東京都のマンション原状回復で後悔しないために｜費用相場とオーナー・入居者が押さえるべき5つのポイント
「マンションを退去する際の原状回復費用はいくらかかるの？」「東京都の原状回復業者ってどこを選べばいい？」「修繕やクリーニングの範囲が分からず不安…」——賃貸マンションのオーナーや入居者の方の多くが、原状回復についてこのような悩みや疑問を持っています。見積もりの相場や、実際の修繕・クリーニング内容、トラブルを避けるコツなど、知っておくべきポイントは意外とたくさんあります。
この記事では、東京都で賃貸マンションの原状回復を検討している方へ、初心者でも分かりやすく、最新のガイドラインや具体例、注意点を交えつつ、安心して進められるように総合的な情報をお届けします。読み終わるころには、不安が解消し、納得のいく原状回復ができるはずです。
1. 原状回復とは？東京都の賃貸マンションで実際に求められる範囲を知ろう
原状回復の基本的な意味
原状回復とは、賃貸マンションを退去する際に「借りたときの状態に戻す」ことを指します。ただし、すべてを完全に新しくするわけではありません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の生活で生じる経年劣化や自然損耗（例えば家具を置いた跡や、日焼けによる壁紙の色あせなど）はオーナー負担、故意や過失による破損・汚損は入居者負担と定められています。
東京都の原状回復事情と特徴
東京都は賃貸物件が多く、入退去の回転も早いため、原状回復に関するトラブルも全国的に見て多い傾向があります。特に、築年数が浅い物件や高級マンションでは、より厳格な原状回復が求められやすい点も覚えておきましょう。
主な原状回復項目（例）
- 壁紙やクロスの張替え（タバコや落書きの汚れなど）
- フローリングの傷やへこみの補修
- 設備機器（エアコン・換気扇など）のクリーニング
- 水回り（キッチン・浴室・トイレ）の清掃・修繕
- ガラスや扉などの破損修理
逆に、日常使用による小さな傷や汚れは、入居者の費用負担には含まれません。ガイドラインに沿って範囲を明確にすることが大切です。
2. 原状回復費用の相場と実際の見積もり例【東京都の場合】
東京都のマンション原状回復費用の目安
東京都のマンション原状回復費用は、物件の広さや築年数、汚れ・損傷の程度、業者やリフォーム会社の方針によって大きく異なります。2024年現在の一般的な目安は以下の通りです。
- 1R・1K（20㎡前後）：3～7万円
- 1DK・1LDK（30～40㎡）：5～12万円
- 2LDK・3LDK（50～70㎡）：10～25万円
- 壁紙張替え：1,000～1,500円/㎡程度
- 簡易クリーニング費用：1万円前後～
- フローリング補修：1～5万円（補修範囲による）
東京都の中心部（港区・渋谷区など）や高級マンションの場合、相場が2～3割高いケースもあります。
原状回復見積もりの具体例
例えば「1LDK・築10年・喫煙なし・大きな破損なし」の場合、壁紙張替え（30㎡）＋ハウスクリーニング（全体）でおよそ8万～13万円が標準的です。
一方、「壁紙に落書き・フローリングに大きな傷あり」の場合は、追加で5万～10万円程度が加算されることも。
費用を左右する要素
- 傷や汚れの程度
- 共用部や専有部の範囲
- エアコンや水回りなど設備のクリーニング有無
- 業者の規模・実績（東京都リフォーム会社によって大きく変動）
- 壁紙や床材のグレード
同じ広さ・間取りでも、業者や条件によって見積もりが大きく異なるため、複数社から相見積もりを取ることが大切です。
3. 原状回復で多いトラブル事例とその回避方法
よくある原状回復トラブル事例
- 「退去後に高額な修繕費用を請求された」
- 「マンション壁紙張替えやクリーニングの範囲が明確でない」
- 「東京都原状回復業者に依頼したが、見積もりと仕上がりが違った」
- 「原状回復ガイドラインに反した請求を受けた」
- 「敷金から差し引かれる費用が妥当か分からない」
トラブルを避けるための具体的な対策
- 入居時・退去時に室内の写真を撮影しておく
- 原状回復ガイドライン（国土交通省）を事前に確認する
- 見積もり内容の内訳や作業範囲を細かく説明してもらう
- 「通常損耗」と「故意・過失損耗」の区別を明確にする
- 契約書や重要事項説明書の特約を必ずチェック
- 不明点は東京都の消費生活センターや、弁護士、不動産のプロに早めに相談する
ガイドラインに基づかない請求や、相場より明らかに高い見積もりは、断る・交渉する・第三者に相談するなどの対応をしましょう。
4. 業者選びのコツと東京都で信頼できる原状回復業者の探し方
信頼できる原状回復業者を見極めるポイント
- 「原状回復工事の実績が豊富」「専門スタッフによる現地調査が無料」
- 「見積もりに詳細な内訳がある」「追加費用の発生条件が明示されている」
- 「東京都内のマンションや賃貸物件に強い」
- 「東京都リフォーム会社とのネットワークが強い」
- 「口コミや評価、紹介実績がある」
東京都で原状回復業者を探す時の具体的な流れ
- インターネットや不動産会社などで複数の業者をリストアップ
- 各業者の「過去の事例」「マンション原状回復費用の実績」「対応エリア」などを確認
- 無料で現地調査・見積もりを依頼
- 作業内容・金額・納期・アフターサービスの説明を受けて比較
- 最終的に信頼できる業者へ依頼決定
「マンションクリーニング費用」や「壁紙張替え」など、作業ごとの目安料金を事前に確認しておくことで、見積もりが適正かどうか判断しやすくなります。
チェックリスト：業者選びで確認しておきたい項目
- 見積もりは無料か？現地調査の有無
- 追加費用が発生する可能性の説明はあるか
- 作業内容・範囲・納期・保証などが明記されているか
- 過去の施工事例や口コミ評価を確認できるか
- 原状回復ガイドラインに沿った説明・対応をしてくれるか
東京都内で安心・納得して依頼できる原状回復業者を選ぶことが、トラブル防止やコストダウンの第一歩です。
5. 原状回復をスムーズに進めるために｜退去時の手順と注意点
退去連絡から原状回復完了までの流れ
- オーナー・管理会社へ退去連絡
- 退去立会いの日程調整（入居者・オーナー・管理会社・原状回復業者）
- 室内状況の確認・写真撮影・損耗箇所の確認
- 原状回復の見積もり取得・内容確認
- 作業内容・費用・支払い方法の最終確認
- 原状回復工事・クリーニングなど実施
- 工事完了後の確認・引き渡し・敷金精算
退去時に押さえておきたい注意点
- 契約書の「特約」に原状回復の負担範囲が記載されていないか必ず確認
- 入居時・退去時の写真が大きな証拠となるため必ず撮影
- 業者任せにせず、費用や作業範囲を自分でも把握する
- 納得できない場合は、国土交通省の「原状回復ガイドライン」や、東京都の消費生活センターなど第三者機関に相談
敷金トラブルを避けるために
「敷金から原状回復費用を差し引かれたが、その金額が妥当か分からない…」というケースが後を絶ちません。経年劣化や通常損耗まで請求されていた場合は、不当請求となる可能性があります。納得できない場合は、専門家や相談窓口に問い合わせましょう。
6. よくある質問（Q&A）で原状回復の疑問を解消！
Q. マンションの壁紙張替え費用はどのくらい？
A. 一般的な壁紙張替えは、1,000～1,500円/㎡が相場です。6畳の部屋なら3万～5万円程度が目安となります。東京都中心部や高級マンションの場合は2割ほど上乗せされることもあります。
Q. マンションクリーニング費用の目安は？
A. 1Rや1Kの場合で10,000～20,000円、2LDK以上なら30,000円～が一般的です。汚れの度合いや特殊な清掃（カビ除去・水回りの徹底洗浄）が必要な場合は追加料金が発生します。東京都の業者によっても価格帯は異なります。
Q. 原状回復とリフォームは何が違うの？
A. 原状回復は「入居前と同じ状態に戻す」ことを主目的とした最低限の修繕です。一方、リフォームは「物件価値を高める」「内装を新しくグレードアップする」ことも含まれ、費用や工事内容が大きくなります。東京都リフォーム会社では両方に対応しているところも多いので、目的をしっかり伝えましょう。
Q. 原状回復ガイドラインはどこで見られる？
A. 国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」はインターネットで無料公開されています。分かりやすい図解や具体例も多いので、一度目を通しておくと安心です。特に、東京都の賃貸物件でもこのガイドラインが標準的な基準となっています。
Q. 東京都で信頼できる原状回復業者をどう選ぶ？
A. 実績・評判・説明の分かりやすさ・専門性・価格の透明性などを重視しましょう。マンション退去時修繕や賃貸マンション原状回復の経験が豊富な業者、口コミ評価の高い東京都原状回復業者を複数比較して選ぶのがベストです。
まとめ｜東京都のマンション原状回復で「安心」と「納得」を手に入れるために
賃貸マンションの原状回復は、オーナー・入居者のどちらにとっても避けて通れない大切な手続きです。
でも、ガイドラインや相場・正しい業者選びのポイントを押さえれば、不安もトラブルも大きく減らせます。
「分からない」「難しそう」と感じた方も、この記事で紹介した基礎知識・注意点・実践的なコツを参考に、ぜひ一つひとつ確かめながら進めてみてください。
もし迷ったり、どんな小さな疑問でも遠慮なくご相談ください。弊社MIRIXでは、東京都のマンション原状回復・クリーニング・リフォームにワンストップ対応。明確な見積もりと丁寧な説明で、あなたの「安心」と「理想」を実現します。プロのスタッフが不安や疑問を親身にサポートしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
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