賃貸の原状回復工事、費用や負担はどう決まる？トラブルを防ぐための知識と実践ガイド
賃貸物件を退去するとき、「原状回復の費用は誰が負担するの？」「工事やクリーニング代はどこまで自分が支払うの？」と不安に感じている方は少なくありません。特に、はじめての引越しや退去の場合、どのようなルールや手続きがあるのか分からず悩むのは当然のことです。この記事では、原状回復のルールや費用負担の基準、トラブルを防ぐためのポイントを、初心者にも分かりやすく、具体例やチェックリストを交えて徹底解説します。正しい知識を身につけて、安心して次のステップへ進みましょう。
原状回復とは？賃貸契約における基本ルールの理解
原状回復の意味と目的
「原状回復」とは、賃貸物件を退去するときに、借主が入居した当時の状態に戻すことを指します。ただし、これは「新品の状態に戻す」という意味ではありません。国土交通省による「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（いわゆる原状回復ガイドライン）」では、通常の使用や経年劣化による消耗は貸主が負担し、借主の故意・過失や特別な使用による損耗は借主が負担する、という原則が定められています。
よくある誤解：全額借主負担ではない
「原状回復＝全て借主の責任」と思われがちですが、実際にはそうではありません。
例えば、家具を置いた跡や日焼けによる壁紙の変色、建物の自然な老朽化による傷みは借主の負担にならないのが原則です。逆に、タバコのヤニ汚れやペットによる傷、故意に壊した設備などは借主の負担となります。
原状回復のガイドラインとは？
2020年4月の民法改正により、原状回復のルールはより明確になりました。
国土交通省が公表している「原状回復ガイドライン」は、具体的にどこまでが借主負担なのか・貸主負担なのかを判断する目安になります。
このガイドラインに準じて契約書や現場での負担分担が決まるケースが一般的です。
原状回復費用の内訳と分担：どこまでが借主負担？
原状回復費用とは？主な項目の例
原状回復費用に含まれる主な項目は以下の通りです。
- クロス（壁紙）の張り替え
- 床やフローリングの補修
- 建具・扉の修理
- 設備機器の修理・交換
- ハウスクリーニング費用
これらのうち、「通常の生活」で生じる傷や汚れは基本的に貸主負担ですが、借主の使い方や過失によるものは借主負担となります。
負担のルール：原則と例外
原状回復費用の負担ルールは、次のような原則に基づいています。
- 通常使用や経年劣化：貸主負担（例：家具の設置跡、日焼け、自然な摩耗）
- 借主の過失・故意や特別な使用：借主負担（例：タバコのヤニ、飲み物のシミ、ペットの傷、釘や画びょう穴の大量使用）
- 特約がある場合：契約書で定めている場合は原則としてその内容に従う
注意：契約書に「全クロス張替え費用を借主負担とする」などの特約があっても、ガイドラインに照らして社会通念上不当と判断されるケースもあります。
トラブル防止のためにも、必ず契約書と原状回復ガイドラインの両方を確認しましょう。
クリーニング費用の負担について
多くの賃貸物件では「退去時のクリーニング費用」を借主に負担させる特約が設けられています。
ガイドライン上、「入居前と同程度の清掃」は借主が行うべきとされており、通常のハウスクリーニング（掃除）の範囲は借主負担となることが多いです。
ただし、高額なクリーニング費用や、通常の清掃を超えるリフォーム的な修繕（たとえば全面カーペット交換など）は、正当な理由がない限り借主が全額負担する義務はありません。
- 契約書にクリーニング費用明記があるか
- 費用が適正な範囲か
これらを事前に確認しておくことが大切です。
具体例でチェック！借主・貸主の負担範囲
借主負担となる原状回復工事の例
- タバコのヤニや臭いによるクロスや天井の汚れ
- 故意・過失による床や壁の傷、シミ
- ペットの爪とぎや尿によるフローリングの損傷
- 水回りのカビやサビ（適切な掃除を怠った場合）
- 画びょう・ネジ穴多数（通常の使用範囲を超えている場合）
- 家具をひきずったことでできた大きな傷
- シールやテープ跡の除去・修復
貸主負担となる原状回復工事の例
- 家具・家電設置による床やクロスのへこみや跡
- 日焼けや自然な変色
- 通常の生活で発生する小さな傷・摩耗
- 経年劣化による設備や内装の損傷
- 建物構造そのものの老朽化や不具合
契約書・ガイドラインのチェックポイント
- 原状回復の定義、費用分担の明記
- クリーニング費用の有無と金額
- 特約事項（クロス全面張替えなど）があるか
- 原状回復対象の基準はガイドラインに沿っているか
原状回復工事の流れと手続き
退去までの基本的な手順
- 退去通知（1ヶ月前など、契約書記載の告知期間に注意）
- 荷物の搬出・室内の清掃
- 貸主・管理会社による立会い・現況確認
- 原状回復工事（必要に応じて見積り・工事）
- 費用の精算（敷金から差引き・追加請求等）
現況確認での注意点
借主が立会いできる場合は、必ず現地で一緒にチェックしましょう。
事前に自分で写真を撮影する、契約時の写真と比較するなど、「どこがどんな状態だったか」を記録しておくことが大切です。
立会い時に気を付けるポイント：
- 気になる箇所はその場で確認・質問する
- 勝手に工事の発注や作業に同意しない
- 見積りの内容を事前に確認する
原状回復工事の契約・見積り
工事が必要な場合、通常は貸主または管理会社が業者を手配します。
借主負担となる部分について、見積りや作業内容に疑問がある場合は必ず詳細を確認し、納得のいく説明を求めましょう。
また、借主が自ら業者を手配する場合もあります。その場合は、貸主・管理会社の承諾を得たうえで契約するのが基本です。
トラブルを防ぐためのポイントと対策
よくある原状回復トラブル事例
- 通常の経年劣化まで借主負担とされる
- 高額・不明瞭なクリーニング費用の請求
- 見積り内容が不透明なまま工事が進む
- 契約書と異なる費用請求を受ける
- 敷金が全く返金されない
トラブル回避のためのチェックリスト
- 契約時に原状回復・クリーニング費用の特約をよく読む
- 入居時・退去時の室内写真を残しておく
- 見積りや請求書の内容を詳細に確認する
- ガイドラインに照らして不当な請求がないか調べる
- 納得できない場合は消費生活センターなど第三者機関に相談する
原状回復費用が高額な場合の対応方法
万一、納得のいかない高額な費用請求があった場合は、以下の手順で冷静に対応しましょう。
- 請求内容の詳細（工事項目・面積・単価）を求める
- 国交省のガイドラインと照合する
- 不明瞭・不当と感じる場合は説明・再見積りを依頼する
- 第三者機関（消費生活センター、不動産関係団体等）に相談
強引な工事契約や請求には、絶対にすぐ同意せず、立ち止まって相談しましょう。
原状回復費用・工事負担のよくある疑問Q&A
Q. 原状回復工事は必ず管理会社や貸主指定の業者でなければいけませんか？
原則として貸主・管理会社が指定するケースが多いですが、借主が負担する部分であれば、借主側で業者を選定できる場合もあります。ただし、必ず事前に貸主や管理会社の承諾を得てから発注してください。勝手に工事を行うと、逆にトラブルになることもあります。
Q. 敷金で原状回復費用が足りない場合はどうなりますか？
敷金は原状回復費用や未払い家賃などの精算に使われます。もし原状回復費用が敷金を超えてしまった場合、差額分は追加で請求されることになります。不明瞭な請求には必ず明細を確認し、納得できない場合は相談しましょう。
Q. ペット可物件でペットによる損傷がある場合、全額負担になりますか？
ペット可の場合でも「通常使用の範囲ではない損傷（深い傷・臭い）」は借主負担となるのが一般的です。契約書や特約で明記されているケースが多いので、内容をよく確認しましょう。
Q. 原状回復ガイドラインは法律ですか？
原状回復ガイドラインは法律ではありませんが、民法や判例に基づいた国の指針です。実務上も尊重されており、トラブル時の重要な判断材料となります。
退去前後にしておくべきこと・安心のためのセルフチェックリスト
退去前に準備すること
- 契約書・ガイドラインを再確認
- 部屋の写真・動画を撮影し記録に残す
- 掃除や簡単な修繕（電球交換・簡単な補修）を済ませる
- 気になる汚れや傷は、できる範囲で補修・掃除しておく
- 管理会社や貸主に事前に相談する
退去立会い時のポイント
- 現地で全体を一緒に確認する
- どこが借主負担・貸主負担なのかその場で確認
- 納得いかない部分はサインせず保留にする
- 見積りや工事内容を後日書面でもらう
精算・返金時の注意点
- 敷金精算の明細・内訳を必ず受け取る
- 不明点があれば遠慮なく質問
- 返金額の計算に納得できるか確認
まとめ：正しい知識と準備で原状回復トラブルを防ごう
賃貸物件の退去時に発生する原状回復工事や費用負担については、契約書や原状回復ガイドラインをしっかり確認し、疑問点は早めに管理会社や貸主に相談することが大切です。特に、クリーニング費用や修繕工事、工事契約にまつわるルールを理解すれば、無用なトラブルを未然に防げます。この記事のチェックリストやポイントを参考に、安心して退去手続きを進めてください。
もし「費用が高すぎる」「負担割合が納得できない」「原状回復工事業者の選び方が分からない」など、不安や悩みがある方は、専門家に相談することが最善の選択です。
弊社MIRIXでは、賃貸の原状回復工事・費用分担・手続きに関するあらゆるご相談に、経験豊富なスタッフが親身に対応しております。
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