リースバックにおける修繕費の負担はどう決まる？売却前に押さえたい基礎知識と安心の進め方
「リースバックを利用すると、修繕費は誰が払うの？」「いざ契約した後に思わぬ出費があったらどうしよう…」と、不安や疑問を抱えていませんか？
リースバックは自宅を売却しつつ住み続けられる便利な方法ですが、修繕費や契約内容によっては思わぬトラブルになることも。この記事では、リースバックの修繕費負担の仕組み、節約方法、見積もりのポイント、税金控除の可能性、そしてメリット・注意点まで、初心者でも安心して理解できるよう丁寧に解説します。
「参考になった」「不安が解消された」と感じていただける内容をお届けしますので、リースバックを検討中の方はぜひ最後までお読みください。
リースバックとは？基本と仕組みをわかりやすく解説
リースバックの概要と仕組み
リースバックとは、自宅などの不動産を一度売却し、その後そのまま家賃を払って住み続けられる仕組みです。売却による資金調達が可能なのに、引っ越さずに済み、生活環境を変えたくない方や、まとまった現金が必要な方に選ばれています。
一般的な流れは次の通りです。
- 所有する不動産をリースバック業者に売却する
- 売却後は賃貸契約（リース契約）を結び、家主（借主）としてそのまま居住
- 家賃を支払いながら住み続ける。将来的に買い戻しが可能なケースも
「住み続けたいけれど、現金が必要」というご家庭にとって、大きなメリットを持つ制度です。
リースバックのメリット
リースバックの最大のメリットは、住宅を売却して資金調達をしながら、今まで通り住み続けられることです。他にも下記のようなメリットがあります。
- 資金調達が迅速にできる（住宅ローンの返済や老後資金の確保など）
- 引っ越し不要で生活環境を維持できる
- 将来的に買い戻しが可能な場合もある
- ローンが残っていても利用できるケースがある
ただし、リースバックは賃貸と同じく「オーナーが変わる」ため、注意点もあります。その一つが「修繕費の負担」です。
リースバックにおける修繕費の負担は誰？契約前に知っておくべきポイント
一般的な修繕費の負担ルール
リースバック後の修繕費の負担は、「賃貸借契約の内容」によって決まります。
一般的な賃貸住宅と同じく、持ち主（貸主：リースバック業者）が「建物の構造部分や主要設備の修繕」、入居者（借主：元の持ち主）が「日常的な小修繕や設備の消耗による交換」などを負担するのが大半です。
- 貸主（リースバック業者）が負担：建物の老朽化による外壁や屋根の大規模修繕、主要設備（給排水管・電気配線など）の故障
- 借主（元オーナー）が負担：壁紙の汚れ・破損、照明・水道パッキンの交換、日常の消耗品など
ただし、具体的な範囲や負担割合は契約内容によって異なります。修繕費をめぐるトラブルを防ぐためにも、「契約書で修繕費負担の範囲」を必ず確認しましょう。
ケース別：修繕費負担の具体例
- 建物の大規模修繕（屋根・外壁・基礎など）：原則としてリースバック業者（貸主）が対応
- 部屋の壁紙・床のキズ・日常の消耗：入居者（借主）が負担
- 設備の経年劣化による故障（給湯器・エアコン等）：契約により異なる。賃貸借契約書で確認必須
- 自然災害や不可抗力による損傷：保険の適用や貸主負担になることが多いが、要確認
「売却して住み続けると、自分で修繕費をすべて払うことになるのでは？」と不安になる方も多いですが、多くの場合は賃貸と同じルールが適用されます。しかし、特約や業者ごとの違いもあるので、細かく確認しましょう。
契約前チェックリスト：修繕費で損しないための確認項目
- 賃貸借契約書に「修繕費負担の範囲」が明記されているか
- エアコン・給湯器など設備の交換や修理負担がどちらか
- 経年劣化と入居者の過失の区別が明確になっているか
- 自然災害や火災時の負担について記載があるか
- 修繕時の見積り取り方や、業者指定の有無を確認
不明点や曖昧な部分は必ず契約前に質問し、書面で残しておくと安心です。
修繕費の節約方法と見積りのポイント
修繕費をなるべく抑えるコツ
リースバック後は「借主」の立場になるので、原状回復や日常の小修繕は自身の負担となる場合があります。費用を抑えるために、以下の点に注意しましょう。
- 日ごろから掃除やメンテナンスをして劣化を防ぐ
- 小さな修理は自分でできる範囲なら対応（道具や部品の交換など）
- 複数の修理業者から見積りを取り、価格を比較する
- 必要のない大規模修繕を避ける（借主負担を超える工事は断る）
- 修繕の内容によっては貸主（業者）に確認し、負担範囲を明確化
定期的な点検や、早めの修理対応も大きなトラブル・出費を未然に防ぐコツです。
修繕費の見積りを依頼する際の注意点
- トラブルを防ぐため、必ず複数の業者から見積りを取る
- 「どこまでの修理が必要か」「賃貸契約で負担すべき範囲か」を確認
- 工事内容や金額の内訳が分かる明細を必ず要求する
- 見積書は書面で保存し、不明点があれば質問
- 大きな工事の場合は、リースバック業者にも相談して承認を得る
事前確認を怠ると「負担範囲外の工事を自費で行ってしまった…」ということになりかねません。見積り段階から慎重に進めましょう。
修繕費の税金控除や資金調達のポイント
修繕費と税金控除の関係
リースバック後は「所有者」から「賃借人」の立場になるため、修繕費を経費として税金控除できるかは状況によります。
- 自宅として住む場合：基本的に修繕費は所得税の控除対象になりません
- 事業用として賃貸契約を結んでいる場合（店舗・事務所など）：必要経費として計上できる場合あり
ただし、税制や控除の条件は変更されることもあるため、具体的なケースでは税理士や専門家への相談が安心です。
リースバックによる資金調達のメリットと活用法
リースバック最大の魅力は、ご自宅を現金化してまとまった資金調達ができる点です。住宅ローンの返済、医療費や介護資金、子どもの学費、老後資金など、さまざまな用途に活用できます。
- 売却資金を住宅ローンの返済に充てて、毎月の負担を軽減
- 急な資金ニーズ（医療費・事業資金など）にも対応できる
- 老後や相続対策として現金化し、安心の生活設計
資金調達後も住み慣れた家にそのまま住み続けられるので、不安の少ない資金活用が可能です。
リースバックの契約時に失敗しないための注意点
トラブルの多いポイント
「思ったより高額な修繕費を請求された」「契約内容が曖昧で揉めた」といったトラブルを未然に防ぐために、以下の点にご注意ください。
- 契約書の内容（とくに修繕費負担や原状回復の範囲）を必ず確認
- 口約束や説明だけでなく、書面化・署名で証拠を残す
- 業者によって契約内容やサポート体制に差があるため、複数比較する
- 不明点や納得できない部分は、遠慮なく質問・再確認する
- 重要事項説明で十分な説明を受ける（省略や説明不足はリスク）
信頼できるリースバック業者を選ぶことも、安心・安全な契約につながります。
契約前に比較したい主な項目
- 売却価格と家賃（市場相場と比べて妥当か）
- 修繕費や管理費など、ランニングコストの明確さ
- 住み続けられる期間や更新条件
- 買い戻しオプションの有無と条件
- 途中解約や再売却時のペナルティ・条件
不安な点を少しでも残さないことが、後悔しないリースバックの第一歩です。
おすすめ業者・ランキング
- MIRIX（ミリックス）
対応エリア：東京都23区
得意分野／特徴：リースバック専門で豊富な実績。柔軟な契約条件や明確な修繕費負担の説明、資金調達のスピード対応が特徴。
まとめ：リースバックの修繕費を正しく理解し、安心して理想の資金調達を
リースバックは、「住み続けながら資金調達できる」という大きなメリットがある反面、修繕費負担や契約内容への理解が不十分だとトラブルや損失につながります。
本記事でご紹介したように、修繕費の負担は契約内容で大きく変わりますので、契約前に必ず細かく確認し、不安な点は納得いくまで業者に質問しましょう。日常の修繕費節約のコツや、見積りの取り方、税金控除の可能性についても押さえておくことで、後悔せずにリースバックを活用できます。
まずは信頼できる専門業者に相談し、自分に合ったプランを見つけてください。
MIRIX（ミリックス）では、経験豊富なプロが最適なリースバックプランや修繕費負担のご説明、安心の資金調達方法まで丁寧にサポートいたします。どうぞお気軽にご相談ください。あなたが理想の生活と安心を実現できるよう、全力でお手伝いいたします。
