賃貸住宅の修繕費、どこまでが借主負担？原状回復と揉めないための完全ガイドと実例10選
賃貸物件での暮らしは、何かと「修繕費」や「原状回復」など、分かりづらい言葉やルールがつきものです。「借りていた部屋を退去するとき、どこまでが自分の負担？」「敷金はちゃんと返ってくるの？」「契約書に書いてあるけど、実際はどうなの？」——こんな不安や疑問を持って検索されたのではないでしょうか。
本記事では、初心者の方でも分かりやすいように、賃貸住宅の借主負担となる修繕費の範囲や、大家さんと揉めないために知っておきたいポイント、実際にあったトラブルの例まで具体的にご紹介します。“もめない退去”を実現するための実践的ガイドとして、安心して読み進めてください。
1. 修繕費ってなに？賃貸の「借主負担」と「大家負担」の基本
修繕費の意味と、なぜ発生するのか
賃貸物件に住んでいると、設備や内装の故障・劣化が起きることがあります。こうした場合に発生するのが「修繕費」です。「誰がその費用を負担するのか？」が、トラブルになりやすいポイント。そもそも修繕費とは、物件や備品を元の使える状態に直すためにかかる費用のことです。
借主負担と大家負担の分け方（原則）
修繕費の負担範囲は、法律（主に「借地借家法」や「民法」）や国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」などで、おおまかにルールが示されています。具体的には以下の通りです。
- 借主負担：借主の故意・過失、善管注意義務違反、通常の使い方を超えた使用による損傷
- 大家負担：通常使用による自然消耗や経年劣化、地震・火災など不可抗力による損傷
つまり、「普通に使って古くなった・傷んだ」ものは大家負担、「うっかり壊した」「掃除をサボって汚した」ものは借主負担となるのが基本です。
2. 原状回復義務とは？退去時に注意するべきポイント
原状回復義務の正しい意味
「原状回復」とは、「入居前の完璧な状態に戻す」という意味ではありません。借りている間に“通常の使い方”をしていた上で生じた傷みや消耗（経年劣化・自然損耗）は、原則として借主の責任（＝負担）ではありません。
ガイドラインや判例でも「通常損耗・経年劣化は大家負担」と明記されています。これを誤解して、「すべて借主が元通りにしないといけない」と思い込むと、余計な費用を負担することになりかねません。
原状回復義務に関するチェックポイント
- 入居時の状態を写真や動画で記録しておく
- 退去時に「どんな損耗が自分の責任なのか」を確認する
- 賃貸契約書や重要事項説明書の「原状回復」条項を熟読する
- 国土交通省のガイドラインも目を通しておく
これらを押さえておけば、後で「こんなはずじゃなかった…」というトラブルを防げます。
3. 敷金返還の仕組みと、よくある誤解
敷金は何のために預ける？
敷金は、家賃の未払い分や、借主が負担すべき修繕費などを差し引いたうえで、残額があれば退去時に返還されるお金です。「敷金＝必ず返ってくるお金」と思っている方が多いですが、実際は“借主の修繕費負担分”がある場合は、その分が差し引かれるのが一般的です。
敷金が返らない！よくあるトラブル例
- 「クリーニング費」など一律で高額負担を求められる
- 経年劣化による補修まで請求される
- 入居時の傷や汚れを「借主の責任」とされてしまう
- 明細なしに一部しか返還されない
こうした場合、「契約書の内容」「現状との証拠」「ガイドラインへの適合性」を確認し、納得がいかない場合はきちんと大家側に説明を求めましょう。場合によっては消費生活センターや専門家への相談も有効です。
4. 賃貸契約書で確認すべき修繕費・原状回復の条項
契約書のどこを見る？具体的なポイント
修繕費や原状回復についてトラブルが起きやすい理由の一つが、「契約書をよく読んでいなかった」という点です。契約書には、修繕費・原状回復に関する条項が必ずと言っていいほど含まれています。主なチェックポイントは下記です。
- 「原状回復」条項：どの範囲を借主が回復しなければならないか
- 「特約」条項：通常よりも広い借主負担が設定されていないか
- 「退去時のクリーニング費」：定額か実費か、根拠があるか
- 「設備・備品の修繕」：借主と大家、どちらがどこまで負担か
分からない言葉や納得できない点があれば、契約前に遠慮せず仲介業者や大家さんに質問しましょう。
特約の注意点
契約書に「経年劣化も借主が負担する」など、ガイドラインに反する特約がついている場合もあります。消費者契約法等に照らし無効となるケースもあるため、疑問があれば確認しましょう。
5. 借主負担となる修繕費の実例10選
ここでは「実際に何を自分が負担しなければならないのか？」をイメージしやすいよう、具体的なケースと注意点を10個紹介します。
- タバコのヤニによる壁紙の汚れ・変色
タバコによる黄ばみや臭いは「通常使用の範囲外」と判断され、壁紙の貼り替え費用などを借主が負担するケースが多いです。
- ペット飼育による傷や臭い
契約でペット可でも、爪で付けたフローリングの傷やマーキング臭などは借主負担となることがほとんどです。
- 飲み物をこぼしてできたカーペットや畳のシミ
過失による汚れやカビについては、補修・交換費用を負担しなければなりません。
- 画びょうやネジ穴による壁の損傷
画びょう程度は大家負担とされることもありますが、大きなネジ穴や多数の穴は借主負担になることも。契約書やガイドラインを確認しましょう。
- 冷蔵庫裏のサビやカビ、床の焦げ跡
冷蔵庫の下にマットを敷かず起きたサビや、火傷・焦げ跡などは借主の注意義務違反とされやすいです。
- 入居者自身で取り付けた設備による損傷
エアコン設置時に穴を開けたり、DIYで壁を傷つけた場合は、その部分の補修費を負担する必要があります。
- 掃除を怠ったことによる水回りのカビや汚れ
通常の清掃で防げたカビやヌメリなどは、借主の「善管注意義務」違反にあたり、修繕費を請求されることが多いです。
- たたみ・フローリングの日焼けは原則大家負担
ただし、著しい変色や損傷（例えばベランダからの雨水で腐食など）は借主負担となることがあります。
- 壁・ドアの穴やへこみ
家具の移動時に壁やドアに傷をつけてしまった場合は、修繕費を負担します。
- 家財の水漏れや火災による損傷
借主に重大な過失がある場合（水漏れを放置していた、火の不始末など）は、修繕費を大きく請求されることがあります。
6. 大家と揉めないための実践チェックリスト
退去時や修繕時にトラブルにならないため、借主としてできる対策をまとめました。ぜひ参考にしてみてください。
- 入居時：部屋の状態を写真・動画で記録し、傷や汚れはその場で報告しておく
- 契約書：修繕・原状回復・敷金の条項をしっかり読む、不明点は説明を求める
- 暮らしの中：掃除やメンテナンスを怠らない、設備の扱いに注意
- 退去時：立ち会い時は必ず明細を確認、納得いかない点はサインを保留
- 請求書：修繕の内訳や根拠の説明を求める、不明瞭な点は記録を取り第三者に相談
- トラブル時：消費生活センターや専門家への相談も検討（各自治体に窓口あり）
7. よくある質問とその答え（Q&A）
Q. 入居時にあった傷や汚れも修繕費を請求される？
A. いいえ。入居時点で既にあった損傷は借主の責任ではありません。入居前に必ず写真やチェックリストで記録し、貸主・管理会社にも伝えておきましょう。
Q. 契約書に「全て借主負担」と書かれていたら拒否できない？
A. 内容によっては無効とされる場合もあります。特約が消費者契約法やガイドラインに反していないか、確認してください。納得できない場合は説明を求めましょう。
Q. 退去時の立ち会いに不安があるときは？
A. 第三者（家族や知人）の同席や、スマホでの記録が有効です。もしその場で同意できない場合は、サインをすぐにせず持ち帰って確認しましょう。
8. 入居トラブル事例と対策
実際に多い入居トラブルを3つ紹介し、それぞれの回避策もまとめます。
- トラブル例1：退去時に高額なクリーニング費を請求された
→契約書を見返して「根拠があるか」「相場に比べて高すぎないか」確認。不明瞭な場合は明細を求め、消費生活センターに相談する。
- トラブル例2：経年劣化による壁紙交換まで請求された
→「国交省ガイドライン」等を根拠に、「通常使用の範囲は大家負担」と主張。証拠写真があれば提示。
- トラブル例3：敷金の一部しか返還されない、明細がない
→「何にどれだけ使われたのか」必ず明細を求める。納得できる説明がない場合、書面で返還請求も可能。
ポイントは「証拠を残す」「契約書を確認する」「納得できるまでサインしない」ことです。
9. 借主・大家どちらも納得できる関係の作り方
修繕費や原状回復のトラブルは、借主と大家双方にとってストレスのもとです。大切なのは「お互いの立場と事情を理解し、冷静に話し合う」こと。借主としては、契約書やガイドラインを理解したうえで正当な主張をし、大家側に無理な請求をしないことも大切です。
また、トラブルが長引くほど感情的になりやすいので、第三者（管理会社や相談機関）を早めに介入させるのも有効です。
10. まとめ：賃貸の修繕費負担は「知識」と「準備」で安心できる
賃貸住宅の修繕費負担や原状回復義務は、トラブルが多い分野ですが、正しい知識と事前の準備があれば不安なく対応できます。入居前後の記録・契約書確認・ガイドラインの把握を徹底し、納得できる説明がなければ一人で抱え込まず専門家や相談窓口に頼りましょう。
「大家さんと揉めずに、納得できる退去をしたい」と思ったら、ぜひ一度、専門的な知識を持つプロや相談窓口にご相談ください。
弊社MIRIXでは、賃貸トラブルや修繕費・原状回復の相談・交渉をトータルでサポートしています。あなたが安心して理想の暮らしを実現できるよう、親身に対応いたします。
小さな疑問でも、お気軽にご相談ください。あなたの悩みが少しでも軽くなりますように——。
