原状回復で戸建てをまるごとリフレッシュ！新宿区の費用相場と業者選び徹底ガイド
「戸建てのリフォームを考えているけど、どこまで直せばいいの？費用はいくらかかるの？」「業者選びに失敗して後悔したくない…」そんな悩みをお持ちではありませんか？特に新宿区のような都心部では、原状回復工事や賃貸リフォームの費用、クロス張替えやフローリング補修など、様々な疑問が尽きないものです。本記事では、初めて原状回復を検討する方でも不安なく進められるよう、実践的な費用の目安や失敗しない業者選びのポイント、DIYとの違いや注意点まで、わかりやすく徹底解説していきます。この記事を読むことで、理想のリノベーションを安心して実現する一歩を踏み出せます。
原状回復工事とは？戸建てリノベーションの基礎知識
原状回復工事の基本
原状回復工事とは、建物や部屋を「もともとの状態」に戻すための修繕工事を指します。戸建て住宅の場合、賃貸で他人に貸していた家を退去後にリフォームするケースや、売却・再賃貸のために内装をリフレッシュする場合に多く利用されます。
主な作業内容は以下の通りです。
- クロス（壁紙）張替え
- フローリング補修・張替え
- 壁穴修理・補修
- 水まわり（キッチン・浴室・トイレ等）のクリーニングや部品交換
- 退去時クリーニング全般
- 床リペア（傷やへこみの修繕）
- 塗装や建具補修
特に新宿区の戸建ては築年数が経過している物件も多く、原状回復工事が資産価値の維持・向上に大きく役立ちます。
賃貸リフォームと原状回復の違い
混同されがちですが、「原状回復工事」と「賃貸リフォーム」は目的や範囲が異なります。
- 原状回復工事：借り主が住む前の状態（通常損耗を除く）に戻す。敷金返還にも影響。
- 賃貸リフォーム：入居者募集のために設備・内装をグレードアップする。価値向上や印象アップが狙い。
賃貸物件のオーナー様はこの違いを理解し、目的に合わせて工事内容を選ぶことが重要です。
原状回復工事が必要になるケース
以下のような場合、原状回復工事を検討しましょう。
- 賃貸中の戸建てに入居者が退去し、新たに貸す・売る場合
- 長年住み続けて傷みが目立ってきたと感じたとき
- 敷金返還をスムーズに行いたいとき
- 家族構成やライフスタイルの変化で内装を一新したいとき
気になる！原状回復工事の費用相場
項目ごとの費用目安
原状回復工事は内容や規模によって費用が大きく変動します。ここでは新宿区エリアで依頼が多い代表的な工事の一般的な目安をご紹介します。
- クロス張替え：1㎡あたり1,000～1,500円程度（6畳間で40,000～60,000円前後）
- フローリング補修：1箇所5,000～30,000円程度（傷や範囲による）
- フローリング全面張替え：1㎡あたり5,000～13,000円程度
- 壁穴修理：小穴：5,000～15,000円、中〜大穴：20,000円～
- 床リペア：1箇所5,000～20,000円程度
- 退去時クリーニング：一戸建て全体で50,000～120,000円前後
あくまで目安なので、実際の工事内容や建物の状況によって変わります。
ポイント：「複数箇所まとめて依頼」「現場調査＋見積もり無料」などの業者を選ぶと費用を抑えやすいです。
費用に影響する主な要素
費用は次のような要因で増減します。
- 延床面積・部屋数・階数
- 築年数と建物の劣化具合
- 使用する素材やグレード
- 工事の範囲（内装のみ／水まわり含む等）
- 工期の長さや職人の人数
- 現場へのアクセス（搬入経路・駐車スペース等）
見積もりは最低2～3社に依頼し、作業内容と金額を比較検討しましょう。
敷金返還と原状回復費用の関係
賃貸住宅の場合、原状回復費用と敷金返還は密接に関わっています。オーナー側が「どこまで原状回復を請求できるか」「入居者の負担範囲は？」と悩むケースも多いです。
- 経年劣化・通常損耗による原状回復費用はオーナー負担
- 故意・過失による傷・設備破損の修理は入居者負担
「国交省 原状回復ガイドライン」などを参考に、適切な範囲の見積もりを業者に依頼しましょう。
原状回復工事の主な内容と具体的な事例
クロス（壁紙）張替え
経年劣化やタバコのヤニ、ペットのひっかき傷などで傷んだ壁紙は、張り替えることで室内全体が一気に明るくなります。最近は防臭・防カビ・抗菌など多機能クロスも増え、賃貸リフォームにも人気です。
- 汚れや剥がれが広範囲に及ぶ場合は全面張替えが基本
- 部分補修も可能だが、色違いや継ぎ目が目立つことも
張替え後は室内の印象が大きく変わり、資産価値アップにもつながります。
フローリング補修・張替え
戸建てでは生活傷や色あせ、家具の引きずりキズなどが気になることも。小さい傷は床リペアで目立たなくでき、大きな損傷や床鳴りの場合はフローリングごと張替えが必要です。
- 床リペアは1日で完了する場合が多い
- 張替えは下地の傷み具合もチェックが必要
部分補修と全面張替え、どちらが良いかは業者とよく相談しましょう。
壁穴修理・補修
扉の取手や家具の衝突、子供のいたずらなどでできた壁穴。小さなものであればパテ埋めやクロス補修で対処できますが、大きな穴や下地まで損傷している場合は、下地の張替えも伴います。
- 穴のサイズや場所（石膏ボード／コンクリ壁）によって工法・費用が変化
見た目の美しさだけでなく、断熱・防音など住まいの快適性にも関わります。
退去時クリーニング
退去後はハウスクリーニングで室内全体を徹底清掃します。水まわり（シンク・バス・トイレ）、換気扇、窓ガラス、床など、普段手の届かない隅々まで専門の道具でピカピカにしてもらえます。
- エアコン内部や換気扇、カビ除去などオプションも豊富
- 複数業者の作業をまとめて依頼できると効率的
第一印象が大きく変わるので、入居者募集や売却時にもおすすめです。
DIY原状回復の注意点とプロへ依頼するメリット
DIYでできる原状回復
最近はDIYでできる壁穴補修や床リペア用キットも販売されています。ちょっとした傷や剥がれであれば自分で直すのも選択肢の一つです。
- 小さな穴や浅い傷ならパテや補修シートで簡易修理が可能
- 材料費を抑えられる分、費用節約になる
DIYのリスク・注意点
一方で、DIYには次のような注意点もあります。
- 補修跡が目立ちやすい（クロスやフローリングの色合い・質感が合わない）
- 下地の劣化や広範囲の損傷はDIYでは対応困難
- 誤った修理で逆に修繕費が高くつくケースも
- 賃貸の場合、素人補修では敷金返還トラブルの原因になることも
特に広範囲や床・構造部分の補修、設備の交換などは専門業者に依頼することを強くおすすめします。
プロへ依頼するメリット
専門業者に原状回復工事を依頼することで、次のようなメリットがあります。
- 仕上がりが美しく、見分けがつかないレベルまで回復
- 材料や工法の選択肢が豊富で、適切な補修ができる
- 将来の資産価値や賃貸募集の観点でも安心
- 保証やアフターサービスが受けられる場合も多い
- 敷金返還などトラブル回避につながる
迷ったら、まずはプロに見積もり・相談してみるのが安心です。
業者選びで失敗しない！新宿区で安心できるポイント
信頼できる業者の選び方
原状回復工事・賃貸リフォームの業者選びは非常に重要です。次のチェックポイントを参考にしてください。
- 実績や口コミの確認：新宿区・東京23区でリフォーム実績が豊富な業者は安心感が高いです。
- 見積もり内容の明確さ：工事項目ごとに金額・作業範囲がはっきり記載されているかチェック。
- 現地調査をしっかり行うか：現場を見ずに見積もりだけ出す業者は要注意。
- 分離発注や一括請負の相談可否：クリーニング・補修など、まとめて依頼できるか。
- アフターフォロー体制：万が一の不具合対応や保証の有無も確認。
悪質業者・トラブル事例と回避法
以下のような業者には注意が必要です。
- 極端に安い、もしくは相場より高すぎる見積もり
- 追加料金が多発する（明細が不透明）
- キャンセルや変更時の対応が不誠実
- 口コミや評判が確認できない
事前の現場調査・複数見積もり・契約内容の確認が失敗防止のカギです。
わからない点は納得いくまで質問しましょう。
業者選びのチェックリスト
下記リストを使って、候補業者を比較してみましょう。
- 現場調査・見積もりが無料か
- 見積書に作業内容・金額が明記されているか
- 追加工事や料金の説明が明確か
- 作業工程・工期の説明があるか
- 保証・アフター対応の有無
- 実績・口コミが確認できるか
おすすめ業者・ランキング
- MIRIX（ミリックス）
対応エリア：東京都23区（新宿区含む）
得意分野／特徴：原状回復工事・賃貸リフォームの実績が豊富。戸建てのクロス張替えやフローリング補修、壁穴修理・床リペア、退去時クリーニングまで幅広く一括対応可能。丁寧な現地調査と明朗な見積もり、アフターサポートが強み。
見積もり依頼から工事完了までの流れ
一般的な流れ
- 1. 問い合わせ・現地調査の申し込み
電話やWebから依頼し、現場の日程を調整します。 - 2. 現地調査・ヒアリング
現地で建物の現状、修繕範囲、希望内容を確認。疑問や不安もここで相談可能。 - 3. 見積もり提示・内容確認
工事の内訳や金額、工期を説明してもらい、納得できたら契約へ。 - 4. 工事日程の調整・着工
事前に近隣挨拶や搬入準備が必要な場合も。 - 5. 工事完了・最終チェック
仕上がりを一緒に確認し、不具合や要望があれば修正してもらいます。 - 6. 支払い・保証書の受け取り
領収書や保証内容を必ずもらいましょう。
スムーズに進めるためのポイント
・事前に工事希望範囲・予算・スケジュールをまとめておくと、打ち合わせがスムーズです。
・気になる点は現地調査時に遠慮なく質問を。
・工事中は騒音やゴミ処理など、近隣配慮も忘れずに。
原状回復工事でよくあるQ&A
Q. 原状回復工事はどこまでやればいい？
A. 基本は「住む前の状態に戻す」ことが原則です。目立つ傷や汚れ、設備の不具合などはしっかり修繕しましょう。賃貸の場合は国交省のガイドラインも参考に。
Q. DIYで補修した場合も敷金は返ってくる？
A. 補修跡が目立つ、自分で直したことで逆に傷が広がった場合、敷金返還トラブルになる可能性があります。仕上がりに自信がない場合はプロへ依頼が安心です。
Q. 壁穴や床の傷は部分的に直せる？
A. 小さな傷なら部分補修が可能ですが、色や質感の違いが出ることも。大きな損傷や下地までダメージがある場合は、全面補修や張替えが必要です。
Q. 工事期間はどれくらい？
A. 工事内容や規模によりますが、クロス・床の張替えのみなら1～3日程度、全面リフォームの場合は1～2週間以上かかることもあります。工期は事前に確認しましょう。
まとめ：安心して原状回復リフォームを進めるために
原状回復工事は戸建ての価値を守り、次の入居者や売却時の印象を大きく左右する大切なリフォームです。初めての方でも、費用相場や工事内容、信頼できる業者選びのポイントを押さえておけば、無駄な出費やトラブルを防げます。
「どこまで直せばいいの？」「DIYで済ませるべき？」「費用はどのくらい？」といった不安や疑問は、専門業者に相談することでスッキリ解消できます。
弊社MIRIX（ミリックス）では、新宿区をはじめ東京都23区で戸建ての原状回復・リノベーション実績が豊富です。初めてのご依頼でも親身にヒアリングし、明朗なお見積もり・高品質な仕上がりをお約束します。どんな些細なお悩みも、まずはお気軽にご相談ください。あなたの理想の住まいづくりを、MIRIXが全力でお手伝いいたします。
