「音」「ゴミ出し」「共用部の養生」などに注意が必要です。
新宿区のマンション原状回復費用の相場は？
原状回復費用の内訳と目安
原状回復費用は、部屋の広さ、傷み具合、使用年数、依頼する業者、管理会社の指定などによって変動します。平均的な新宿区・都心エリアの相場感は以下の通りです。
- ワンルーム・1K（20〜30㎡程度）：4万円〜10万円
- 1LDK・2DK（40〜50㎡程度）：8万円〜18万円
- 2LDK以上（60㎡〜）：15万円〜30万円
これらはあくまで一般的な相場であり、タバコ汚れ、ペット飼育、特別な損傷などの有無によって大きく増減します。
主な作業内容と費用例
原状回復でよくある作業とその費用目安は以下の通りです。
- クロス（壁紙）張替え：1,000〜1,500円/㎡
- フローリング補修：3,000〜10,000円/箇所
- ハウスクリーニング全体：15,000〜40,000円（1R〜2LDK）
- エアコンクリーニング：8,000〜15,000円/台
- キッチン・浴室等の水まわり：5,000〜20,000円/一式
これらはあくまでも目安ですので、実際は見積もりをとって比較することが重要です。
管理会社・大家指定の業者と自分で選ぶ場合の違い
管理会社や大家さんが指定する業者は「値段が高め」と感じるケースもありますが、トラブルが少なくスムーズな点がメリットです。一方で自分で業者を選ぶ場合、費用を抑えやすいのが特徴ですが、事前に「管理会社へ確認」し承認を得てから依頼することが必須です。
賃貸退去費用と原状回復費用の違い
「賃貸退去費用」とは、原状回復費用にクリーニング代や消耗品費用、カギ交換代などを加えた総額を指すことが多いです。退去時に「敷金から差し引かれるもの」と「別途請求されるもの」があるため、明細を必ずチェックしましょう。
原状回復費用の見積もり方法と節約のコツ
見積もり取得の流れ
原状回復費用は、できるだけ複数の業者から見積もりをとって比較すると良いでしょう。見積もりの流れは以下が一般的です。
- 部屋の現状写真を撮影し、傷や汚れの箇所をリストアップする
- 希望する業者に現地見積もりを依頼
- 管理会社指定の場合は承諾を必ず得る
- 複数業者の見積もり書を比較し、内容と金額をチェック
- 不明点は遠慮せず質問し、納得したら依頼
節約ポイントとやってはいけないこと
以下のポイントで、原状回復費用を節約できます。
- 自分でできる範囲（簡単な掃除や小さな傷の補修）は先に行う
- 相見積もりをとることで相場をチェック
- 不必要な作業が含まれていないか明細を確認
- 「特別損耗」分だけ借主が負担する（国交省ガイドライン参照）
反対に、以下のような行為はリスクがあるので避けましょう。
- 無断で自分以外の業者に依頼する
- 原状回復の範囲以上のリフォームをしてしまう
- 傷や汚れを放置してしまう
チェックリスト：退去前の原状回復準備
- 契約書で原状回復の範囲・負担区分を確認したか？
- 管理会社・大家に「どこまで戻すべきか」質問したか？
- 見積もり依頼の際、部屋の現状写真を用意したか？
- 複数社の見積もりを比較したか？
- 作業日程や工事の立ち会い有無を確認したか？
原状回復のトラブルを避けるには？よくある事例と対策
トラブル事例と原因
原状回復費用や賃貸退去で多いトラブル例は以下の通りです。
- 入居前よりもきれいにするよう請求された
- 経年劣化なのに修繕費を全額請求された
- 高額な見積もりを事前説明なく請求された
- 見積書の内容が不明瞭で詳細を教えてもらえない
- 敷金返還トラブル（過剰に差し引かれた）
トラブル回避のための注意点
- 入居時・退去時それぞれ写真で記録を残す
- 契約書・重要事項説明書で原状回復の範囲を再確認
- ガイドライン（国土交通省サイト等）に目を通す
- 見積書・請求書の内訳を細かくチェック
- 疑問点は管理会社・業者に必ず確認・相談する
万が一トラブルになったときの相談先
- 新宿区消費生活センター
- 東京都住宅政策本部（住まいの相談窓口）
- 全国賃貸住宅経営者協会連合会（賃貸住宅のトラブル解決相談）
これらの公的な窓口も有効活用しましょう。
修繕業者の比較ポイントとおすすめ業者・ランキング
業者選びのチェックポイント
安心して原状回復を依頼するために、次の点を確認しましょう。
- 新宿区エリアでの施工実績が豊富か
- 相見積もりや現地調査に柔軟に対応してくれるか
- 見積書・契約内容が明確か
- アフター対応や保証、トラブル時のサポート体制
- 口コミや評判が安定しているか
おすすめ業者・ランキング
- MIRIX（ミリックス）
対応エリア：東京都23区（新宿区を含む）
得意分野／特徴：マンション・賃貸住宅の原状回復専門。現地調査・明朗見積もり・トラブル対応に強い。初心者にも分かりやすい説明と、節約提案、スムーズな施工が特徴。 - 株式会社リペアワークス
対応エリア：東京都23区（新宿区を含む）
得意分野／特徴：フローリングやクロスの補修、細かなリペアを得意とし、迅速な対応と職人の丁寧な作業で定評あり。 - 株式会社リノベーション東京
対応エリア：東京都23区（新宿区を含む）
得意分野／特徴：原状回復からリノベーションまで幅広く対応。デザイン提案や大規模修繕も相談可能な点が特徴。
戸建てリノベーションとの違い・徹底比較
戸建てリノベーションとは？
戸建てリノベーションは「住まいの価値や快適性を高めるため、間取り変更や水まわり一新、断熱性能アップなど大規模な改修を行う」ことが中心です。原状回復とは目的も内容も異なります。
原状回復とリノベーションの比較表
- 目的：
原状回復＝入居前の状態に戻す（原則は「借りた時点の状態」）
リノベーション＝住環境の向上・価値アップが目的 - かかる費用：
原状回復＝数万円〜数十万円（損耗内容次第）
リノベーション＝百万円単位になることが多い - 工事範囲：
原状回復＝壁紙・床補修、クリーニングなど限定的
リノベーション＝間取り変更、配管工事や耐震補強まで幅広い - 期間：
原状回復＝1日〜1週間程度（規模による）
リノベーション＝数週間から数ヶ月 - 自由度：
原状回復＝賃貸の場合は管理会社・大家の許可必須
リノベーション＝所有者の裁量で自由度が高い
こんな時はどうする？原状回復とリノベの判断例
- 「賃貸物件を明け渡すだけ」→原状回復だけで十分
- 「自分の持ち家で快適に暮らしたい」→リノベーションを検討
- 「賃貸だが大家の許可があれば一部リフォームしたい」→事前相談が必須
まとめ：安心してマンション原状回復したい方へ
マンションの原状回復は、費用相場を知り、相見積もりで内容を比較し、信頼できる業者を選べば、初心者でもトラブルなく進められます。この記事でご紹介したチェックリストやトラブル回避ポイントを活用し、納得できる原状回復を実現しましょう。
原状回復費用や業者選びに不安がある方は、実績と信頼のある弊社MIRIX（ミリックス）にぜひご相談ください。明朗な見積もり、丁寧な説明、スピーディーな対応で、安心して退去や住み替えができるよう全力でサポートいたします。まずはお気軽にご相談ください。
