商業店舗の原状回復費用を抑える秘訣とは？安い業者の選び方とコスト削減のポイントを徹底解説
「店舗を閉店・移転することになったけれど、原状回復ってどれくらい費用がかかるんだろう…」「できるだけ安い業者に頼みたいが、安さだけで選んで大丈夫？」「原状回復費用を節約するにはどうすればいい？」——このような不安や疑問をお持ちの方は多いのではないでしょうか。
商業店舗の原状回復は、専門知識がないと相場や適正価格がわかりづらく、悪質な業者に高い費用を請求されてしまうこともあります。この記事では、初心者の方にも分かりやすく、商業店舗原状回復の費用が安くなる理由・低価格で信頼できる業者の選び方・コスト削減の実践的な方法を具体的に解説します。
「参考になった」「不安が解消された」と感じていただけるよう、実例やチェックリストもご用意しています。店舗退去時の費用を抑え、安心して新たな一歩を踏み出すためのヒントをぜひご活用ください。
商業店舗原状回復の基礎知識
原状回復とは？なぜ必要なのか
商業店舗の「原状回復」とは、借りていた店舗を退去する際、入居時の状態（原状）に戻す作業のことです。賃貸契約書に原状回復義務が明記されており、これを怠ると保証金が返還されなかったり、追加費用を請求されたりする場合があります。
飲食店や美容室、物販店舗など業態によって必要な復旧範囲は異なりますが、主に以下の作業が含まれます。
- 内装材（壁紙・床材・天井など）の撤去・補修
- 設備や什器の撤去
- 給排水・空調・電気設備の原状復旧
- 間仕切り壁の撤去
- 外装の修繕（必要な場合）
このような作業は専門性が高いため、商業施設リノベーションや店舗修繕格安業者に依頼するケースが一般的です。
住居と店舗の原状回復の違い
住居の原状回復と違い、商業店舗は「造作」が多いのが特徴です。造作とは、厨房機器やカウンター、特殊な内装などのこと。
そのため原状回復の内容が複雑になりやすく、費用も高額になりやすい傾向があります。住居用の感覚で予算を組むと大きくオーバーしてしまうことも。
商業店舗の原状回復費用が安くなる理由
1. 競争激化による価格低下
近年、店舗用原状回復サービスを提供する業者が増え、価格競争が激化しています。インターネットで「原状回復安い業者」や「店舗修繕格安」と検索すれば、多くの業者が見つかります。
お客様にとっては、複数業者の見積もりを比較しやすくなっているため、以前より低価格なサービスを選びやすくなっています。
2. 独自のコスト削減努力
低価格原状回復を実現できる業者は、自社施工や資材の大量仕入れ、無駄のない工程管理などで原価を下げています。また、現場経験豊富なスタッフによる効率的な作業で、工期短縮＝人件費削減にもつながっています。
3. 部分施工・必要最低限の復旧
「全部を新品に戻す」のではなく、貸主（オーナー）や管理会社と調整し、本当に必要な範囲だけを復旧することでコストを抑えることができます。たとえば、
- 床材の一部だけ補修する
- 壁紙はクリーニングのみでOKにしてもらう
- 配管・配線はそのまま残してもらう交渉をする
といった方法があります。
この「復旧範囲の調整」は、経験豊富な業者ならではの提案力です。
4. 中間マージンのカット
一部の業者は元請・下請が何重にもなることで中間マージン（手数料）が発生し、費用が割高になる場合があります。
しかし、自社一貫施工や直接契約にこだわる業者なら、こうした余分な費用を大幅にカットできます。
原状回復費用の相場と費用を左右する要素
一般的な相場
商業店舗原状回復の費用は、1坪あたり2万円～8万円程度が一般的な相場です。
たとえば、15坪（約50㎡）程度の小規模テナントであれば、30万円～120万円程度が目安となります。
ただし、業種・内装の状態・設備の量などによって大きく変動します。
費用が高くなりやすいケース
- 飲食店や美容室など水道・ガス・換気の設備が多い
- 特殊な内装や造作が多い
- 大型商業施設内の店舗（搬出入制限などで工事費UP）
- 原状回復の範囲が広い（スケルトン返却）
費用が安くなるケース
- 物販や事務所など、シンプルな内装
- 居抜き譲渡で次の入居者が設備・内装をそのまま使う
- オーナーと復旧の範囲を柔軟に交渉できる
見積もりの内訳例
以下は、原状回復安い業者による見積例です（15坪テナントの場合）。
- 解体・撤去工事 18万円
- 内装復旧（壁・床） 22万円
- 設備撤去・処分 10万円
- クリーニング 3万円
- 廃材処分費 6万円
- 諸経費 5万円
合計：64万円（税別）
この例は一例ですが、相見積もりを取れば10万円以上の差が出ることも珍しくありません。
失敗しない！安い原状回復業者の選び方
業者選定のチェックリスト
- 実績・口コミ・施工事例が豊富か（HPやSNSで確認）
- 現地調査・見積りが丁寧で無料対応しているか
- 見積書が明細化されているか
- 原状回復費用比較ができる（複数社の見積りを比べられる）
- 追加費用やオプション料金の説明が明確か
- 賃貸契約書やオーナーとの交渉経験が豊富か
- 保証やアフターフォローがあるか
- 自社施工（中間マージンカット）が可能か
「安さ」だけで選ぶリスク
格安・激安をうたう業者の中には、必要な工程や処分を省略したり、手抜き工事をする例も報告されています。
また、見積もり時点では安くても、あとから「これは追加費用です」と上乗せされるケースもあるため、安さだけで即決せず、総合力や信頼性も重視しましょう。
優良業者の見極め方（具体例付き）
- 「当社は○○商業施設の原状回復工事実績が年間150件」など、具体的な数字を公表している
- 初回現地調査の際、施工範囲や貸主対応の相談も親身に乗ってくれる
- 「この設備は残してもOK」「この部分はクリーニングで十分」など、コスト削減の提案がある
- 見積書に「撤去一式」など曖昧な記載がなく、作業単位・費用が明細化されている
原状回復費用を安くするための実践的な方法
1. 相見積もり（複数業者への見積もり依頼）は必須
原状回復費用比較の第一歩は、必ず複数業者に現地調査・見積もりを依頼することです。
3社以上に依頼し、作業内容や金額、担当者の説明力などを比較しましょう。
同じ図面・写真・条件を提示すれば、費用・サービスの違いがはっきり分かります。
2. 賃貸契約書・管理規約をよく確認する
店舗退去時の原状回復範囲は、賃貸借契約書や管理規約に細かく定められている場合があります。
「どこまで復旧すれば良いか」をあいまいなまま進めると、不要な工事をしてしまい、無駄なコストが発生しがちです。
分からない場合は、業者や管理会社、オーナーとしっかり確認しましょう。
3. オーナー・管理会社と復旧範囲の交渉をする
契約書に記載があっても、実際には「設備や配管は次のテナントが使うから残していい」「壁紙は一部の補修・クリーニングでOK」など、柔軟に対応してもらえる場合があります。
経験豊富な業者なら、交渉のポイントや説得材料をアドバイスしてくれるので、必ず相談してみましょう。
4. 居抜き譲渡の検討
次の入居者（テナント）が決まっていれば、「居抜き譲渡」（内装や什器・設備をそのまま引き継ぐ）という手もあります。
原状回復工事が不要または大幅に減額されるため、店舗退去費用節約に直結します。
この場合、オーナーや管理会社の許可が必要ですが、専門業者が間に入って調整・手配してくれることも多いです。
5. 工事スケジュール・作業時間帯の調整
大型商業施設や商業ビルでは、工事可能な時間帯や搬出入ルートが限られている場合があります。その結果、夜間・休日作業で割増料金が発生することも。
早めにオーナー・管理会社と相談し、平日日中の作業が可能か確認しましょう。
6. 不要な備品やゴミは自分で処分する
什器や備品、ゴミ類の回収まで業者に頼むと、廃棄・運搬費用が割高になりがちです。
可能な範囲で自分たちで整理・処分することで、全体コストを下げることができます。
7. 「店舗修繕格安」のポイントを押さえる
費用を抑えつつ品質も担保したいなら、専門業者の選定基準を意識しましょう。
たとえば、
- 「○○商業施設での実績が豊富」など、現場に詳しい業者
- 資材の大量調達によるコストダウン
- 多能工スタッフによる効率施工（さまざまな作業を一人で対応）
など、技術や提案力がある業者を選ぶことで、「格安＝手抜き」にならず、納得できるコストパフォーマンスを実現できます。
店舗原状回復の流れ（スケジュール例付き）
一般的な流れ
- ①店舗退去日が決まる → 解約通知・オーナー連絡
- ②契約内容・原状回復範囲の確認
- ③現地調査・見積もり依頼（複数業者に）
- ④施工業者決定・工事内容の打ち合わせ
- ⑤工事着手（1週間～2週間程度が目安）
- ⑥完了確認・オーナー立ち会い
- ⑦敷金・保証金の精算
スケジュール例（15坪店舗の場合）
- 退去通告：退去日の1～3ヶ月前
- 業者選定・見積り取得：退去日の1.5～2ヶ月前
- 契約・工事日程決定：退去日の1ヶ月前
- 工事期間：退去日の2～7日前で完了
- オーナー確認・精算：退去日当日～1週間以内
注意点とトラブル防止策
- 解約通知は必ず契約書の定めに従う（多くは1～3ヶ月前通告）
- 現地調査時に「どこまで復旧が必要か」必ず写真や図面で確認
- 見積内容・工事範囲・納期は書面で残す
- 工事内容変更があれば、都度書面で合意をとる
よくある質問Q&A
Q. なぜ業者によって見積金額に大きな差が出るの？
業者ごとに施工体制や利益率、見積もりに含める作業範囲が異なるためです。
また、中間マージンの有無や、自社施工かどうかでも金額差が出ます。必ず明細で比較しましょう。
Q. 店舗の原状回復をDIY（自分で）することは可能？
小規模な補修（壁の穴埋め、簡単なクリーニングなど）は可能ですが、構造物や設備の撤去・復旧は専門知識と資格が必要です。
無理にDIYすると、結果的に再施工で余計なコスト・トラブルが発生することも。プロに任せるのが安心です。
Q. 安い業者に頼んで施工不良や保証は大丈夫？
優良業者であれば、工事保証やアフターフォローを設けています。
安さだけでなく、保証内容や会社規模・実績も必ずチェックしましょう。
Q. スケルトン返却と居抜き返却、どちらが安い？
居抜き返却のほうが工事範囲が少なく、費用は安くなります。
ただし、オーナーや次のテナントの意向次第なので、事前に相談しましょう。
まとめ｜安心して店舗原状回復に取り組むために
商業店舗の原状回復は、費用も作業内容も複雑で、初心者の方には分かりづらいことが多いものです。ですが、業者選び・見積もり比較・オーナーとの調整・交渉ノウハウをしっかり押さえることで、「高すぎる費用を払ってしまった…」という失敗を防ぐことができます。
ぜひ本記事のポイントを参考に、①複数業者の見積もり比較、②契約書・現地確認、③復旧範囲の交渉、④信頼できる専門業者への依頼、を実践してください。
もし「自分だけでは不安」「手間や時間をかけたくない」とお感じなら、店舗原状回復や商業施設リノベーションの専門家である弊社MIRIXにぜひご相談ください。
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