新宿区で戸建て賃貸経営をする大家さんへ―修繕義務の基本と「安心リノベーション」の実践ポイント
「戸建てを賃貸に出しているけれど、修繕ってどこまで自分の責任？」「入居者から故障の連絡が来たけれど、どこまで負担すればいいの？」
新宿区という人気エリアで戸建ての大家業を営む方にとって、修繕義務やリノベーションの判断は大きな悩みどころです。
これを誤ると、思わぬ出費やトラブルに発展することも…。本記事では、賃貸借契約における修繕義務の範囲、借主・貸主の負担区分、修繕の実践的なチェックリスト、安心リノベーションのポイントまで、初心者の方でも理解しやすく丁寧に解説します。
「これからどうしたらいい？」と不安をお持ちの方でも、この記事を読むことで、自信を持って賃貸経営を進められるようになります。
賃貸戸建てにおける「修繕義務」とは？―大家さんが知っておきたい基礎知識
そもそも「修繕義務」とは何か
修繕義務とは、建物を賃貸に出す際に、「建物を安全・衛生的に使える状態に保つ」ために貸主（大家さん）に課せられる法的な責任です。これは民法第606条にも明記されており、賃貸借契約の基本ルールとなっています。
具体的には、雨漏り・設備の故障・外壁のひび割れ・給排水管の不具合など、建物の基幹部分や住む上で欠かせない設備の不具合が生じた場合に、貸主が修繕しなければなりません。
修繕義務の範囲―どこからどこまで？
「どこまでが大家さんの負担で、どこからが入居者の責任？」というのは多くの大家さんが抱く疑問です。
原則として、以下のように区分されます。
- 大家（貸主）側の修繕義務： 建物本体（屋根、外壁、基礎など）・主要設備（給湯器、エアコン、給排水設備など）の経年劣化や自然損耗による故障・損傷の修理
- 入居者（借主）側の負担： 日常生活で生じる軽微な修繕（壁紙の小さな汚れ・破れ、消耗品の交換など）、入居者の過失による破損・汚損の補修
ただし、契約内容や実際の状況によって細かな判断が必要な場合も多く、後述のチェックリストや注意点を参考に、具体的に見極めていきましょう。
賃貸借契約と修繕義務―契約書の確認は必須
契約書に明記された「修繕」のルールを確認しよう
賃貸借契約書には、修繕に関する取り決めが盛り込まれているのが一般的です。
「通常損耗（住んでいるだけで自然に起こる傷み）は誰が直すか」「設備の故障時の連絡先」「小修繕の範囲」など、細かなルールが定められている場合もありますので、必ず契約書で確認しましょう。
よくある契約記載例とチェックポイント
- 「小修繕（壁紙の補修・網戸の張り替え等）は借主負担とする」
- 「設備故障時は貸主に連絡し、貸主が修理を手配する」
- 「故意・過失による損傷は借主が原状回復義務を負う」
もし契約書に曖昧な点がある場合や、修繕範囲が明記されていない場合は、トラブル防止のために、管理会社や専門業者へ相談するのがおすすめです。
修繕義務の具体的な区分―小修繕と大規模修繕の違い
小修繕：日常的な「ちょっとした直し」は借主負担が一般的
小修繕とは、日常生活で発生する消耗や軽度の損傷を指します。
この範囲は契約書やガイドラインに沿って決められており、入居者が自ら負担する場合が多いです。具体例を挙げてみましょう。
- 照明器具の電球・蛍光灯の交換
- 網戸や障子の張り替え
- ドアノブやカーテンレールなど細かい部分の不具合
- 壁紙の小さな破れや汚れの補修
- 排水溝の詰まりの掃除
これらは「日常的な手入れ・消耗品の交換」の範囲であるため、基本的には借主が対応することになります。ただし、経年劣化や元々の品質不良が原因の場合は、大家側での修繕が適切な場合もあります。
大規模修繕：建物全体・主要設備の修理は貸主負担
一方で、建物の寿命や安全性に関わる部分、また高額で専門性の高い修繕は、貸主である大家さんの責任となります。
- 屋根や外壁の補修、防水工事
- 給排水管や下水管の取り換え・修理
- 給湯器、エアコンなど主要設備の故障・交換
- 階段やバルコニーなど共用部分の修繕
- シロアリ被害や地盤沈下の対応
これらは入居者の通常使用による損耗や、建物自体の老朽化が原因で発生するものであり、賃料を受け取っている貸主の大切な役割となります。
設備故障が発生したら―対応フローと実践的ポイント
設備故障時の連絡と判断ポイント
入居者から「お湯が出ない！」「エアコンが動かない！」と連絡が来た場合、まずは慌てずに、以下のステップを確認しましょう。
- どの設備が、どのように故障しているか、具体的に状況を聞く
- 契約書の修繕区分（貸主・借主）を確認する
- 経年劣化・自然損耗か、入居者の過失かを判断する
- 必要なら専門業者に現地調査を依頼し、修理範囲（修理vs.交換）を決める
大家さんが自己判断で対応を決めてしまうと、後々「本当は借主負担だった」「修繕義務があるのに対応してくれなかった」とトラブルに発展することも。
迷った場合は、管理会社やリノベーション専門業者に相談し、記録を残しておくと安心です。
修繕義務の実践チェックリスト
- 契約書に明記された「修繕範囲」を事前に確認しておく
- 入居者からの連絡は必ず記録する（日時・内容・写真など）
- 小修繕か大規模修繕かを冷静に判断する
- 設備の保証期間やメーカー保証も確認
- 必要に応じて見積もりを取り、事前に費用負担を説明する
- 修繕後の状況も入居者と共有し、納得してもらう
このように、段取りと証拠をしっかり押さえることが、賃貸経営でのストレスやトラブルを未然に防ぐコツです。
共用部分の修繕義務―戸建て特有の注意点
一般的なアパートやマンションでは、エントランスや廊下、階段など「共用部分」の修繕義務が問題になります。
戸建て賃貸の場合は、基本的に建物全体（敷地・外構含む）が貸主の管理下にあるため、共用部分という考え方は少ないですが、以下のようなケースも注意しましょう。
- 庭のフェンスや門扉、外構設備の破損・劣化
- 駐車場スペースの舗装や照明の修理
- 複数戸が入る長屋形式の場合、共用の通路やごみ置き場
これらは「建物の付属物」として、大家さんの修繕義務となることが多いです。
入居者が専用で使用する部分でも、経年劣化や自然災害による損傷があれば、大家側で迅速に対応することが大切です。
共用部分のトラブル例と注意点
- 外構フェンスの一部が台風で倒壊し、近隣から苦情が来た
- 駐車場の照明が切れて夜間の安全性が損なわれた
- ごみ置き場の清掃が行き届かず、害虫が発生した
これらは「安全・衛生の維持」という観点から、法律的にも貸主の責任となります。
万が一放置すると近隣トラブルや事故の原因となるため、定期点検や迅速な修繕を心掛けましょう。
修繕義務と原状回復義務の違い―退去時の精算トラブルを防ぐために
「原状回復義務」とは？
賃貸借契約の終了時に、借主が「入居時の状態に戻して返す」責任を原状回復義務と言います。
ただし、経年劣化や通常損耗（普通に使っていれば避けられない傷み）は、貸主が負担するのが原則です。
原状回復と修繕義務の区分―よくある誤解
- 「壁紙が色あせた」「床がすり減った」→ 通常損耗なので貸主負担
- 「ペットが柱をかじった」「タバコの焦げ跡」→ 借主の過失なので借主負担
- 「エアコン内部のクリーニング」→ 通常の掃除は借主負担、設備の故障は貸主負担
国土交通省のガイドラインにもまとめられており、トラブルの多い分野ですので、大家さんは事前にポイントを押さえておくことが重要です。
安心リノベーションで戸建ての競争力アップ―失敗しない進め方
リノベーションと修繕はどう違う？
「修繕」は不具合のある部分を元通りに直すこと、「リノベーション」は住まい全体の価値を高めるために新たな手を加えることです。
例えば、「古くなったキッチンを最新式に交換」「間取り変更で使いやすい空間に」など、賃貸物件としての競争力アップを目指して計画されるのがリノベーションです。
大家さんがリノベーションで得られる主なメリット
- 新築同様の魅力で空室対策になる
- 家賃アップや長期入居につながる
- 建物の資産価値が維持・向上する
- 将来的な大規模修繕コストも抑えられる
特に新宿区のような人気エリアでは、デザイン性・設備の充実度が入居者の選択基準になります。
「古いから諦める」ではなく、「古いからこそ生まれ変わるチャンス」と前向きに考えてみましょう。
安心リノベーションの進め方―実践ポイント
- 現状の建物診断（劣化・設備の不具合・デザインの古さ）を専門業者に依頼
- ターゲットとなる入居者層を明確にする（ファミリー・単身・外国人など）
- 予算の目安と優先順位を決める（「水回りだけ」「全体的に」など）
- 信頼できるリノベーション業者を選ぶ（実績・アフターサービスも確認）
- 工事中の入居者対応や、近隣への配慮も忘れずに
- リノベ後の広告や内覧対応で魅力をしっかりアピール
「どこまでリノベーションすればいい？」と迷ったら、専門家に現地調査・提案を依頼すると失敗がありません。
よくある質問とトラブル事例―戸建て大家さんの悩みを解決
Q1. 借主が修繕を勝手に行った場合、費用はどうなる？
原則として、借主が貸主の許可なく修繕した場合、その費用は借主負担となります。ただし、緊急性が高く貸主に連絡が取れなかった場合など、状況によっては貸主が負担するケースもあり得ます。
トラブル防止のため、「修繕は必ず事前に連絡・相談する」ことを契約書や入居時の説明で周知しましょう。
Q2. 設備故障の連絡が遅れて被害が拡大した場合は？
借主が故障を放置したことで修繕費が増大した場合、増加分は借主負担となる可能性があります。
「早期の報告義務」は双方にとって大切ですので、連絡体制を整え、入居者にも伝えておきましょう。
Q3. 大規模修繕やリノベーション時、入居中でも工事できる？
内容によりますが、水回り全交換や間取り変更など大規模な工事は、原則として空室時に行うのが安全です。どうしても入居中に行う場合は、入居者と充分に相談・合意の上、仮住まいの手配や工事日程の調整を行いましょう。
Q4. 共用部分で事故があった場合、貸主の責任は？
共用部分（庭、外構、敷地内通路など）で事故が起きた場合、管理義務を怠ったと認定されると貸主の賠償責任が問われることがあります。
日ごろから点検・修繕を怠らず、損害保険への加入も検討しておくと安心です。
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得意分野／特徴：戸建て・マンションのリノベーション、修繕、賃貸物件のメンテナンス、現地調査・提案からアフターフォローまで一貫対応
まとめ―賃貸経営の「不安ゼロ」へ！修繕・リノベのお悩みはMIRIXにご相談を
新宿区の戸建て賃貸は、立地の良さと物件の個性で入居希望者から注目を集める一方、大家さんには「修繕義務」や「設備管理」「リノベーション」の選択など、さまざまな悩みや不安がつきものです。
しかし、「どこまでが自分の責任なのか」「どう対応したらいいのか」というポイントを押さえることで、トラブルを未然に防ぎ、安心して賃貸経営を続けることができます。
契約書やガイドラインの確認、的確な判断、そして信頼できる専門業者との連携が、大家さんの強い味方です。
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