戸建て住宅の原状回復を徹底解説！新宿区でリノベーション時に知っておきたい費用・範囲・手順と注意点、成功事例も紹介
戸建て住宅のリノベーションや退去時に「原状回復」という言葉を耳にして、不安や疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。「原状回復って具体的にはどういう意味？」「費用はどのくらいかかるの？」「どこまで直せばいいの？」など、初めて経験する方にはわからないことだらけですよね。
この記事では、原状回復の基礎知識から新宿区でのリノベーション時に押さえておきたい費用や範囲、実際の手順、注意点まで詳しく解説。さらに、具体的な成功事例も紹介しています。
最後までお読みいただくことで、ご自身の住まいの原状回復について安心して判断・準備できるようになります。
原状回復とは何か―意味と基本をやさしく解説
原状回復の意味とは？
原状回復とは、「建物や部屋などを、元の状態に戻すこと」を指します。
例えば、借家や賃貸物件の場合は「入居前の状態に戻すこと」、自己所有の戸建てでリフォームやリノベーションする際は、「工事前の状態にできる限り近づける」ことを意味します。
ただし、法律や契約、状況によって「どこまで戻せばいいのか」は異なりますので、具体的な範囲をしっかり確認することが大切です。
原状回復の場面―どんな時に必要？
原状回復が必要になる主なケースは次の通りです。
- 賃貸の戸建てを退去するとき（貸主・借主双方の立場）
- 自己所有の戸建てでリフォーム・リノベーションを実施した後、元に戻す必要がある場合
- 売却や譲渡の際に、買主や次の入居者のため
- 短期間の利用後に現状復帰を求める契約がある場合
「原状回復＝すべて新築のように戻す」わけではなく、経年劣化や通常使用の範囲を超えた損耗が修復対象となります。特に賃貸契約では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（国土交通省）などのガイドラインもあります。
原状回復の費用相場とその内訳
原状回復にかかる費用の目安
原状回復の費用は、損傷の範囲や内容、築年数、施工エリアによって大きく異なります。戸建て住宅の場合、一般的な費用目安は以下の通りです。
- 軽微な修繕（壁紙の張り替え、クリーニングなど）：10万円～30万円
- 中規模な修繕（床や建具の補修、設備交換など）：30万円～100万円
- 大規模な修繕（間取り変更後の復旧、設備一新など）：100万円～300万円
新宿区など都心部の場合は、職人の人件費や材料費の高騰もあり、全国平均よりやや高めになる傾向です。
費用の内訳例
実際に原状回復でかかる費用には、主に以下のようなものがあります。
- クロス（壁紙）の張り替え
- フローリングや畳の補修・交換
- 建具（ドア・障子・襖など）の修理
- 水回り設備（キッチン、洗面台、トイレ）の修繕・取替え
- ハウスクリーニング（油汚れ・水垢などの徹底清掃）
- 外壁や屋根の補修（ひび割れ、雨漏りなど）
- 不要物の撤去・廃棄処分費
- 諸経費、工事管理費、消費税 など
部分的な修理で済む場合もあれば、設計変更や間取り復旧が必要な場合は工事費用が高額になることもしばしばです。
現地調査や見積もりをしっかり取得し、内容を確認しましょう。
原状回復の範囲―どこまで直す必要があるの？
原状回復の範囲はどう決まる？
原状回復の範囲は、「契約の定め」「法律」「社会通念」などによって定義されます。
賃貸の場合は、契約書や国土交通省のガイドラインが参考になります。自己所有の戸建ての場合も、建築基準法や近隣への配慮、売却契約書などを基準に判断されます。
戸建ての原状回復―主なチェックポイント
- 経年劣化・通常損耗：自然に生じる傷や色あせは原則として原状回復の義務はありません
- 故意・過失による損傷：家具の移動で大きく傷つけた、壁や床に落書きや穴を開けた等は原状回復の対象になります
- リノベーションで変更した箇所：間取りや設備を大きく改変した場合、元の状態または指定の状態に戻す必要があることも
- 付帯設備：エアコン、照明、カーテンレールなど、設置・撤去の取り決めに注意
「どこまで戻すか」はケースバイケースなので、事前に関係者（貸主、買主、施工業者など）としっかり確認しましょう。
原状回復範囲の具体例
- 壁紙の全面張り替えが必要か、部分補修で済むか
- 床材（フローリング・畳）をすべて更新するか、一部だけか
- 間仕切りを撤去した場合は再設置が必要か
- キッチンや浴室など水回り設備の状態や交換要否
- 外構や庭の現状復帰の要否（ウッドデッキ、花壇など設置時に注意）
原状回復の具体的な手順―初めてでも安心の流れとポイント
原状回復の手順をわかりやすく解説
実際の原状回復は、次のような流れで進めるとスムーズです。
- 1. 現状の確認・チェックリスト作成
建物の現状を細かく点検し、必要な原状回復箇所をリストアップします。- 壁・床・天井の状態
- 水回り設備の動作・汚れ・破損
- 建具や窓、照明の状態
- 外壁や屋根のヒビや汚れ
- 庭や外構の状態
- 2. 関係者への相談・合意形成
貸主・買主・施工業者などと、どこまで戻すか、どこは現状維持でよいかを事前に話し合います。契約書やガイドラインも再確認しましょう。 - 3. お見積もり・施工業者の選定
原状回復工事を依頼する業者を比較検討し、複数から見積もりを取得するのが安心です。 - 4. 工事内容・日程の確定
工事範囲、費用、工期、注意事項をしっかり確認し、書面で契約します。 - 5. 原状回復工事の実施
工事中の安全管理や近隣への配慮も大切です。 - 6. 完了確認・引き渡し
工事が完了したら関係者と一緒に現場チェックを行い、必要に応じて修正後、正式に引き渡しとなります。
初心者向けチェックリスト
- 修繕が必要な箇所を写真で記録しておく
- 契約書や取り決め事項を事前に確認
- 見積もり内容に「どこまで」「どの範囲まで」含まれているか明記してもらう
- 施工業者に実績・保証・アフターサービスの有無を確認
- 近隣や管理組合への事前挨拶（工事騒音や搬出入時の迷惑防止）
原状回復の注意点―トラブル防止のために知っておきたいこと
よくあるトラブルとその対策
原状回復工事では次のようなトラブルが多発しています。事前に注意しておきましょう。
- 費用トラブル：見積もりと実際の請求額が大きく異なる、追加費用が発生する
- 範囲の認識違い：どこまで直すのか、どの程度までが義務なのかで貸主・借主間、買主・売主間で揉める
- 工期遅延・引き渡し遅れ：工事が予定通りに終わらず、新しい入居者や売却スケジュールに影響
- 仕上がりの不満：使用した材料や補修方法が希望と違う、完成度が低い
- 近隣トラブル：工事音による苦情や、作業車両の駐車問題など
これらを防ぐためにも、次のポイントを必ず押さえましょう。
原状回復で注意するポイント
- 契約書や工事内容を必ず書面で取り交わす
- 工事範囲・材料・仕上がりイメージを事前に打合せし、記録を残す
- 工事前後の写真記録をしっかりとっておく
- 工事中も必要に応じて立ち会う、進捗を確認する
- 支払い条件や保証内容を明確にする
- 万が一の不具合や追加工事の対応フローを決めておく
原状回復に関するQ&A
- Q：全てを新品にしなければいけませんか？
A：新品同様に戻す必要はなく、経年劣化や通常損耗分は義務外とされるケースが多いです。契約や状況によりますので確認を。 - Q：DIYで原状回復できますか？
A：軽微な補修であれば可能ですが、専門的な工事や保証が必要な箇所は、必ず専門業者に依頼しましょう。 - Q：原状回復工事に補助金や保険は利用できますか？
A：条件次第で火災保険や家財保険が適用されるケースもあります。行政のリフォーム補助金制度も要チェックです。
新宿区の戸建てで実際にあった原状回復・リノベーション成功事例5選
ここでは、新宿区で実際に原状回復やリノベーションに成功した5つの事例を紹介します。費用やポイントも記載しているので、ぜひ参考にしてください。
事例1：築35年戸建ての賃貸退去時原状回復（費用：75万円）
長年賃貸として住んでいた築古戸建ての退去時、壁紙全面張り替え・床の補修・水回りクリーニングを実施。
キッチンの経年劣化による傷みは費用負担対象外とし、通常使用による損耗のみの修繕で済みました。
ポイント：賃貸契約書とガイドラインをよく確認し、貸主・借主双方が納得できる範囲を明確にした結果、トラブルなく円満退去できました。
事例2：リノベ済み戸建てを売却時に原状回復（費用：120万円）
リビング拡張など大胆なリノベーションをしていた戸建てを売却することに
間仕切り壁の再設置、床・壁紙の一部張り替え、設備の一部現状復帰を実施。
ポイント：「契約で買主指定の現状復帰」が条件だったため、施工業者と事前に打合せ、段階的に工事を進行。売主・買主で負担分を分けてトラブル回避。
事例3：相続した戸建てを賃貸化のため原状回復（費用：40万円）
空き家になっていた戸建てを賃貸に出すため、ハウスクリーニング・壁紙一部張り替え・水回り簡易補修のみで対応。
既存の設備はそのまま活用。費用を抑えつつ、賃貸募集をスムーズに開始できました。
ポイント：必要最低限の原状回復で済ませ、コストを最小限に抑える工夫が有効でした。
事例4：住み替えでの戸建てリノベ後原状回復（費用：55万円）
住み替えのために一時的に間取りを変更（和室→洋室）、退去後に元の和室に戻す原状回復を実施。
間仕切り建具の再設置、畳の新調、壁の部分補修など。
ポイント：間取り変更は原状回復コストがかかるため、事前に「戻しやすい工法」を選んだことで費用抑制に成功。
事例5：戸建ての水回りリフォーム後原状回復（費用：90万円）
キッチン・洗面台をリフォームしたが、貸主との取り決めにより原状回復が必要に。
既存品への戻し、床材の一部張り替え、配管の再施工も実施。
ポイント：「戻し用の設備保管」「専門業者との連携」によって、大きなトラブルなくスムーズに原状回復が完了。
まとめ：不安なく原状回復を進めるために
戸建ての原状回復は、初めての方にとって費用や範囲、手順などわからないことが多く、つい不安になりがちです。しかし、ポイントさえ押さえれば安心して進めることができます。
- 原状回復の意味や範囲、費用の目安を事前に理解する
- 契約書やガイドラインで「どこまで」が義務か確認する
- 信頼できる専門業者に相談し、納得いくまで打合せを行う
- 工事内容や費用、工期を明確にし、トラブル防止のため記録を残す
ご自身だけで悩まず、実績豊富な専門家に相談することで、理想の住まいと円満な原状回復を両立できます。
「原状回復って難しそう」と感じた方も、この記事を参考に適切な準備を進め、安心して新しい一歩を踏み出しましょう。
もしご不明点や具体的な相談があれば、弊社MIRIXにお気軽にご相談ください。経験豊富なスタッフが、あなたの理想実現をしっかりサポートいたします。
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