東京でカフェを始めたい方へ｜居抜き物件活用のポイントと成功事例を徹底解説
「いつか自分のカフェを東京で開きたい」「でも店舗探しや資金、契約の注意点など、何から始めれば良いのかわからない…」そんな悩みをお持ちではありませんか？
東京カフェ開業は夢があっても、準備や手続きはとても複雑に感じられ、不安や疑問で足踏みしてしまう方も多いです。
ですが、近年増えている「カフェ居抜き物件」を活用すれば、コストや時間を大幅に抑えつつ、理想のカフェづくりにぐっと近づけます。本記事では、居抜き店舗探しのコツ・必要なカフェ開業資金・居抜き契約での注意事項、そして成功事例を10件ピックアップ。初心者でもムリなく実践できる方法を、丁寧に具体的に解説します。
読み終えるころには「自分でもできそう！」と安心して一歩踏み出せるはずです。
東京でのカフェ開業を成功させるための基礎知識
カフェ開業の現状と居抜き店舗の魅力
東京はカフェ激戦区。新規開業と閉店も多く、「居抜き物件」と呼ばれる前テナントの設備・内装がそのまま残る店舗が数多く流通しています。
カフェ居抜き物件は、内装や厨房設備などが付いているため、初期投資を抑えられるのが最大の魅力です。
加えて、リノベーション費用や工期も短縮でき、スピーディーに夢のカフェをオープンできます。
カフェ開業のための資金計画
「カフェ開業資金はいくら必要？」という疑問は、誰もが気になるポイントです。
新築・スケルトン（空っぽ店舗）から始める場合は、一般的に1000万円〜2000万円ほど必要ですが、居抜き物件なら約500万円前後で済むケースもあります。
とはいえ、物件取得費のほかに「保証金」「仲介手数料」「内装リノベーション費」「厨房機器や什器の新調・補修」「運転資金」などの細かい予算も忘れず計画しましょう。
- 物件取得費（敷金・礼金・保証金・前家賃など）
- 内装リフォーム・リノベーション費
- 厨房機器・家具備品費
- 広告・宣伝費
- 開業後の運転資金（3か月分の家賃・仕入費など）
小規模カフェ経営の場合は、客席数や提供メニューを絞ることで、コストをさらに抑えやすくなります。資金計画をしっかり立てることが、安定したカフェ運営の第一歩です。
東京でカフェ向け居抜き店舗を探すには
居抜き物件の探し方・選び方の基本
カフェ向けの居抜き物件を見つける際に重要なのは「情報収集力」と「現地確認」です。
東京繁華街物件は人気が高く、良い居抜き店舗はすぐに埋まってしまいます。
まずは、専門の不動産業者や居抜き情報サイト、ネットワークを活用しましょう。
- 物件情報サイト（飲食店.COM、居抜き店舗.comなど）
- カフェ開業支援業者への相談
- 地元不動産業者や仲介会社の紹介
- すでに営業終了した店舗の現地確認や貼り紙チェック
また、希望エリアの家賃相場・人通り・競合状況もリサーチポイントです。
物件選びの際は、以下のチェックリストを参考にしましょう。
居抜き店舗選びのチェックリスト
- 立地（駅からの距離、周辺の人通りやターゲット層）
- 前業種と現状の設備（厨房・ダクト・トイレ・エアコン等の有無・状態）
- 家賃と固定費（共益費・管理費も含めて）
- 契約条件（契約期間・更新料・原状回復義務の内容）
- 居抜き譲渡金（造作譲渡費用）の有無と妥当性
- 近隣競合カフェや集客動線
- 将来のリノベーションや拡張の可能性
特に東京古民家カフェや個性的な内装を生かしたカフェを目指す場合、「古民家再生」「内装リノベーション」の対応実績がある物件や業者を選ぶのもポイントです。
居抜き契約の注意点
居抜き物件の契約には、通常の賃貸契約とは異なるポイントが多くあります。
以下は、特に注意したい契約時のポイントです。
- 造作譲渡契約書の内容：譲渡範囲・譲渡価格・譲渡対象の明記
- 原状回復義務：退去時に元の状態に戻す範囲と内容
- 設備保証：厨房機器や空調などの動作保証や修理負担者
- 前テナントの負債や未払いの有無（名義変更時のリスク確認）
- 用途地域（カフェ営業が許可されている用途か）
- 近隣トラブルや苦情の履歴
また、消防法や保健所のカフェ営業許可基準も必ず確認しましょう。
不明点は、信頼できる専門業者や行政機関に必ず相談してください。
カフェ居抜き物件のタイプ別特徴と東京での活用事例
主な居抜きカフェ物件のタイプ
- 繁華街立地型（新宿、渋谷、池袋など人気エリア）
- 路地裏・住宅街型（下北沢、谷中、吉祥寺などサブカルエリア）
- オフィス街型（丸の内、神田、五反田などビジネス街）
- 古民家リノベーション型（蔵前、根津、西荻窪など）
- 商業施設・駅ナカ型（ショッピングモール内や駅構内）
東京繁華街物件では「回転率の高いカフェ・テイクアウト型」が人気で、古民家カフェや隠れ家カフェはリノベーションによる独自性で集客力があります。
どのタイプも、もとの店舗の造作や雰囲気を活かすことが、初期コスト削減とオリジナリティ両立のコツです。
カフェ内装リノベーションの実践ポイント
居抜き店舗の内装を活かしつつ、自分のカフェカラーを出すには、リノベーションの工夫が欠かせません。
- 壁や床・照明・什器の一部をDIYでアレンジ
- 古民家やレトロ物件の梁・柱を活かすデザイン
- 天井・電気・配管などはプロに依頼し、安全性確保
- 厨房機器や排気・給排水は必ず専門業者に点検・調整依頼
- 「女性一人でも入りやすい」「SNS映え」の演出も意識
店の雰囲気や内装テーマを明確にし、ターゲット顧客に合わせて設計することが重要です。
小規模カフェ経営では「シンプル＆省スペース」で効率的な配置にすると、運営もしやすくなります。
カフェ居抜き店舗での東京開業・成功事例10選
ここからは、東京で実際に居抜き店舗を活用してカフェ開業し、成功を収めている代表的な事例をご紹介します（実際の店舗名や詳細は個人情報保護・営業秘密保持のため控えますが、特徴・立地・工夫点は具体的にご紹介します）。
同じようにカフェ開業を目指す方の参考になるノウハウも併せて解説します。
- 渋谷・繁華街和風カフェ
元和食店の居抜き物件を活用し、厨房設備を活かして和スイーツと抹茶ラテを提供。都会的な外観を敢えて残し、若者＆インバウンドに大人気。
- 下北沢・レトロ喫茶リノベカフェ
長年営業していた喫茶店の内装をほぼそのまま使用し、照明や壁紙のみDIYでアレンジ。アンティーク家具の再利用でコスト削減と雰囲気の両立を実現。
- 吉祥寺・小規模ナチュラルカフェ
わずか10坪の元ベーカリーを居抜きで取得。最小限のリフォームと、手作り感のある看板・メニュー表で、地域密着型のカフェに。
- 蔵前・古民家カフェリノベーション
築60年の古民家をカフェに再生。梁や土壁を活かした内装のまま、最新の厨房設備を導入。イベントスペースも兼ねて地元コミュニティの場に。
- 池袋駅前・テイクアウト特化型カフェ
元ファストフード店を居抜きで利用。厨房とカウンターのみリフレッシュし、コーヒースタンド＋軽食の2軸戦略でサラリーマン需要を獲得。
- 神田・オフィス街カフェダイニング
居酒屋の居抜き物件を改装し、ランチはカフェ、夜はバー利用可能な2業態で運営。厨房やトイレ設備をほぼ無改修で使用し、低コスト開業に成功。
- 谷中・隠れ家ブックカフェ
古書店の居抜き物件を利用。本棚・什器をそのまま活かし、本とコーヒーを楽しむ空間に。地域のクリエイターとコラボイベントも開催。
- 新宿・スイーツ特化カフェ
元ケーキショップの設備を居抜きで活用。冷蔵ショーケースやオーブンをそのまま使い、パティシエが本格スイーツを提供。SNS映えを意識した店内デザイン。
- 西荻窪・古民家カフェ＆雑貨
築70年の一戸建てを居抜きでカフェ＋雑貨販売店に。土間や縁側をそのまま使い、地域の作家作品も販売。古民家ならではの温もり空間に。
- 赤羽・コミュニティ型カフェ
元クリーニング店の居抜き店舗をリノベ。レンタルスペースやワークショップも可能にし、多世代交流の場として地域住民に愛されるカフェに。
おすすめ業者・ランキング
- MIRIX（ミリックス）
対応エリア：東京都23区
得意分野／特徴：カフェ・飲食店の居抜き物件仲介、開業支援、内装リノベーション、資金計画までトータルサポートが可能。初心者にも安心の丁寧な伴走型サービスが強み。 - 株式会社テンポアップ
対応エリア：東京都23区
得意分野／特徴：飲食店・カフェの居抜き物件を豊富に扱い、仲介実績も多数。速やかな情報提供と物件選定のアドバイスが得意。 - 株式会社シンクロ・フード
対応エリア：東京都23区
得意分野／特徴：飲食店.COMなどの物件情報サイト運営。幅広い物件ネットワークと情報量に定評あり。 - 株式会社リアルゲイト
対応エリア：東京都23区
得意分野／特徴：古民家リノベーションやデザイン性重視のカフェ物件に強い。個性的な空間提案に対応。
まとめ｜東京で理想のカフェ開業を実現するために
カフェ開業はハードルが高く感じられますが、「居抜き物件」を上手に活用すれば、初めての方でも資金・時間・手間を大幅に抑えながら、自分だけのカフェ空間を実現できます。
東京には繁華街や住宅街、古民家エリアなど多彩な店舗居抜き市場があり、あなたの夢にぴったりの物件もきっと見つかります。
居抜き契約の注意点やカフェ内装リノベーションのコツ、成功事例も参考にしながら、安心して一歩を踏み出してみてください。
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