店舗の原状回復で失敗しないために～費用を抑えてトラブルを防ぐコツと安心できる業者の選び方
「そろそろ店舗を退去する予定だけど、原状回復って何をすればいいの？」「思った以上に費用がかかると聞いて不安…」「信頼できる業者はどうやって選ぶの？」このような疑問や不安を抱えている方は多いのではないでしょうか。
本記事では、店舗の原状回復とは何かという基礎から、費用を安く抑えるための実践的なポイント、よくあるトラブルの回避策、安心して任せられる優良業者の見極め方まで、初心者の方にもわかりやすく解説しています。
この記事を読めば、余計な出費やトラブルを未然に防ぎ、納得して原状回復工事を進めるための知識が身につきます。ぜひ最後までご覧ください。
店舗原状回復とは？～基本知識と必要な作業を知ろう
原状回復とは何か？なぜ必要なのか？
店舗原状回復とは、賃貸していた店舗スペースを、契約当初の状態に戻して返却することを指します。これは賃貸借契約書にほぼ必ず記載されている義務であり、店舗の退去時には避けて通れません。
原状回復の目的は、次のテナントが問題なく入居できるようにするためであり、また貸主側の資産価値を維持するためでもあります。
主な原状回復工事の内容
店舗の原状回復で必要になる主な作業は以下の通りです。
- 造作・内装の撤去（スケルトン工事）
- 壁・床・天井の補修、塗装
- 照明器具や空調設備の撤去/修理
- クリーニング（通常清掃だけでなく、業務用の退去時クリーニング）
- 配管・電気・ガスなどの設備の原状回復
- 看板やサインの撤去、外装の修繕
ただし、どこまでの作業が必要かは「契約内容」によって異なります。しっかり契約書を見直し、曖昧な点は貸主や管理会社に確認しましょう。
スケルトン工事とは？内装リノベーションとの違いも解説
原状回復工事でよく出てくるのが「スケルトン工事」という言葉です。
スケルトン工事とは、内装や設備をすべて撤去し、コンクリートなどの「むきだし」の状態に戻すことです。多くの店舗契約でスケルトン返却が求められています（契約内容により異なります）。
一方、「内装リノベーション」は店舗を一新して価値を高める工事で、原状回復とは目的も内容も異なります。
店舗原状回復費用の相場と費用を左右するポイント
店舗原状回復の費用相場は？
店舗の原状回復費用は、
- 店舗の広さ（坪数）
- 原状回復の範囲（部分的か全面的か、スケルトンか居抜きか）
- 立地やビルの仕様
- 設備や内装のグレード
などによって大きく異なります。
一般的には1坪あたり3万円～10万円が目安ですが、内装が凝っていたり大規模な解体工事が必要な場合は、これ以上かかるケースも少なくありません。
費用に大きく影響するポイント
- スケルトン工事か居抜き返却か：スケルトンは工事範囲が広く、費用も高額になりがちです。
- 解体工事の難易度：設備の種類や撤去の難しさにより、解体費用が変わります。
- 退去時クリーニングのレベル：飲食店などは念入りなクリーニングが要求され、費用が増加する傾向があります。
- 原状回復費用の負担の範囲：「特約」で入居者が通常以上の範囲を負担する契約もあるため注意。
追加費用が発生しやすいケース
以下のような場合は、見積もり以外に追加料金が発生しやすいので要注意です。
- 工事範囲が途中で変更になった
- 見積もりに含まれていない工事が必要になった
- 退去時に損傷や汚れが予想以上に見つかった
- 解体工事後の廃棄物処理費用が嵩んだ
原状回復費用を安く抑えるための具体的なポイント
1. 必要な工事範囲を正確に把握する（契約書の徹底確認）
原状回復で大きな出費を防ぐ第一歩は、契約書をよく読むことです。
どこまで原状回復義務があるのか、スケルトン返却なのか、どこまで借主負担か、を明確にしましょう。
不明点は早めに貸主・管理会社に質問することで、不要な工事や過剰な請求を避けることができます。
2. 相見積もりを必ずとる
1社だけの見積もりでは、費用が適正かどうか判断できません。
最低でも2～3社の原状回復業者から相見積もりをとることで、費用の比較ができるだけでなく、工事内容の妥当性も見えてきます。
3. 必要に応じて部分的な内装リノベーションも検討
契約によっては、すべての内装を撤去する必要がなく、部分的な補修やクリーニングのみでOKな場合もあります。
「ここは残してもいい」「この設備は貸主にとってメリットがある」など交渉の余地があれば、原状回復費用を大幅にカットできる可能性があります。
4. 解体工事・廃棄物処理費用をチェック
解体工事では、撤去した内装材や設備の「廃棄物処理」費用が高額になることも。
見積もりに「廃棄物処分費」が含まれているか、適正な処理がされているか（不法投棄の心配がないか）も確認しましょう。
5. 原状回復トラブルを防ぐためのチェックリスト
- 口頭指示ではなく、必ず書面（メールや議事録）で残す
- ビフォーアフターの写真をしっかり撮影して記録する
- 工事完了後に貸主・管理会社立ち合いで確認する
6. 退去時クリーニングの内容を把握する
「クリーニング」と一口に言っても、通常の清掃と業務用の退去時クリーニングでは内容も費用も異なります。
業者にどこまでの清掃をしてもらえるか、重点的に清掃が必要な場所（厨房・トイレ・換気扇等）はどこか、事前に確認しましょう。
よくある店舗原状回復トラブルとその回避・対策法
1. 費用のトラブル
「こんなに高額だとは思わなかった」「追加費用を突然請求された」など、費用面でのトラブルが非常に多いです。
- 必ず複数社から見積もりをとる
- 追加費用が発生するケースを事前に確認
- 契約書通りの工事内容かどうかをチェック
2. 工事内容・範囲の認識違い
「ここまで直さなきゃいけないと思わなかった」というトラブルも頻発します。
契約書に記載されていない部分については、安易に工事を進めず必ず貸主に確認しましょう。
また、工事範囲を明記した書面を残しておくことが重要です。
3. 工事の品質トラブル
安さだけで選んだ業者が、雑な工事をしてしまった…という失敗例もあります。
「安かろう悪かろう」のリスクも考慮し、過去の実績や口コミ、アフターサービスの有無を重視しましょう。
4. 解体工事による近隣トラブル
解体工事は騒音や粉じん、搬出車両の出入りなどが発生し、同じビルや周辺住民からクレームになることも。
近隣対策・安全管理のしっかりした業者を選び、事前に周囲へ告知するなどの配慮も重要です。
5. 契約解除～退去までのスケジュール遅延
退去日までに工事が終わらなかった場合、賃料が余計に発生することも。
契約解除・退去の手続きも含めてスケジュール管理を徹底しましょう。
優良な店舗原状回復業者の選び方
1. 業者選定の基本ポイント
- 店舗原状回復・解体工事の専門業者か？
業務用店舗に強い実績があるかチェックしましょう。 - 明確な見積もりと説明があるか？
作業範囲・追加料金・スケジュールなどが明記されているか。 - 契約解除サポート・退去手続きのアドバイスも可能か？
工事だけでなく、面倒な手続きもサポートしてくれる業者がおすすめです。 - 口コミや評判が良いか？
ネットの口コミ・施工事例・紹介実績も参考に。 - 相談時の対応が丁寧か？
2. 内装リノベーションも相談できるか
場合によっては、原状回復工事と同時に内装リノベーションの相談も可能な業者が便利です。
「原状回復＋部分的なリニューアル」で貸主側と交渉できるケースもあるため、幅広い提案力のある業者を選ぶと良いでしょう。
3. 優良業者かどうか見抜くためのチェックリスト
- 店舗原状回復や解体工事の専門実績が豊富
- 現地調査・見積もりが無料
- 見積もり内容が詳細で、追加費用の説明も明確
- 工事後のアフターフォローやトラブル対応がしっかりしている
- 契約解除や退去手続きもサポートしてくれる
- 担当者のレスポンスが早く、相談しやすい
店舗原状回復の流れと事前準備のポイント
1. まずは契約書をチェック
原状回復に関する条項、特約（スケルトン返却など）の有無、原状回復費用の負担範囲を確認します。
2. 貸主・管理会社と条件のすり合わせ
工事範囲や立ち合いの有無、設備の残置可否など、トラブル回避のためにも必ず事前相談を行いましょう。
3. 業者の現地調査～複数社から見積もり取得
業者には必ず現地調査をしてもらい、口頭だけでなく書面で見積もりと工事内容を確認します。
4. 工事内容・スケジュール・費用の最終確認
- 作業範囲
- 工事期間・退去スケジュール
- クリーニングや解体工事の詳細
- 追加費用が発生する条件
を最終的に確認し、納得して契約しましょう。
5. 工事実施・完了確認・退去手続き
工事中は適宜進捗を確認し、完了後は貸主・管理会社立ち合いで最終チェック。
問題がなければ退去手続きに進みます。
余裕をもったスケジュール調整が、追加賃料やトラブル回避につながります。
まとめ：安心して店舗原状回復を進めるために
店舗原状回復は費用も手間もかかる一大イベントですが、事前準備と正しい知識、そして信頼できる業者選びで、無駄な出費やトラブルはしっかり防げます。
わからないことや不安なことは、一人で悩まず専門家に相談するのが一番早い解決への近道です。
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