店舗原状回復の見積もり完全ガイド｜適正価格の目安と失敗しない選び方

店舗原状回復の見積もり徹底解説｜費用相場・見積もりのポイント・安心して任せる方法まで

「貸店舗を退去することになったけれど、原状回復の見積もりってどれくらいかかるの？」「店舗の内装撤去やスケルトン工事、どこに頼んでいいのか分からず不安…」
このようなお悩みをお持ちではありませんか？
テナントの解約時、原状回復費用や修繕範囲、業者選びなど、疑問や心配が尽きないものです。
この記事では、店舗原状回復の見積もりの流れや費用相場、見積書チェックのポイント、信頼できる原状回復施工業者の選び方まで、初心者の方にも分かりやすく丁寧に解説します。
この記事を読むことで「納得のいく費用感で、トラブルなく店舗を引き渡す」ための実践的な知識を得られます。
あなたの不安や疑問が解消され、安心して次のステップへ進めるよう、具体例・チェックリストも交えてお伝えします。

店舗原状回復とは？基礎知識をわかりやすく解説

原状回復の定義と目的

店舗原状回復とは、テナントの賃貸契約終了時に、借りた当初の状態（または貸主と取り決めた状態）に戻して明け渡すことを指します。
主な目的は、次の入居者がすぐに使えるようにするため、貸主の資産価値を維持するためです。原状回復の範囲や内容は、「契約書」「解約通知書」「管理会社からの指示」などで明確に決まっていることが多いです。

居抜き物件・スケルトン物件の違い

店舗には大きく分けて「居抜き物件」と「スケルトン物件」があります。

• 居抜き物件：前入居者の内装や設備が残ったままの状態。次の借主へそのまま引き継ぐ場合、原状回復工事が最小限ですむことも。
• スケルトン物件：天井・床・壁・配管・配線全てを撤去し、コンクリートむき出し状態に戻すこと。原状回復費用が高額になる傾向。

どちらに該当するかで、原状回復見積もりや費用が大きく異なります。解約時には「どこまで戻す必要があるのか」契約内容の確認が必須です。

原状回復で必要になる主な工事・作業内容

一般的な店舗原状回復で発生する項目は以下の通りです。

• 内装撤去（壁・床・天井のクロスやタイル、造作物の除去）
• 電気・空調・給排水設備の撤去や補修
• 照明器具や什器、看板などの撤去
• スケルトン工事（一切の内装を除去してコンクリート現しに戻す）
• 外部サイン（看板）や外装の補修
• 解約時の清掃・ゴミ処分

居抜き物件の場合はこれらの一部、スケルトン物件ではほぼ全てが必要になるケースが多いです。

店舗原状回復見積もりの流れと注意点

見積もり依頼から工事完了までのステップ

店舗原状回復の一般的な流れは次の通りです。

• 契約書・管理会社との打ち合わせで「原状回復範囲」を明確化
• 信頼できる原状回復施工業者を探し、複数社に見積もりを依頼
• 現地調査（現場立会い）で必要な工事項目を確認
• 詳細な見積書の提出・内容説明
• 見積もり内容・金額に納得して発注
• 工事実施（内装撤去・設備撤去・清掃等）
• 完了立会い・貸主による検査・引き渡し

見積もり時に準備・確認しておくこと

• 賃貸借契約書（原状回復の範囲や条件が記載されています）
• 店舗の図面・施工当初の写真（あれば）
• 解約通知書や管理会社からの指示書
• 現地のカギ・セキュリティ情報
• テナント退去希望日や工期の希望

これらを用意しておくと、業者とのやりとりがスムーズです。

見積もり依頼で失敗しない3つのポイント

• 必ず現地調査を依頼する（電話やメールだけの概算見積もりではトラブルの元）
• 原状回復範囲・貸主や管理会社の要望を確実に伝える
• 複数業者に相見積もりを取る（見積もり内容と料金を比較検討）

現地調査を省略すると、後から追加請求されたり、工事内容が食い違うリスクがあります。必ず現地調査と詳細説明を受けましょう。

店舗原状回復費用の相場と費用内訳

店舗原状回復費用の目安

店舗原状回復にかかる費用（原状回復コスト）は、店舗の広さ・形状・設備・工事内容で大きく変わります。
あくまで参考相場ですが、以下を目安にしてください（2024年時点・首都圏の例）。

• 居抜き物件修繕相場：1坪あたり2万円～4万円
• スケルトン工事見積：1坪あたり4万円～10万円
• 内装撤去料金：1坪あたり2万円～4万円（造作が少ない場合）

例えば20坪（約66㎡）の店舗で、内装撤去だけなら40万円～80万円程度、完全なスケルトン返却の場合は80万円～200万円超となることもあります。

費用に影響する主な要素

• 店舗の広さ・形状（坪数が多いほど高額）
• 内装・設備のグレードや造作の多さ
• 電気・水道・空調など設備系の撤去や移設工事の有無
• 建物の階数・エレベーターの有無（搬出コストに影響）
• 立地条件（都市部・郊外・駐車場の有無など）
• 原状回復範囲（居抜きかスケルトンか）
• 廃材処分費・特殊ごみの量

「安い業者に頼んだら後から高額な追加請求が…」というトラブルを防ぐためにも、見積もり時に上記の要素でしっかり打ち合わせすることが重要です。

原状回復見積もり例（内訳サンプル付き）

以下は、20坪のスケルトン返却を想定した原状回復見積もり例です。

• 養生費用　30,000円
• 内装撤去工事　200,000円
• 設備撤去工事（空調・電気）　120,000円
• 給排水撤去工事　60,000円
• 解体廃材処分費　80,000円
• クリーニング清掃費　20,000円
• 雑費・管理費　20,000円

合計：約53万円（税別）

見積書には、上記のような明細が細かく記載されているかをしっかりチェックしましょう。

原状回復見積もりを依頼する際の注意点・チェックリスト

見積書を受け取ったら必ず確認したいポイント

• 「原状回復工事の範囲」が契約書と一致しているか
• 工事項目・数量・単価が細かく明記されているか
• 「一式」表記が多すぎないか（詳細不明な場合は質問）
• 材料費・人件費・処分費などが明確か
• 追加費用が発生する可能性や条件は記載されているか
• 工事期間・スケジュールが明示されているか
• 支払い条件（着手金・残金・キャンセル料など）
• 保証・アフターサービスの有無

明細が不明瞭な見積書は後からトラブルの元です。納得できるまで説明してもらいましょう。

複数社の見積もりを比較する際のポイント

• 総額だけでなく、「工事項目・内容の違い」を比較
• 極端に安い場合は「省略されている工事」や「後から追加」のリスクも
• 原状回復施工業者の実績・口コミも参考に
• アフターフォローや保証内容も確認

安さだけで決めず、「信頼できる業者か・工事内容が適切か」を判断基準にしましょう。

貸主（大家）・管理会社とのやり取りで注意したいこと

• 「どこまで原状回復すればよいか」を必ず事前に確認
• 管理会社指定の施工業者がある場合はその旨を伝える
• 居抜き譲渡や内装の一部残置を相談できる場合も（交渉余地あり）
• 工事後の引き渡しチェック・立会い日程を事前にすり合わせ

契約書の曖昧な表現や「特約事項」にも注意。疑問点は必ず貸主・管理会社・施工業者に確認しましょう。

原状回復業者の選び方と依頼時のコツ

信頼できる原状回復施工業者を選ぶポイント

• 店舗原状回復・テナント退去修繕の豊富な実績があるか
• 見積書が明瞭で説明が丁寧か（質問にも親身に対応）
• 現地調査・提案力がしっかりしているか
• 工期・スケジュール管理が明確
• 保証やアフターフォロー体制が整っているか
• 口コミや評判、事例写真が掲載されているか

原状回復は「安いだけ」の業者より、「スピーディー・丁寧・誠実」な対応をしてくれる会社を選ぶのが安心です。

業者選定時のチェックリスト

• 見積もり・現地調査は無料か？
• 追加費用が発生する場合の説明は明確か？
• 相談時のレスポンスは早く丁寧か？
• 解約時修繕費のトラブル対策・相談実績はあるか？
• 貸店舗原状回復・内装撤去料金の実績が多いか？

依頼～工事完了までの流れ

• 無料相談・現地調査の申し込み
• 詳細なヒアリング・契約内容の確認
• 見積書提案（複数パターンの比較も可能）
• 工事内容・スケジュールのすり合わせ
• 工事実施・進捗報告
• 引き渡し・アフターフォロー

「まず相談だけ」「予算だけ聞きたい」もOKです。信頼できる業者なら丁寧に応じてくれます。

ケース別の原状回復：居抜き・スケルトン・特殊パターン

居抜き物件の修繕相場と注意点

居抜き物件の場合、次の入居者が決まっていると内装や設備をそのまま譲渡できるケースがあります。
この場合、撤去費用が抑えられたり、逆に譲渡料が入る場合も。
ただし、貸主が「原状回復前提」で契約していると、やはり撤去が必要になるので、必ず事前確認・書面での合意が必要です。

• 修繕範囲が狭く、トータル費用を抑えやすい
• 設備・内装譲渡時の責任分界点を明確にする
• 次の入居者が現れない場合は通常通りの原状回復が必要になるリスクも

スケルトン工事の見積・ポイント

スケルトン返却は「最もコストがかかる」原状回復パターンです。
壁・床・天井全ての内装を除去し、配管・配線も撤去、設備も撤去または封鎖します。
見積もりでは「撤去範囲」や「残すべき設備（区分所有の場合など）」を正確に把握することが重要です。

• 内装・設備・配線の撤去範囲を確実に確認
• 建物共有部分との境界・原状回復範囲でトラブルにならないよう注意
• 廃材処分費・搬出経路・近隣対策なども見積もりに含める

飲食店舗・美容室・クリニック等の特殊原状回復

業種ごとに原状回復の難易度や費用感は異なります。
特に飲食店（グリストラップ・ダクト・排気設備の撤去）、美容室（給排水・ガス設備の撤去）、クリニック（特殊医療機器・配管の撤去）などは、専門知識や経験が必要です。
見積もり時に「業種ごとの実績がある業者」を選び、細かく相談しましょう。

費用を抑えるコツと原状回復でよくあるトラブル事例

原状回復コストを抑えるためにできること

• 早めに退去（解約）準備を始め、十分な業者選定期間を確保
• 不要な造作・什器・設備は、自分で譲渡・売却できないか検討
• 複数業者に相見積もりを取り、適正価格を比較
• 貸主に「残置物の一部残し」や「居抜き譲渡」交渉も検討
• 自分でできる部分の清掃・簡易撤去（ただし安全第一で！）

焦って一社だけに依頼したり、見積もり内容をよく確認しないと、高額請求や不要な工事が発生しやすくなります。

よくあるトラブルとその対策

• 「後から追加費用を請求された」
  →現地調査・明細見積もり・事前説明を徹底。
• 「貸主との認識違いで再工事に」
  →契約書と貸主指示書を確認、都度書面で合意。
• 「原状回復が不十分で敷金が返らない」
  →工事完了時の写真・証明書類をしっかり受領。
• 「業者の対応が悪く工期遅延」
  →実績・口コミを確認、進捗管理を業者に依頼。

「なんとなく大丈夫だろう」と思わず、不明点や疑問は必ず早めに確認しましょう。

まとめ｜店舗原状回復で安心・納得の見積もりを得るために

店舗原状回復は、費用も手間もかかる大きなイベントです。
ですが、正しい知識を持ち、信頼できる業者としっかり打ち合わせすれば、想定外の高額請求やトラブルを防げます。
まずは契約内容をよく読み、必要な修繕範囲・スケルトン工事の有無を明確にしましょう。
そして、複数の原状回復施工業者から相見積もりを取り、納得いくまで比較検討してください。
店舗の原状回復見積もりや修繕工事で少しでもご不安・ご質問があれば、弊社MIRIXへお気軽にご相談ください。
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不安なことはそのままにせず、まずは専門家にご相談を。安心して次のステージへ進みましょう！