オフィス原状回復で後悔しないために！東京で信頼できる業者選びと費用のすべて
オフィス移転や退去が決まったとき、多くの方が頭を悩ませるのが「原状回復」。
「どんな作業が必要？」「どんな業者を選べば安心？」「見積もりや費用はどうなるの？」など、初めての経験だからこそ、不安や疑問が尽きませんよね。
この記事では、東京でオフィス原状回復を検討されている方に向けて、業者選びのポイントや費用相場、見積もりの注意点などを、専門知識がなくてもわかりやすく解説します。
さらに、原状回復とセットで必要なオフィス退去清掃や内装リフォームについても具体的に紹介。不安をひとつひとつ解消し、納得のいく原状回復を実現するための情報を網羅しました。
1. そもそも「オフィス原状回復」とは？基礎知識をわかりやすく解説
原状回復とは？オフィス退去の際の必須作業
「原状回復」とは、オフィスや店舗を退去する際に、入居時の状態に戻す作業を指します。法律（借地借家法）や賃貸契約書に基づき、物件を貸主（オーナー）に返すために行われます。
オフィスの場合、次のような作業が一般的です。
- 敷居やパーティションの撤去
- 床材（タイルカーペットやフローリング）の張り替え・クリーニング
- 壁紙・クロスの補修や張り替え
- 照明・空調設備の現状復帰
- オフィス退去清掃（清掃・消毒）
- 不要になった備品・残置物の撤去
オフィス原状回復は、住宅以上に専門性が高い作業が求められます。東京のようなビルが多いエリアでは、ビル管理規約も絡むため、専門の東京原状回復業者に依頼するのが一般的です。
「普通の清掃」と「原状回復」の違い
「普段のオフィス清掃」と「原状回復」は混同されがちですが、役割が異なります。
- 日常清掃…表面の汚れやゴミを取り除く日々の作業
- 原状回復…壁や床、設備を入居時の状態に戻す専門作業（補修や交換も含む）
通常の清掃では済まないレベルの作業が発生するため、オフィス退去清掃や専門工事が必要となるのです。
2. 原状回復工事が必要になるタイミングと理由
オフィスの原状回復は日常清掃とは異なり、東京での退去時には専門的な補修や交換が求められるため、オフィスの原状回復に関する東京での具体的な比較ポイントを理解しておくことが重要です。
どんなときに原状回復が必要？
原状回復工事は、主に以下のようなタイミングで必要となります。
- オフィスの移転や縮小（フロア移動も含む）
- 契約満了・解約による退去
- 事業撤退や閉鎖
賃貸契約書には「退去時に原状回復を行うこと」と明記されているケースがほとんど。
また、ビルによっては独自の規則（内装仕様・工事方法）があるため、原状回復の内容も物件や契約ごとに異なります。
原状回復を怠るとどうなる？
もしも原状回復を実施せずに退去した場合、オーナーから高額な費用を請求されたり、敷金が返金されなかったりするリスクがあります。
トラブルを防ぐためにも、信頼できる東京原状回復業者による正確な工事と、事前の費用見積もりは欠かせません。
3. 東京で原状回復業者を選ぶ際に失敗しないポイント
なぜ業者選びが重要？
オフィス原状回復は、工事内容・費用・工期が業者によって大きく異なります。
不透明な見積もりや経験不足の業者に依頼してしまうと、費用トラブルや工事不備、スケジュール遅延など、さまざまなリスクが発生します。
特に東京は業者数も多く、選択肢が多いため、見極めのポイントを押さえて選ぶことが大切です。
良い業者を選ぶためのチェックリスト
- オフィス原状回復の実績が豊富か（事例・写真を見せてくれるか）
- 東京エリア（物件の最寄り）に精通しているか
- 清掃や内装リフォームなど、ワンストップ対応が可能か
- 現地調査のうえ、詳細な費用見積もりを出してくれるか
- ビル独自の管理規約や工事ルールへの対応経験があるか
- 工期や引き渡しスケジュールの調整に柔軟か
- 賠償責任保険など、工事中の事故・トラブル対応策が明示されているか
- 担当者の説明が丁寧で、リスクや注意点も隠さず伝えてくれるか
このような基準で複数の業者を比較し、納得できる説明と見積もりを得られる業者を選びましょう。
悪質な業者・失敗しやすいパターンの見分け方
- 現地調査せずに「だいたい○○円」と大まかな金額のみ提示する
- 契約前に詳細な内訳を説明しない
- 「今決めれば安くする」と急かす
- 追加請求を強調せず、あとから費用を上乗せする
- 契約内容（保証・アフターフォローなど）の説明が不十分
「安いから」と安易に決めず、複数社で相見積もりを取り、説明や対応の誠実さをしっかり確認することが大切です。
4. オフィス原状回復の主な作業内容とポイント
主な作業工程と内容
- 現地調査・打ち合わせ
物件と契約書を基に、必要な工事範囲・内容を確認。
ビル管理会社やオーナーとの調整も重要です。 - 内装解体・撤去
パーティションや造作家具、床・壁の解体撤去。 - 床・壁・天井の復旧
タイルカーペットや壁紙の張り替え、塗装など入居時の状態に復元。 - 電気・空調・設備の復旧
増設したコンセントや配線、照明、空調機器の撤去や復旧。 - オフィス退去清掃
床・窓・エアコンフィルターなど徹底的な清掃。次のテナントのための美装仕上げです。 - 残置物の処分
使わなくなった什器・書類等の廃棄処分（マニフェスト発行が必要なケースも）。 - 最終確認・立ち会い
管理会社またはオーナーとの最終チェック。指摘事項があれば手直し対応。
作業ごとの注意点
- ビル側・オーナー側の細かな指定や規則（工事可能時間、養生、騒音対策）がある場合が多い
- 壁や床に発生した「経年劣化」と「故意・過失の損傷」は、原状回復範囲が異なるため注意
- 残置物は、産業廃棄物としての適切な処分が必要（不法投棄は違法）
- オフィス内装リフォームと原状回復を同時に検討する場合も、工程や費用の調整が必要
「原状回復でよくあるトラブル」
- 契約書に基づかない不必要な工事をすすめられる
- 追加工事・追加費用が後から発生する
- 工期遅延による退去日トラブル
- 工事不備で敷金が減額・返還されない
トラブルを防ぐためにも、事前に契約内容・工事内容・費用の範囲をはっきりさせることが大切です。
5. 東京でのオフィス原状回復費用の相場と見積もりのポイント
費用はどう決まる？内訳とポイント
原状回復費用は、オフィス面積（坪数）・工事範囲・内装仕様・ビルの条件によって大きく変動します。
- 解体・撤去工事費
- 内装復旧費（床・壁・天井・設備）
- オフィス退去清掃費
- 残置物処分費用
- 諸経費（養生・運搬・管理費）
東京における一般的な費用相場（2024年時点の目安）
| オフィス面積 | 原状回復費用の目安（税別） |
|---|---|
| ～10坪（小規模） | 約20〜60万円 |
| 10～30坪（中規模） | 約60〜150万円 |
| 30～50坪 | 約150〜300万円 |
| 50坪以上（大規模） | 坪単価3.5〜7万円が目安（例：100坪なら350〜700万円） |
※上記は一般的な標準仕様の場合の目安です。
高級ビルや特殊設備、多層階、搬出入の難易度によっては、坪単価がさらに上がる場合もあります。
見積もり時のチェックポイント
- 工事範囲（契約書・ビル規約をもとに、必要な作業だけ見積もりされているか）
- 各作業項目ごとに内訳が明記されているか
- 追加費用が発生するケース（下地劣化・特殊搬出など）を事前に説明されているか
- 現地調査を実施し、図面や写真も活用しているか
- 複数社で費用・内容・保証条件を比較する
「オフィス原状回復費用見積もり」は、ご自身でも複数社から取り寄せて比べることが大切です。
コストダウンのための工夫
- 不要な工事や過剰な清掃が含まれていないか再確認（契約書の範囲を再チェック）
- 什器や備品のリユース・買取サービスを活用して処分費を抑える
- 内装リフォームを同時に発注して、見積もりを一括化（セット割引が可能なことも）
- 退去時期を柔軟に調整して、閑散期を狙う
「東京オフィス内装リフォーム」と「原状回復」を同時に相談できる業者は、トータルでコストや作業効率を最適化しやすいのでおすすめです。
6. オフィス退去清掃・内装リフォームも一緒に検討したい理由
オフィス退去清掃の重要性と具体的な作業
原状回復工事とあわせて、「オフィス退去清掃」は必ず行われます。
床や窓、トイレ・給湯室、空調フィルターなど、普段は手が回らない箇所まで徹底的に美装仕上げされるのが特徴です。
- 床（タイルカーペット・フローリング）の洗浄・ワックスがけ
- 窓ガラス・サッシの清掃
- トイレや給湯室の除菌・消臭
- 空調設備・換気扇のフィルター洗浄
- 照明器具・スイッチプレートの拭き上げ
清掃のクオリティが低いと、敷金返還トラブルやオーナーから再清掃の指摘を受けることも。
東京原状回復業者が清掃まで一貫対応しているか、事前に確認しましょう。
東京オフィス内装リフォームを合わせて検討
「原状回復」と「内装リフォーム」は、同時に依頼する企業が増えています。
- 原状回復後、次のオフィスでも使える什器や設備を移設・再利用したい
- 退去後のオーナー物件を、貸しやすい内装にリフォームしたい（テナント募集向け）
- 新しいオフィスのレイアウトやデザインをプロ目線で提案してほしい
このようなニーズにも、東京オフィス内装リフォームに強い業者ならワンストップ対応が可能です。
- 設計・デザインから施工まで一括対応
- コスト・工程の最適化（重複工事を省く）
- 原状回復とリニューアルのバランス調整も提案
7. 原状回復工事の流れとスムーズな進め方
工事全体の流れ（一般的なスケジュール例）
- 退去予定の1〜3ヶ月前：契約書・ビル管理規約の確認、現地調査の依頼
- 1〜2ヶ月前：東京原状回復業者へ見積もり依頼（複数社を比較）
- 1ヶ月前：業者決定と工事内容の打ち合わせ
- 2〜3週間前：ビル管理会社・オーナーとの調整
- 1〜2週間前：工事・オフィス退去清掃の実施
- 退去当日または完了後：最終検査・立ち会い、敷金返還手続き
スムーズに進めるための実践チェックリスト
- 現地調査時に、契約書・原状写真・図面を業者に共有
- ビル管理規約（工事条件・時間・出入口など）を事前確認
- 業者からの見積もり内訳・工期を細かくヒアリング
- 不安や疑問は遠慮せず事前に相談し、文書（メール等）でやり取りを残す
- 工事期間中は進捗報告をもらい、不足・トラブルがあれば即時相談
- 最終立ち会い時は、オーナー・管理会社・業者とともにチェックリストで確認
8. よくある疑問Q＆A
Q. 敷金は必ず全額返ってくるの？
A. 契約書と実際の工事内容次第ですが、工事が適切に完了し、追加費用負担等がなければ全額返還されます。
ただし、オーナー指定の追加工事や原状回復範囲の解釈違いで、減額されることもあるため、事前の工事内容確認が大切です。
Q. オフィス原状回復は自分たちでできる？
A. 小規模な清掃や家具撤去は自社対応も可能ですが、東京のビルでは専門工事や廃棄物の管理規定が厳しいため、主要な内装・設備工事は専門業者に任せるのが安全・確実です。
Q. オフィス原状回復と同時に、内装リフォームも依頼できる？
A. 可能です。
「東京オフィス内装リフォーム」にも強い業者を選ぶと、原状回復と合わせて設計・施工を一括発注でき、工程・コストを最適化しやすくなります。
Q. 原状回復費用の値下げ交渉はできる？
A. 内容や時期によっては交渉余地があります。
複数社の見積もりを比較したうえで、不要工事や工程の見直し、セット割引などを業者に相談してみましょう。
まとめ：納得のオフィス原状回復を実現するために
オフィス原状回復は、契約内容やビルごとに求められる工事内容・費用が大きく異なり、初めての方には不安や疑問がつきものです。
しかし、信頼できる東京原状回復業者を選び、費用や作業内容をしっかり比較・確認することで、トラブルなくスムーズな退去と原状回復が実現できます。
また、オフィス退去清掃や東京オフィス内装リフォームもトータルで相談できる業者なら、コストや手間も抑えられ、理想のオフィス移転・退去が叶います。
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