原状回復・現状回復で失敗しない！専門業者が教える賃貸退去時の安心ガイドと費用のすべて
「賃貸物件を退去するとき、原状回復って何をすればいいの？」「敷金はちゃんと返ってくるの？」「ハウスクリーニングや修繕費用はどこまで自分でやればいいの？」
こうした疑問や不安をお持ちの方は多いのではないでしょうか。専門知識がないまま退去手続きを進めてしまうと、思わぬトラブルや余計な費用負担が発生してしまうこともあります。
本記事では、原状回復・現状回復の基礎知識から、敷金返還や修繕費用、ハウスクリーニングにまつわるポイントまで、初心者の方にも分かりやすく解説します。これを読むことで、不安を解消し、納得して安心して退去に臨める知識が身につきます。
原状回復（現状回復）とは？基礎知識と誤解の多いポイント
原状回復の意味と「現状回復」との違い
賃貸契約でよく見かける「原状回復（げんじょうかいふく）」という言葉。「現状回復」と書かれることもありますが、正しくは「原状回復」です。
原状回復とは、入居時の状態にできる限り戻すことを指します。しかし、「まったく手をつけていない新品のような状態に戻す」という意味ではありません。
国土交通省のガイドラインによると、通常の生活で発生する「経年劣化」や「通常損耗」は借主が原状回復する義務はないとされています。逆に、故意・過失や特別な使い方による損傷・汚れは借主の負担となりやすいです。
原状回復とリノベーションの違い
原状回復は「元通りに戻す」ことが目的ですが、リノベーションは「価値を高める」ことが目的です。
例えば、壁紙を新しいデザインに変えたり、キッチンを現代的なものに交換したりするのはリノベーション。退去時の原状回復で借主にリノベーション費用が請求されることはありません。
原状回復の範囲の具体例
- 通常の生活によるクロス・床の色あせや日焼け…借主負担なし
- 家具の設置による床のへこみ…借主負担なし（通常使用の場合）
- タバコのヤニ汚れ・臭い…借主負担になることが多い
- ペットによる傷・臭い…借主負担
- 釘やネジ穴（過度なもの）…借主負担
- 水回りのカビやシミ（掃除不足によるもの）…借主負担
原状回復でよくある誤解
- 「すべてを新品に戻さなければいけない」→通常の経年劣化は借主負担なし
- 「退去時は必ずハウスクリーニング業者を入れるべき」→契約内容次第。自分で掃除してOKの場合も
- 「敷金は必ず全額返ってくる」→原状回復費用が差し引かれる場合あり
賃貸退去時の原状回復でトラブルになりやすいポイント
1. 原状回復費用の請求範囲が不明確
実際にトラブルで多いのが、原状回復費用の内訳や範囲がはっきりせず、「高額な修繕費用を請求された」「納得できない項目があった」というケースです。国土交通省のガイドラインでは、「借主が通常の生活で生じた損耗や劣化」の費用負担は認められていません。
2. 敷金返還トラブル
敷金とは、入居時に大家さんや管理会社に預けておく「保証金」ですが、原状回復費用などを差し引いた残額が返還される仕組みです。トラブルになるのは、敷金の精算が不透明、納得できない高額の差引きなど。
3. ハウスクリーニング費用の請求
退去時のハウスクリーニング費用については契約書の内容が重要です。「借主負担」と明記されていれば支払い義務が生じますが、記載がない場合は大家側が負担するのが原則です。
4. 修繕費用の負担範囲
- 小さな傷や穴、軽い汚れなど→経年劣化・通常損耗＝大家負担
- タバコのヤニやペットによる傷、過度な汚れ→借主負担
- 自分で直したい場合も、原状回復基準に合わない補修は認められないことがある
5. 退去立ち合い時のチェック不足
退去時の立会いで不備や見落としがあると、後から不当な費用請求が発生することも。チェックリストを使い、担当者と一緒に部屋中をしっかり確認しましょう。
専門業者が解説！原状回復・賃貸退去の流れとチェックリスト
1. 退去通知とスケジュール調整
退去が決まったら、契約書に沿って「退去の旨」を管理会社または大家さんに伝えます（多くは1か月前までに通知）。
通知から退去日までに、荷物の整理・運び出し、掃除などを計画的に進めましょう。
2. 室内の清掃・ハウスクリーニング
契約書で「ハウスクリーニングは借主負担」と明記されている場合は、業者手配が必要です。特に明記がなければ、自分で丁寧に清掃してOKなことが多いです。
- 台所・浴室・トイレなどの水回りを丁寧に清掃
- 窓・サッシ・ベランダの拭き掃除
- エアコンフィルターの清掃
- 壁の軽い汚れ落とし
- 床の掃除機がけ・拭き掃除
ただし、過度な汚れやカビ、しつこい臭いがある場合はプロの業者に依頼しましょう。
3. 修繕が必要な場合の対応
壁や床の大きな傷、タバコやペットによるシミ・臭いなど、明らかに借主負担になりそうな損傷がある場合は、事前に管理会社に報告し、修繕方法を相談しましょう。
自己判断でDIY修理すると、逆に費用が膨らむこともあるので注意が必要です。
4. 退去立ち合い・原状回復の確認
退去時には管理会社や大家さんの担当者と一緒に室内を確認します。
立会いチェックリスト例：
- 壁紙や床に目立つ汚れ・傷・穴がないか
- 設備（エアコン・照明・コンロなど）が正常に動くか
- 水漏れ・カビなどのトラブル箇所がないか
- 備え付けの家具・設備の破損がないか
- ゴミや私物が残っていないか
写真を撮って証拠を残しておくと、後々のトラブル防止になります。
5. 敷金精算・原状回復費用の説明
立会い後、数日～数週間で敷金の精算書が届きます。原状回復や修繕、ハウスクリーニングなどの費用が差し引かれた金額が振り込まれます。
費用明細に疑問があれば、必ず内訳や根拠を確認しましょう。納得できない場合は、国民生活センターや消費生活センターに相談することもできます。
原状回復・現状回復の費用相場と負担のポイント
1. 原状回復の主な費用項目
- 壁紙（クロス）の張替え費用
- フローリングや畳の修繕・張替え
- 浴室やトイレの特殊清掃
- キッチン・レンジフードのクリーニング
- エアコン内部洗浄
- ハウスクリーニング一式
2. ハウスクリーニング費用の相場
- 1K・1R：約1～2万円
- 1LDK・2DK：約2～3万円
- 2LDK～3LDK：約3～5万円
※契約で借主負担の場合。汚れ具合や地域、オプション作業の有無で変動します。
3. 修繕・補修費用の目安（借主負担分）
- クロス（壁紙）張替え：1㎡あたり1,000～1,500円
- 床の傷・補修：1か所5,000～15,000円
- タバコのヤニ除去：壁・天井全面で2～5万円
- ペット由来の臭い・傷：ケースによって数万円～10万円以上
4. 敷金返還額に影響するポイント
- 原状回復・修繕・ハウスクリーニングの費用が多いほど返還額は減る
- 契約書で特約がある場合はその内容が優先
- ガイドラインを逸脱した請求は拒否できる
5. 高額請求を防ぐためにできること
- 退去前に入居時の写真や書類を確認する
- 立会い時に現状をしっかり記録する
- 契約書やガイドラインを読んで交渉する
- 見積もりや請求書の明細をもらう
- 納得できない場合は専門業者や消費者センターに相談
初心者でも安心！原状回復・賃貸退去の準備と注意点
賃貸退去前にやるべき準備
- 契約書の「原状回復」「ハウスクリーニング」「特約」条項を確認する
- 入居時・現在の写真を見比べておく
- 退去通知は早めに出す（1か月前が一般的）
- ゴミ・不要品の処分を計画的に進める
- 簡単な掃除・修繕は自分で行う
退去日直前～当日のチェックリスト
- 全室の掃除（特に水回り・キッチン）
- 家財・私物の撤去、ゴミの処分
- カーテン・照明など付属備品の有無確認
- 設備の動作チェック
- 立会い用にスマホカメラを用意
- 修繕・補修が必要な箇所は事前に申告
ハウスクリーニングの注意点
- 「ハウスクリーニング代は入居者負担」と契約書にあるか必ず確認
- 自分で掃除する場合も、見落とし箇所がないよう注意
- 市販の洗剤・道具で落ちない汚れは無理せず専門業者に依頼
- クリーニング前後の状態を写真で記録
修繕費用で注意すべきポイント
- 壁紙・床・設備の破損や過度な汚れは借主負担になることが多い
- DIY修理は場合によっては認められないことも
- 見積もりを事前にとり、納得してから対応
- 不明な点は管理会社・専門業者に相談
敷金返還でありがちなトラブルと対策
- 敷金から過剰な原状回復費用が引かれている→明細・根拠を確認
- 納得できない場合はガイドラインを根拠に交渉
- 返還額が妥当か不安な場合は第三者（専門業者や消費者センター）に相談
実例から学ぶ！原状回復・現状回復で失敗しないコツとプロのアドバイス
実録：高額な原状回復費用を請求されたAさんのケース
Aさんは1LDKマンションを4年間賃貸し、退去時に壁紙・床・水回りのクリーニングで10万円以上を請求され納得できず相談。
入居時写真と国土交通省のガイドラインを根拠に交渉し、「経年劣化分は大家負担」となり、最終的には半額以下に減額できました。
【ポイント】請求内容は必ず明細・根拠を確認！
- 「どこに」「なぜ」「いくら」かかっているのかを説明してもらう
- ガイドラインや契約書と照らし合わせる
- 納得できない場合は、消費者センターや専門業者への相談も検討
初心者がプロに頼るメリット
- 適正価格で高品質なハウスクリーニングや修繕ができる
- 契約・法的な疑問点も相談できる
- トラブル発生時の交渉サポートが受けられる
- 時間や手間を大幅に削減できる
プロが教える！原状回復・修繕・クリーニング業者選びのチェックリスト
- 口コミ・実績・対応力を確認
- 見積もり内容が明確かどうか
- 作業内容・範囲・追加費用の有無を事前に明示
- 万一の損傷補償やアフターフォロー体制があるか
- 契約・領収書をしっかり発行してもらう
まとめ：原状回復・賃貸退去は正しい知識と準備で安心！
いかがでしたか？
賃貸の退去や原状回復は、事前の知識さえ持っていれば決して怖いものではありません。
大切なのは「契約内容を確認し、自分でできることを丁寧に行い、必要に応じて専門業者に相談すること」です。
不安や疑問がある場合は、無理をせず、プロの力を借りながら安全・スムーズに理想の退去・原状回復を実現しましょう。
弊社MIRIXでは、原状回復・賃貸退去・敷金返還・修繕費用・ハウスクリーニングまでトータルでサポートしています。「どこまで自分でやればいいの？」「費用が心配…」「トラブルが起きそうで不安」など、どんな小さなことでもお気軽にご相談ください。
安心して理想の新生活をスタートできるよう、MIRIXが全力でサポートいたします。
