失敗しない店舗原状回復！優良業者の選び方と費用相場・注意点を徹底解説

店舗原状回復で後悔しないために！信頼できる業者選び・費用・手順・トラブル回避のポイントを網羅解説

店舗の退去や移転、閉店を考えている方にとって、「原状回復」は避けて通れない大きなテーマです。
「原状回復って何をすればいいの？」「費用がどれくらいかかるのか不安」「業者選びで失敗したくない」、そんな疑問や不安をお持ちではないでしょうか。
店舗原状回復には、賃貸契約上のルールや費用トラブル、悪徳業者への注意など、事前に知っておきたいポイントがたくさんあります。
この記事では、原状回復の基礎から優良業者の選び方、相場や具体的な手順、トラブル事例と対策まで、初心者にも分かりやすく徹底解説します。
読後には「不安が解消された」「これで準備できる」と感じていただけるよう、漏れなく丁寧にご案内しますので、ぜひ最後までご覧ください。

店舗原状回復とは？基礎知識と押さえておきたいポイント

原状回復の意味と必要性

「原状回復」とは、店舗などの賃貸物件を退去する際に、借りる前の状態（原状）に戻すことを指します。
物件の貸主（オーナー）と借主（テナント）との賃貸借契約に基づく義務であり、主に以下のようなケースで必要となります。

• 契約満了や途中解約による店舗退去・閉店
• 移転や業態変更に伴う明け渡し
• 賃貸オフィスの原状回復
• 飲食店や美容室など特殊業態の退去

原状回復をきちんと行わないと、「敷金が返還されない」「追加費用を請求される」「トラブルが長引く」といったリスクが発生します。
そのため、店舗原状回復はきちんとした手順で進めることがとても重要です。

店舗原状回復とオフィス・一般住宅の違い

原状回復は、オフィスや住居にも共通する手続きですが、店舗原状回復には特有の注意点が多いのが特徴です。

• 造作（内装）の撤去や特殊設備の解体が必要な場合が多い（例：厨房、カウンター、間仕切り壁など）
• スケルトン返却（コンクリートむき出しの状態）が求められることもある
• 建物共有部への配慮やテナント会ルールに従う必要がある

飲食店原状回復の場合、グリストラップやダクト、エアコンなどの特殊設備の撤去や清掃も含まれるため、作業範囲が広くなりがちです。

原状回復はいつ・どのように始めるべき？

原状回復は、退去日の1〜2か月前から余裕を持って準備を始めるのが理想です。
理由は、見積もりやオーナーとの相談、工事日程の調整、施工後の立ち会いなど、意外と調整することが多いからです。

• まずは賃貸契約書を確認し、原状回復の内容や範囲を把握
• オーナーに退去の意思を伝え、原状回復の具体的指示をもらう
• 原状回復業者への見積もり依頼・比較

後で慌てたり、工期が足りずトラブルになるのを防ぐためにも、早め早めの行動が大切です。

原状回復の一般的な流れとチェックリスト

原状回復の主な手順

店舗の原状回復は、大きく以下の流れで進みます。

1. 契約書（賃貸借契約書・内装工事契約書）の確認
2. オーナーや管理会社との打ち合わせ（原状回復範囲・仕様の確認、工事の承認）
3. 原状回復業者への見積もり依頼・業者選定
4. 解体・撤去・修繕など工事の実施
5. オーナー（管理会社）立ち会いによる完了検査・引き渡し
6. 敷金の精算・返還

店舗原状回復の具体的作業内容例

店舗で求められる原状回復の具体的内容は、業種や物件状態によって異なりますが、代表的な作業を挙げます。

• 内装解体（間仕切り壁、天井、床、造作カウンターなどの撤去）
• 電気・ガス・水道などの配線・配管撤去・整備
• 厨房設備やダクト、グリストラップの撤去・清掃（飲食店原状回復の場合）
• 床材（タイルカーペット・フローリングなど）の剥がし・復旧
• エアコン、換気扇など空調設備の取り外し・埋め戻し
• 壁紙・クロス・塗装の補修
• 照明器具・看板・サインの撤去
• 汚れや傷などの美装クリーニング

これらの作業範囲は、契約で「スケルトン返却」「現状回復」「一部撤去」など異なりますので、必ず事前に契約内容を確認し、オーナーと合意の上で進めましょう。

原状回復チェックリスト（事前準備編）

• 賃貸契約書を用意し、どこまで戻す必要があるか確認
• オーナー・管理会社への連絡と現場立ち会い日程調整
• 設備・造作をリストアップし、撤去・残置の希望を伝える
• 業者への見積もり依頼（複数社に出すと安心）
• 作業範囲・工期・費用の詳細確認と書面による合意
• 工事中の周辺テナント・共有部への配慮方法も相談
• 工事後の立ち会い・完了確認の段取りをつける

店舗原状回復費用の相場と価格決定のポイント

費用の目安と金額幅

店舗原状回復の費用は、広さ・設備・現状回復範囲・造作の有無などで大きく異なりますが、以下が一般的な相場イメージです。

• スケルトン戻し：1坪あたり3〜7万円（20坪なら60〜140万円程度）
• 軽微な原状回復（一部補修・クリーニングのみ）：1坪あたり1〜3万円
• 飲食店原状回復（設備多め）：1坪あたり5〜10万円になることも

オフィス原状回復の場合、パーティション撤去やOAフロア戻しなどが加わり、相場は1坪あたり2〜5万円が目安です。
格安原状回復として広告されている業者もありますが、極端に安い場合は追加請求や手抜き工事のリスクがあるため、内容を十分確認しましょう。

費用を左右する主な要因

原状回復費用が上下するポイントには、以下のようなものがあります。

• 物件の広さ・立地・階数（材料運搬費や駐車場代が加算されることも）
• 解体・撤去する設備や造作の量と種類
• 飲食店など厨房やダクト等の専門設備があるか
• スケルトン仕様、居抜き仕様など復旧の範囲
• 工事の時期（繁忙期や深夜作業の場合は割高）
• 廃材・産廃の処分費（ボリュームで変動）
• 共有部や他テナントへの配慮・養生費
• 短納期や特別な安全対策が必要かどうか

見積もりは必ず現地調査の上で詳細に出してもらい、不明点は事前に質問しましょう。

費用トラブルを防ぐチェックポイント

• 見積もりを必ず複数社から取り、金額だけでなく内容も比較
• 内訳明細を確認し、「一式」表記が多い場合は詳細の説明を求める
• 追加工事やオプション費用の発生条件をあらかじめ確認
• 契約前に必ず「どこまで原状回復するのか」オーナーと合意形成
• 保証やアフター対応の有無もチェック

後から「こんなにかかるとは思わなかった…」といった原状回復トラブルが起きないよう、見積もり段階のチェックが大切です。

原状回復業者の選び方と注意点

原状回復業者を選ぶ際のポイント

店舗原状回復で最もトラブルが起きやすいのが、業者選びです。信頼できる原状回復業者を選ぶために、以下のポイントを押さえましょう。

• 実績・専門性があるか（店舗・オフィス・飲食店など同業種の経験豊富な業者を選ぶ）
• 現地調査・見積もりが丁寧で、説明が明確
• 過去の施工事例や口コミ・評判が確認できる
• 必要な資格・許認可（建設業許可、産廃運搬許可など）を持っている
• 契約内容や保証・アフターサービスが明確
• 追加費用発生時の対応がしっかりしている
• 見積書・契約書が書面で発行される

格安原状回復業者に注意！よくあるトラブル例

「格安」をうたう業者の中には、実際には追加費用を多く請求したり、作業が雑で再補修が必要になるケースも少なくありません。
以下のようなトラブル事例に注意しましょう。

• 見積もり時に安く出して、あとから「想定外の工事が必要」と追加請求される
• 必要な養生や共有部の配慮がなく、他テナントと揉める
• 撤去漏れや手抜き工事が発覚し、オーナー検査でやり直しになる
• 産廃処理を違法に行い、借主（依頼者）が責任を問われる
• 連絡が取れなくなり、工期が大幅に遅れる

原状回復トラブルを防ぐには、最初の契約・業者選びが最重要です。単価だけでなく、説明やアフターフォローも重視しましょう。

業者選定のチェックリスト

• 見積書・契約書を必ず書面で交付してもらう
• 工事範囲・引き渡し条件・責任範囲を明確にする
• オーナー側とも共有し、合意内容を文書で残す
• 万一の損害賠償や保険対応についても確認
• 工事写真や作業報告の提出を依頼する

業者による「現地調査→見積もり→内容説明→契約→近隣・オーナーへの連絡→工事→完了検査」まで、流れをしっかり確認しましょう。

賃貸店舗修繕・原状回復で知っておきたい契約・法的ポイント

「原状回復の範囲」は契約書で必ず確認

賃貸店舗修繕や店舗原状回復では、「どこまで戻すか？」が最も揉めやすいポイントです。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、通常損耗・経年変化は借主負担ではないとされています。

• 通常使用によるクロスや床の色落ち・日焼けは借主負担外
• 借主の故意・過失や特別な用途での損耗は借主負担
• 改装・造作で借主が設置した部分は撤去が原則

契約書の「原状回復条項」を必ず見直し、不明点はオーナーや管理会社に確認しましょう。
また、明け渡し基準の写真や図面があれば、必ず保管しておくことをおすすめします。

「スケルトン返却」とは？注意点と交渉のコツ

スケルトン返却とは、内装や造作、設備をすべて撤去して、コンクリートむき出し（建物構造体のみ）の状態で返却することです。
飲食店や物販店ではスケルトン返却が条件になることが多いですが、工事費用が高額になるため、契約時に注意が必要です。

• 必要以上の工事を求められないよう、契約段階で返却範囲を明文化
• 残置できる設備・什器がないか、交渉する（譲渡や居抜きも検討）
• 電気・空調・水道の「引き込み」や「元通り」の定義を確認

飲食店原状回復の場合は、厨房機器やグリストラップ・ダクトの撤去費が特に高くなりやすいので要注意です。

店舗原状回復でよくあるトラブルと事前対策

原状回復で起こりやすいトラブル事例

• オーナーと借主で「原状」の定義が食い違い、追加費用を請求される
• 見積もり後に業者から「追加工事が必要」と言われ、予算オーバー
• 工事の騒音やごみ問題で、近隣テナントやビル管理者とトラブル
• 産業廃棄物の処理が適切でなく、法的責任を問われる
• 完了後にオーナー検査で不備が見つかり、再工事・引き渡し遅延
• 敷金の返還がスムーズにされない・一部しか戻らない

トラブルを避けるための実践的対策

• 契約書・図面・現状写真をそろえ、合意内容を書面で残す
• オーナー・業者とこまめに連絡を取り、変更点はメール等で記録
• 見積もり時に「追加費用の発生条件」「オプション範囲」を明確化
• 工事中の近隣テナントへの挨拶・管理者への届出を忘れずに
• 廃棄物処理のマニフェスト（証明書）を業者に依頼
• 工事終了後、立ち会いで現地確認し、納品写真をもらう
• 敷金返還の条件・期日を明確にしておく

「原状回復トラブル」は、事前準備と記録の徹底で防げることがほとんどです。
不明点や納得できない点は、遠慮せずに業者やオーナーに都度相談しましょう。

業態別：オフィス・飲食店の原状回復のポイントと具体例

オフィス原状回復の特徴と注意点

オフィス原状回復では、パーティションやOAフロア、情報配線の撤去・復旧が主な作業範囲です。

• 壁や床の穴埋め、配線の撤去、タイルカーペットの復旧
• 共用部への搬出入時の養生や、ビル管理者への申請が必要なことが多い
• 退去後の机・椅子などの不要什器の処分も依頼できる業者が便利

ビルごとに独自の原状回復基準がある場合も多いため、事前に管理会社と詳細をすり合わせることが重要です。

飲食店原状回復の特徴と注意点

飲食店原状回復は、厨房や空調・ダクト・グリストラップなど専門性の高い設備対応が求められます。

• 油や臭いの残留対策、グリストラップやダクトの徹底洗浄・撤去
• 厨房機器や給排水設備の取り外し、ガス・電気の元栓閉止
• 重機や大型設備の搬出には特別な運搬・養生費が発生

飲食店は原状回復費用が高額になりやすいため、複数社から相見積もりを取り、作業範囲・内容を明確にしましょう。

格安原状回復は本当にお得？安さの落とし穴と賢い業者選び

「格安」「激安」といった広告に惹かれやすいですが、費用だけで判断すると施工品質やアフター対応で後悔することも。
格安原状回復業者の中には、追加費用の後出しや作業漏れによるオーナー検査やり直しなど、トラブルの温床になっている例もあります。

• 最低限の作業のみ行い、検査に通らず再工事費がかかる
• 追加オプションで結果的に高額になる
• 産廃処分や安全対策が不十分で法的問題になる
• 保証やアフターサービスが無い

賢い業者選びは「見積額の安さ」だけでなく、「実績・信用・説明力・保証内容」を総合的に比較することが大切です。

原状回復成功のためのQ&A

Q：どのタイミングで原状回復業者に相談すれば良い？

A：退去（明け渡し）の1〜2か月前には相談・見積もり依頼を始めましょう。余裕を持つことで業者比較・オーナー調整がスムーズになります。

Q：原状回復費用は借主とオーナーどちらが負担？

A：契約書に記載された範囲の原状回復は、基本的に借主負担です。ただし、通常損耗や経年劣化分は、ガイドライン上はオーナー負担となります。

Q：工事完了後、万一不備があった場合はどうなる？

A：オーナーの完了検査で不備が指摘された場合、原則としてやり直し工事や再補修が必要になります。保証やアフター対応がある業者だと安心です。

Q：敷金返還トラブルを防ぐポイントは？

A：原状回復完了の写真や報告書を残し、オーナーとの合意書を文書化しましょう。修繕費の内訳や敷金返還期日も書面で確認しておくと安心です。

まとめ：店舗原状回復で安心・納得の退去を実現するために

店舗原状回復は、契約・費用・工事内容・業者選びと、気をつけるべきことが多く、不安や疑問を感じている方も多いかと思います。
しかし、早めの準備と、信頼できる原状回復業者選び、そして書面での確認・記録を怠らなければ、ほとんどのトラブルは未然に防ぐことができます。
特に飲食店やオフィスなど業態ごとの注意点や費用相場、解体や修繕の手順をしっかり押さえ、納得できる原状回復を実現しましょう。
ご自身だけで悩み続けるより、実績豊富な専門業者へ早めにご相談いただくことで、不安やリスクを大幅に減らすことができます。

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