事務所の原状回復費用を徹底解説！見積もりの見方や業者選びのコツもわかる完全ガイド
賃貸オフィスを退去するとき、「原状回復」という言葉に不安や疑問を感じていませんか？
「どれくらい費用がかかるの？」「見積もりはどうやって比べるの？」「トラブルにならないように進めたい」
そんな初心者の方のお悩みに寄り添い、この記事では事務所原状回復の基本から見積もりのポイント、失敗しないためのコツまで、わかりやすく丁寧に解説します。
この記事を読むことで、余計な出費や後悔を防ぎ、安心してオフィスを返却できるようになります。
そもそも事務所原状回復とは？基本をおさらい
原状回復とは何か？
事務所やオフィスの「原状回復」とは、退去時に入居時の状態に戻す修繕・復旧作業のことです。賃貸契約書には「原状回復義務」が記載されている場合が多く、破損や汚損した箇所を元通りにし、オフィスを貸主に返却します。
原状回復の基本的な意味や賃貸契約における義務について理解した上で、具体的な事務所原状回復の見積もり作成のポイントは事務所原状回復・見積もりの完全ガイドで確認できます。
原状回復が必要になるタイミング
原状回復は、オフィスの賃貸契約を解約し、退去するタイミングで発生します。退去時に、壁紙の張替えや床の補修、設備の撤去などが必要になることが一般的です。
なぜ原状回復が義務なのか
オフィスの賃貸物件は貸主が次のテナントにスムーズに貸し出せるよう、入居時の状態に戻して返却することが求められます。これが原状回復義務の理由です。
- 通常損耗（自然な経年劣化）は借主の負担ではないケースもありますが、契約内容によって異なります。
- 原状回復の範囲は契約書で明示されていることが多いので、入居前・退去時には必ず確認しましょう。
事務所原状回復の主な内容と工事項目
原状回復で必要になる主な作業とは？
オフィス原状回復でよく行われる工事を具体的にご紹介します。
- 内装解体・間仕切り撤去
- 壁紙（クロス）の張替え
- カーペットやタイルなど床材の張替え
- 照明器具やブラインドの取り外し・復旧
- 空調設備の復旧や撤去
- 配線・OAフロアの撤去・復旧
- ドアや窓、ガラスの修理・交換
- クリーニング（清掃）
どの工事が必要かは「入居時の状態」と「契約書の原状回復範囲」によって変わります。契約書をもとに貸主としっかり確認しましょう。
原状回復でよくある注意点
- オフィス改装やレイアウト変更をしていた場合は、その部分も元に戻す必要があります。
- 造作物（パーティション、棚、什器など）は撤去・廃棄が求められることが多いです。
- 天井や壁の穴、汚れ、傷も修繕対象になります。
原状回復費用の内訳と相場を知ろう
原状回復費用の内訳
費用は主に以下の項目から成り立っています。
- 内装解体・撤去費
- 廃材・産業廃棄物の処分費
- 床や壁、天井の補修・張替え工事費
- 電気・空調設備の復旧工事費
- クリーニング費
- 管理費・諸経費
オフィス原状回復費用の目安と相場
実際の費用感はオフィスの広さや立地、工事範囲によって大きく異なりますが、一般的な相場は以下のとおりです。
- 小規模オフィス（20～50㎡程度）…20万～70万円程度
- 中規模オフィス（50～100㎡程度）…50万～150万円程度
- 大規模オフィス（100㎡超）…100万円以上（内容によって大きく変動）
これらはあくまで目安です。実際は工事項目や物件の仕様（グレード）、立地、工法によっても変動します。
また「共用部」「専有部」それぞれで原状回復の範囲が変わることもあり、費用も変動します。
費用が高くなりやすいケースは？
- 大規模な内装工事や造作物が多い場合
- オフィス改装や設備増設をしていた場合（入居時から大きく変更しているケース）
- 長期入居で傷みが激しい場合
- 立地が特殊で作業に制約がある（上層階、専用エレベーターが使えない等）
原状回復見積もりの取り方とポイント
なぜ見積もり比較が大切なの？
原状回復工事の費用は「業者によって大きな差」が出ることが珍しくありません。
見積もり比較をせず、貸主が指定した業者や言い値のまま進めると、相場よりかなり高額になるリスクも…。
複数業者の見積もりを比較することで、適正価格かどうかが判断でき、費用削減やトラブル防止に役立ちます。
見積もりを依頼する前の準備
- 賃貸契約書を確認し、原状回復の範囲を明確にしておく
- オフィスの現状写真を撮影する（入居時・現在の状態両方）
- オフィスレイアウト図面を用意する
- 造作物や設備のリストアップ
見積もり依頼で確認すべきポイント
- 工事項目とその内容（どこを、どう直すのか）
- 単価や数量、合計金額が明記されているか
- 不要な工事や二重計上が含まれていないか
- 産業廃棄物の処分・運搬費、諸経費の明細
- 工期やスケジュール
- 保証内容やアフターサポート
不明点や疑問点は遠慮せず、業者に質問・説明を求めましょう。
見積もり比較のチェックリスト
- 同じ内容・条件で各社に依頼する（範囲や仕様が違うと比較できません）
- 明細がわかりやすいか・不明瞭な「一式」記載が多すぎないか
- 費用が高い項目・安い項目はなぜか説明を受ける
- 追加費用が発生しそうな箇所はないか、事前に確認
- 支払い条件やキャンセル規定も要チェック
失敗しない原状回復業者選びのコツ
良い業者・悪い業者の違いとは？
業者選びを間違えると、費用トラブルや工事不良、納期遅延といったリスクが高まります。安心して任せられる原状回復業者を選ぶコツを紹介します。
原状回復業者選びのポイント
- 過去にオフィス原状回復の実績が豊富か
- 見積もり・内訳が明瞭で、説明が丁寧か
- 現地調査にしっかり来てくれるか
- アフターフォローや保証があるか
- 口コミや評判、紹介実績が良いか
- 貸主・管理会社とのやりとりに慣れているか
- 過度な値引きや強引な営業がないか
こんな業者は注意！
- 「一式見積もり」で内訳が不明確な業者
- 追加費用やオプションを後から請求してくる業者
- 契約を急がせる、説明が曖昧な業者
- 保証やアフターサービス内容があいまいな業者
賃貸オフィス返却時の注意点とトラブル対策
貸主とのコミュニケーションが最重要
トラブルの多くは「貸主との認識違い」です。
契約書の「原状回復範囲」「工事仕様」「立会い」について、必ず貸主や管理会社と事前に確認・合意しておきましょう。
退去修繕費用でモメやすいポイント
- 「通常損耗」か「借主負担」かの認識違い
- 入居時記録（写真・チェックリスト）がない
- 貸主指定業者で相場より高い費用を請求される
- 工事の手直しを何度も要求される
- 敷金から過剰に修繕費用を差し引かれる
上記のようなトラブルを防ぐためにも、見積もり比較・事前合意・工事前後の写真記録は必須です。
敷金との関係性
多くのケースで敷金から退去修繕費用（原状回復費用）が差し引かれ、残額が返却されます。
敷金清算の際、工事内容や費用明細に納得できない場合は、内容説明や根拠資料の提示を求めることが大切です。
原状回復の進め方とスケジュール例
退去までの段取り
- 解約通知を貸主へ提出（通常3～6か月前）
- 貸主・管理会社と原状回復範囲を再確認
- 業者選定・現場調査・見積もり取得（2～3社）
- 見積もり比較・業者決定
- 工事日程調整・貸主の承認
- 原状回復工事の実施
- 貸主・管理会社による工事完了立会い
- 退去引渡し、敷金精算
スケジュール作成の注意点
- 繁忙期（3～4月、9～10月）は業者が混み合うため早めに手配しましょう
- 工事内容や規模によっては2週間～1か月以上かかることも
- 貸主や管理会社が立ち会うタイミングも調整が必要
原状回復でよくあるQ＆A
Q. 原状回復工事は必ず貸主指定の業者でないとダメ？
A. 契約書で指定されていなければ、借主が選んだ業者でOKな場合が多いです。費用比較や納得いく形で進めたいなら、指定以外の業者にも見積もりを依頼し、貸主と協議しましょう。
Q. どこまで直せばいい？「原状」の範囲が曖昧で不安です
A. 原状の範囲は契約書と入居時の写真記録が重要。通常損耗（経年劣化）は修繕対象外ですが、借主の過失や改造部分は対象です。不明点は契約書・管理会社・業者に確認しましょう。
Q. 追加費用が発生することは？
A. 工事中に発見された瑕疵や、見積もり外の工事が必要になった場合は追加費用がかかることも。事前に現地調査をしっかり行い、追加費用の発生条件を明記してもらいましょう。
Q. クリーニングだけで済む場合もある？
A. 極めて軽微な汚れや傷のみで、改装や造作が一切ない場合は、クリーニングのみで済むケースもあります。ただし、契約や入居時の状態によるので、必ず貸主と確認しましょう。
まとめ：安心して事務所原状回復を進めるために
事務所の原状回復は、退去時の大きな負担や不安のひとつです。
しかし、ポイントを押さえて準備・比較・業者選びを進めれば、納得のいく費用でスムーズにオフィス返却が可能です。
- 賃貸契約書をしっかり確認し、原状回復の範囲を明確にする
- 必ず複数の業者で見積もり比較をして、納得のいく内容を選ぶ
- 安心して任せられる実績ある原状回復業者を選び、トラブルを防ぐ
- 貸主とのコミュニケーションを大切にし、記録も残す
もし「どこから手を付けていいかわからない」「費用や業者選びが不安」と感じたら、実績豊富な専門業者に相談するのが一番の近道です。
弊社MIRIXは、事務所原状回復のプロフェッショナルとして、見積もりの取得から工事、貸主・管理会社との調整までトータルでサポートいたします。
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