新宿区で商業店舗の原状回復を検討している方へ｜費用相場・見積もり・失敗しないポイントを徹底解説
「店舗の退去が決まったけれど、原状回復って何をどこまでやればいいの？」「費用はいくらかかるのか不安…」「見積もりの比較や業者選びで失敗したくない！」――そんなお悩みをお持ちではありませんか？
新宿区は商業店舗が多く、原状回復や内装リフォームのニーズも非常に高いエリアです。しかし、初めてだと「原状回復の範囲」「費用の相場」「信頼できる業者選び」など、わからないことばかりで不安になりがちです。
本記事では、原状回復の基準や費用相場、見積もりのチェックポイント、トラブルを防ぐための実践的なコツまで、初心者の方にもわかりやすく徹底解説します。
読んでいただくことで、費用を無駄にせず、安心して原状回復・リノベーションに臨めるようになります。ぜひ最後までご覧ください。
原状回復とは？店舗オーナー・借主が知っておくべき基本
原状回復の定義とその範囲
「原状回復」とは、物件を借りたときの状態、または契約書で定められた状態に戻すことを意味します。商業店舗の場合、居住用よりも原状回復の範囲が広くなる傾向があり、内装の造作や設備の撤去まで含まれるケースが多いです。
一般的な原状回復の範囲は以下の通りです。
- 床・壁・天井の張替えや補修
- 照明・空調・電気設備の撤去
- 店舗用造作や看板の撤去
- トイレ・給排水設備の復旧
- ゴミ・残置物の処分
ただし、具体的な範囲や内容は「賃貸借契約書」や「テナント原状回復基準」によって異なります。必ず契約書の内容や、貸主・管理会社と確認をしながら進めましょう。
住宅と店舗の原状回復の違い
居住用物件では「通常損耗」（経年劣化や日常使用による汚れ）は基本的に借主の負担とはなりません。しかし商業店舗では「内装リフォーム」や「造作撤去」など大規模な修繕費用が発生しやすく、原状回復費用も高額になる傾向があります。
商業店舗の原状回復費用｜相場と費用事例を徹底比較
新宿区における費用相場の目安
商業店舗の原状回復費用は、店舗の広さや元の内装レベル、撤去する造作の量によって大きく異なります。
新宿区のような都市部では、平均的な費用相場は以下のようになります（2024年現在、独自調査・複数業者へのヒアリング等をもとにした推定）。
- 10坪（約33㎡）：40万～100万円程度
- 20坪（約66㎡）：80万～180万円程度
- 30坪（約99㎡）：120万～250万円程度
- 50坪以上：200万円～500万円超の場合も
これらは「スケルトン戻し（内装・設備をすべて撤去してコンクリートむき出しの状態にする）」が必要なケースを想定しています。
「軽微な現状回復」（クリーニングや一部補修のみ）で済む場合は、上記の半額以下になる場合もあります。
費用を左右する主なポイント
- 内装や設備のグレード（高級な内装ほど撤去・復旧費用が高い）
- 専有面積（坪単価で費用が増減しやすい）
- 元請・下請構造による中間マージン
- 店舗が入っているビルの立地・階層（搬出入の手間や駐車場の有無）
- 残置物の量や産業廃棄物の有無
実際の費用事例を比較
少しでもイメージしやすいように、実際の費用事例をいくつかご紹介します。
- 飲食店（15坪）…スケルトン戻しで130万円（厨房設備・ダクト撤去を含む）
- 美容室（20坪）…造作撤去と一部リフォームで90万円
- アパレル店（10坪）…基本クリーニング＋壁紙補修で40万円
このように、業種や元の内装状態、指定される原状回復の基準によって大きく金額が変動します。
費用を抑えるコツ
- 複数業者から見積もりを必ず取得し、相場を比較する
- 自分でできる部分（不要物の撤去や簡単なクリーニング）は自力で対応
- 事前にテナントの原状回復基準を細かく確認し、不要な工事を省く
- 工事の時期を調整し、繁忙期を避ける（割引や交渉の余地が生まれる場合あり）
業者選びと見積もりのポイント｜安心して依頼するためのチェックリスト
必ず相見積もりをとる
同じ内容でも、業者によって見積もり金額や「原状回復の範囲」の定義が異なる場合があります。1社だけで決めず、最低でも2～3社から見積もりを取って、相場や工事内容を比較しましょう。
見積書のチェックポイント
- 工事項目が「一式」ではなく、具体的に何を含むのか明記されているか
- 産業廃棄物処理費や残置物処分費など、追加費用が明確になっているか
- 内装リフォームや部分修繕が必要な場合、その内容が詳細に記載されているか
- 工期（着工日・完了日）が明確で、スケジュールに無理がないか
- 追加工事が発生した際の取り決めや見積もりの更新ルールがあるか
細かい点でも疑問や不安があれば、契約前に必ず確認・質問しましょう。納得できない場合は無理に契約する必要はありません。
信頼できる業者の見分け方
- 店舗原状回復の実績が豊富で、事例や口コミが確認できる
- 見積もり内容が明瞭で、質問にも丁寧に答えてくれる
- 契約前に現地調査をしっかり行い、追加費用の説明もしてくれる
- 損害保険など万一の備えがある
- 契約書・支払条件などが明確
トラブルを防ぐために｜原状回復の進め方・注意点
契約書・管理規約を必ず確認
原状回復の範囲や基準は「賃貸借契約書」や「物件の管理規約」で細かく定められていることが多いです。
・「壁紙や床材の指定」「スケルトン渡し」「復旧工事の仕様」など、事前によく確認しましょう。
不明点は貸主や管理会社に早めに相談を。
工事の前後で写真を撮っておく
「入居時」「退去時」「工事の完成時」の写真を記録しておくと、原状回復の証拠になり、トラブル防止に役立ちます。
貸主も立ち会いのもと最終確認を
工事完了時は、貸主（または管理会社）と一緒に現地確認を行い、不備がないかチェックしましょう。万が一追加工事が必要な場合も、その場で話し合うことで早期解決につながります。
入居時の「造作譲渡契約」や「現状変更の届出」も確認
入居時に「前借主の造作を譲り受けた」「現状変更の承諾をもらった」など、特別な取り決めがある場合、退去時の原状回復範囲が変わることがあります。必ず事前に確認しましょう。
原状回復にあわせた店舗デザイン更新・リフォームのすすめ
原状回復＋店舗リニューアルでテナント価値向上
近年は、原状回復とあわせて「次のテナント向けに内装リフォーム・デザイン更新」を同時に行う事例も増えています。
これにより、貸主側は空室リスクの削減や賃料アップ、借主側は造作譲渡や退去時の負担軽減など、双方にメリットが生まれます。
店舗デザイン更新の費用相場
- 壁紙・床材の張替えのみ：10万～40万円前後
- 照明交換や部分的な内装リフォーム：20万～80万円前後
- 全体的なデザイン刷新・間取り変更：100万円～300万円超
原状回復工事と同時発注することで、コストを抑えやすくなります。
よくある質問（FAQ）
Q1. 原状回復費用は誰が負担するの？
商業店舗の場合、ほとんどが借主（テナント）が負担します。ただし、契約内容や交渉次第で一部費用を貸主が負担する場合もあり得ます。契約前によく確認を。
Q2. どこまで原状回復すればよい？
「スケルトン渡し」が基本ですが、物件や契約によって「一部内装残し」や「外壁・看板のみ撤去」などパターンが異なります。契約書や貸主の指示を必ず確認しましょう。
Q3. 原状回復費用は減額交渉できる？
業者との交渉や、貸主との合意によって一部負担を減らせるケースもあります。見積もり比較や不要な工事の削減をしっかり行いましょう。
Q4. 工事期間はどれくらいかかる？
10坪程度なら1週間～2週間、30坪以上なら2～4週間が目安です。ただし、工事内容やビル側の規定によって変動します。
Q5. 原状回復工事の間、店舗に立ち入れる？
安全上、工事中の立ち入りは制限されることが多いです。必要があれば事前に業者へ相談しましょう。
原状回復を成功させるための実践チェックリスト
- 契約書・テナント原状回復基準を確認した
- 貸主・管理会社・業者と範囲・内容をすり合わせた
- 複数業者の見積もりで相場を比較した
- 見積内容と工事項目を細部まで確認した
- 工事前後の写真を撮影した
- 追加費用の有無や支払い条件を把握した
- 工事後、貸主と現地確認をした
このチェックリストを活用し、余計な費用やトラブルを未然に防ぎましょう。
まとめ｜新宿区で安心して原状回復を進めるために
商業店舗の原状回復は、初めて経験する方にとって非常に不安の多い作業です。
しかし、契約書の内容確認や「原状回復範囲の明確化」、複数業者による相場比較、見積もり内容の細かな確認を行うことで、費用やトラブルのリスクをしっかり抑えることができます。
また、原状回復と同時に店舗デザインの更新やリフォームを検討すれば、次のテナント募集や新たな事業展開にも大きなメリットが生まれます。
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